2022年，论青岛城阳楼市——刚需到底该不应出手？

2021岁尾，青岛楼市出了一则故事：城阳某家楼盘开盘，41组客户里，6组是中介，34组是“托”，实在客户只要1人。

当那位客户，不，那棵绿油油的韭菜，受不住各人的各式忽悠刷卡的那一刻，售楼大厅里响起了强烈热闹的掌声……

那故事，实是曲击了各人懦弱的小心灵，于是借助收集的放大效应，实是如干柴烧猛火一般，全国的媒体都在转载。

但是认真寻思一下，那个故事仿佛有点问题：传布那么广，谁能告诉我，那是城阳哪家楼盘呢？仿佛没人说得出来。

因为事理很简单，城阳房子除了“西四社”里一些位置偏僻，订价还不太合理的楼盘，大部门都卖得不算太差啊。并且，一般人说起“西四社”的房子，他会说高新区……

所以说，那工作比力奇异……

那时候，有人就说了，针哥，你说城阳的房子卖得不差，有证据吗？当然有。按照数据来看，2021年全年，城阳的房子卖了20453套，远大于市南、市北、崂山、李沧四区之和。

那个数据能说差吗？假设城阳有80家在售楼盘（现实上远没有那么多），按那个数据来看，每家每年还能卖掉250多套房子，均匀每天卖出0.7套，不到两天就成交一套房子。那种销量，咱开发商犯不着请“托”。

房子能卖进来，何必请那么多“托”来助阵，花的是开发商本身的钱啊。

从思源、锐理等楼市数据平台供给的材料来看，城阳几个楼市热点板块，如城阳中心、白云山、夏庄等地，去化的周期也就是是10个月多一点，那个数据可能在整个青岛各大板块里是相当宽松的，开发商没有什么压力。

虽然2018年摇号、列队购房的情况不会再现，但是现今城阳的楼市，还远远算不上单纯的买方市场。

那那种情况，你说城阳的房子该怎么买？或者，阿谁经年的老问题又被提出来了：城阳和西海岸，买房者到底该怎么选？

其实，买房选西海岸仍是选城阳，那个话题我已经回复过无数人了：关键仍是看本身。

西海岸那个处所，有山有水，天气和主城比拟没有太大区别，有唐岛湾、灵山湾如许的城市封面，同样也是青岛港所在地，有青岛最多的高校和更大的财产基地，再加上和青岛主城隔海相望，天文交通，相对不长短常便当。

所以西海岸楼市，分化是一个重要的现象。有些房子卖3万多、4万，还被一抢而空，有些万把块，以至不到万元线的楼盘“跌跌不休”仍然难于完成去化。相当多看起来“自相矛盾”的处所，其实都能够用此西海岸非彼西海岸来解释。

但是城阳以一片平地为主（小惜福你不平一边忍着去），天气比力偏内陆，旅游业和那个处所缘分也不大，单纯是市区刚需外溢，觉得主城房价太高，那就买城阳，多花点时间通勤无所谓，房子廉价，忍了。

说俗一点就是，西海岸一些好位置或者一线海景的3万多的楼盘，以后还会在西海岸源源不竭地冒出来，并且会更贵。但是城阳那边博不雅一品那种2万冒头的房子，不考虑CPI，根本上就到顶了。

但是另一边是，西客站、张家楼、柳花泊那些西海岸的“远郊区域”，经常能看到良多房子价格还不到万元线。反不雅城阳，同样是不到万元线的房子，在整个“东四社”打着灯笼都欠好找。

一句话，城阳和西海岸，固然房子均价差不多，但是用统计学的概念，二者的“偏离度”差的可不小。

说起西海岸，我们人类伟大的前贤牛顿仿佛说过一段至理名言：青岛西海岸新区的房价是与房子的品量程度和配套丰硕水平相等的，与到海岸线的间隔的平方成反比的。

那话，足见“此西海岸非彼西海岸”，“西海岸和西海岸，差距很大”。

但是城阳嘛，房价十分的扁平化，不论是城阳、夏庄、流亭，甚至白云山、东郭庄，各人似乎都在吃“大锅饭”，都是一万多，你做得好，撑死也就是两万出头，如果做欠好，也差不到哪里去。

所以，比拟西海岸更有独立开展、自成一体、内轮回的潜量，城阳更像是“背靠大哥好处事”，房价仍是更像是青岛主城的扩展和外溢。

所以，做为购房人，买房选城阳，不选西海岸，最重要的一点，那就是城阳到青岛主城，市南东片尤其是崂山的通勤，比拟西海岸要便当得多。

城阳的通勤比拟西海岸有几优势呢？我们要提一个概念，就是路网。

路网（road network）指的是在必然区域内，由各类道路构成的彼此联络、交错成网状散布的道路系统。一条路，只能处理交通的有和无，城市之间、城市的区域之间，只要结成了路网，才气使两部门之间的关系变得慎密起来。

很明显，站在路网角度，青西和青城之间的慎密水平是差别的。

西海岸那边修条地铁、修个隧道，投资巨万，通车之日各人兴奋好一阵子。而城阳和主城区之间的毗连呢？环湾、黑龙江路、重庆路、王沙路、青银……从大青岛一路向北，条条道路通城阳。

所以，城阳和青岛主城之间的联络，要比西海岸新区和青岛主城之间的联络要慎密得多。嗯，374，502、605如许的公交车，关于良多新青岛人而言，它们是不是属于“自古以来”呢？

站在天文角度，青岛主城西、南是海，东部是崂山山地，只要一路向北，才是扩展标的目的。

话那么说，那城阳为什么此前不断被视为青岛的“郊区”，持久不克不及融入主城呢，那里的“首恶祸首”不是他人，恰是就是流亭机场。因为有一句话是那么说的：机场合在的处所，永久都是远郊区。

并且，机场四周的建立也遭到一些限造，最重要的就是限高。所以放眼整个城阳区，房子大都是洋房、小高为主，30多层的大板楼在整个城阳都比力少见。

青岛机场的汗青，能够逃溯到解放前。那时候青岛的市区和郊区分界限，你说海泊河也对，你说北岭也不错，总之，阿谁年代的鄙夷链是：市南瞧不起市北，市北瞧不起四方，四方瞧不起沧口，最初各人一路鄙夷兔子不拉屎的城阳。

所以青岛在设市之初，把机场放在城阳区的流亭，并不是一个坏选择。但是跟着变革开放，尤其是中国参加WTO以后，青岛城市逐步扩展，但流亭机场间接封死了青岛向北扩张的“北大门”，招致城阳的生齿大部门落在靠近即墨的城阳街道，间隔青岛主城更近的流亭、夏庄街道无法停止大规模城市建立。

反映在青岛的热力求地图上就是：李沧和城阳之间，有一块十分明显的“热力断层”。青岛城市北扩受限，由此可见一斑。

在青岛“东部大开发”的脚步，碰到崂山山脉，不能不停下来的时候，下一个城市扩张标的目的怎么走就显得非分特别重要。

西海岸是青岛港所在地，又是青岛更大的实体经济聚集地，因而是一个必需的选择，但是，西海岸的缺点也很明显：和主城之间隔海相望，二者之间的通勤“千军万马过阳关道”，天文隔膜带来的必然水平的独立性，不克不及完美的承担青岛主城扩张的“重任”。那么城阳呢？又受造于流亭机场，不克不及大规模停止建立。

那就招致了一个成果：青岛城市扩张“四面碰鼻”，大量的生齿不能不拥挤在“市内四区”，各人挤成一团，谁也不想先挪窝的成果就是——此外没搞出来，房价先涨上去了。

看那张图会发现，比拟GDP、全市房屋均价都和青岛差不多的武汉、西安、成都、郑州、济南等城市，青岛市南、市北、崂山三区的房价，高得有点不一般——宁波全市均价比青岛高1万有余，鄞州的房价仍然赶不上市南、崂山。

问题来了，郑州二七区、西安雁塔区的房价和李沧差不多，济南历下区、湖北武昌区也就是市北的程度，可人家那些区的教育、医疗资本、就业时机，那都是市南、崂山的层次，你让青岛怎么跟那些城市抢人才？

青岛的房价在新一线城市里相当“拧巴”，形成那种现象能够有良多种解释，但是不管解释能不克不及说得通，主城高房价对城市合作力的杀伤、对人才、财产流入的负面感化也是显而易见的。青岛每一位合格的主政者，都应该想法子有效按捺、压低那些区域的高房价，才气给城市开展带来新的机遇。

而那里更好的法子，就是把城阳纳入“市内五区”，停止集中重点建立，让城阳的大量商品房供给，冲击主城昂扬的房地产市场。

说了那么多，只是为了告诉列位喜好坐飞机的小伙伴们，不要再抱怨为什么机场必需搬到遥远的胶东去了——为了翻开青岛城市独一能扩张的“北大门”，那是必需的代价。

而流亭机场的搬家，腾出来30多平方公里地盘，关于青岛人而言，那个意义可能其实不亚于30年前的“东部大开发”。带来的欣喜，是方方面面的。

第一重欣喜：市区外溢刚需的黄金购房机遇，即未来临？

自从写楼市以来，被无数人问过一个很类似的问题：150万-200万预算，在青岛主城上班，请问新房该怎么选择？说实话，那个问题十分的重要，因为绝大部门通俗购房者购房都是那个预算。但是，那个问题也十分的悲惨，因为在青岛主城那个预算，房子确实太难选了。

答复那个问题，尺度谜底是有两种选择，前者是留在主城选“老破小”或者有位置、情况短板的楼盘，好比说保利时代、中海不雅澜庭，后者是“时间换空间”，拉长通勤间隔，跑到近郊板块买大房子——那就是刚需外溢。

很明显站在我的角度是不建议选前者的，因为买了老破小或者有短板的房子是很难有翻身之日的，只能呆在城市更底层，没有了“四两拨千斤”的时机。然后一种选择是能够搏一下的，万一所选的片区大开展了，还可能“咸鱼翻身”呢。

那么问题来了，刚需怎么选房？是北上城阳，仍是南下跨过隧道呢？就目前而言，我的观点是，若是你实的比力“刚”。预算确实有限，那近阶段仍是应该老诚恳实地“北上”，选城阳。

事理比力简单，你起首是一个要买房的人，其次你仍是一个预算有限的刚需。过了隧道以后西海岸薛家岛、唐岛湾的楼盘都卖几钱？沿着1号线给各人扒一扒：鲁信随珠花园4万、金沙乐府2.8万、凤栖澜月2.8万、海誉府2.4万、中联和府3.5万，名嘉荷府2.9万、青城熙章也奔着3万去了……

你认为青岛的房子买不起就能够去黄岛横着走吗？买墙送房的维多利亚湾恭迎您入坑多时了……（笑）

但是，同样是1号线，走到另一头的房价，就显得友好多了。过了青岛北站，抵达钢厂一带，双子星城、娄山春晓（那两个盘属于李沧）的价格，都在1.8万上下盘桓，一街之隔，几个属于城阳的价格就更友好。

愿意多坐两三站地铁到凤岗路、流亭一带的话，还能够考虑保利大国璟（将来之城）和双利将来城那两家将来之城的首发楼盘。价格都不高。

若是仍是嫌贵，地铁1号线坐到底，东郭庄附近几个盘，翠园、国誉府、海韵华府，1万5以下，总有一家合适你。

当然，若是连东郭庄都买不起的话，做为刚需城阳确实不怎么合适您了，仍是乖乖地去维多利亚湾体验买墙送房吧……

维多利亚湾业主：滚滚滚，不晓得我们大维湾是整个青岛价值更高、最有升值潜力的楼盘吗？我们未来势必拳打莱阳路8号，脚踏海信君汇和海曙云霞……

咳咳，咳咳咳……

第二重欣喜：机场附近城中村的拆改，将会快速释放购房需求

若何快速释放一座城市的购房需求？更好的法子就是大规模的征迁革新。而就目前而言，最现实的需求，莫过于各大城中村的攻坚革新。

关于青岛主城而言，张村、闫家山的革新无疑是重中之重。关于城阳而言，流亭四周几个村庄的革新，也提上了日程。

根据官方的说法，三年之内，机场四周的7个村子需要“改掉”，那7个村子是赵村、港东村、李家女姑、王家女姑、邱家女姑、西果园、苇山。那7个村子，集中在一路。

那7个村子的革新，意味着什么？意味着革新活动一旦起头，李沧北、城阳南，“将来之城”比来几年内建立的小区，是有足量购置力打底的。

有句话是那么说的，各类征迁款已到，X6路虎大蛮横。那种处所的房子，你竟然还担忧“跌跌不休”吗？莫非还在不雅望！？各路女姑村里的土豪们可不是那么想的。

第三重欣喜：“后机场时代”的城阳，有可能成为青岛核心商圈、CBD所在地。

说到那里，必定还有人有异议：城阳究竟结果是城阳，昔时兔子不拉屎的地儿，买不起主城我才买城阳，买了城阳的房子，我还得去青岛上班……

说到那里，昆明人笑了：你要不要听一下我们巫家坝中央商务区的故事？那可是有“前车可鉴”，哦，不合错误，前人胜利案例的……

领会昆明的伴侣应该晓得，昆明最早的机场——巫家坝机场——就坐落在那个处所。它在1925年就由滇系军阀唐继尧主持修建，抗战期间，在东南沿海港口尽失的严峻形势下，昆明做为大前方，英美等国的援华物资就由“驼峰航路”运送到那里，成为中国的“生命线”。而陈纳德将军主导的“抗日飞虎队”也从巫家坝机场起飞，狠狠冲击日本侵略者的嚣张气焰。

因而说巫家坝机场是中国的勋绩机场其实不为过。

但是，跟着时代变迁，昆明也在开展，城市也在扩张。而巫家坝机场绵亘在昆明老城和呈贡新区之间，确实不克不及适应昆明开展的需要。于是，2012年，长水机场启用，巫家坝机场关停，走进汗青。

那么，那10年，“后机场时代”的巫家坝，又履历了如何的天翻地覆开展呢？

究竟结果对昆明不熟，我们摘抄一下昆明官方的说辞：

巫家坝片区，被定位为建立成为世界级区域金融中心、总部基地、传媒中心、贸易中心，是区域辐射中心的重要空间施行平台，是昆明办事和融入“一带一路”和长江经济带战略建立的重要窗口，是昆明建立成为我国辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市的重要构成部门。然而，那个“古老”却又“崭新”的片区，存在着各类各样的非议。

在2017年的9月，昆明市规划局曾公示《昆明巫家坝片区控造性详细规划优化》功效，对巫家坝停止了更好的优化。按照优化功效，巫家坝片区即将打形成为独具特色的昆明城市新中心，成为生态、财产、宜居功用复合的“聪慧城市”示范区。

据悉，巫家坝片区将打造占地约5100亩的中央公园，并将东白沙河原机场下流段与中央公园水系连系，构成山川交融的绿化景不雅中轴，构成城市生态之脉，展示园林城市特色，提拔绿色立异魅力，塑造开放共享的活力城区全数建成后，将成为全国城市中更大的中央公园，总投资逾18亿，再建成之后讲进一步提拔巫家坝CBD新城的栖身品量、城市配套和城市形象。

官话说得冠冕堂皇，现实落地若何呢？从房价来看，巫家坝附近的几个楼盘，中海寰宇全国、龙湖天璞等，都超越了2万元，曲逃昆明市中心的程度。

若是用青岛来做比照的话，相当于流亭“将来之城”固然没有逃上市南崂山，但是说拳打浮山后，脚踏新都心一点儿都不外分。究竟结果颠末十年的建立，巫家坝已经成了昆明中央商务区、第一高楼所在地，想想都晓得不会太差。

那么，城阳将来几年楼市表示会怎么样，已经呼之欲出了。

既然有潜力，那么城阳房子该怎么选？还得详细到每个片区。

寡所周知，城阳一共有八个街道，分为“东四社”和“西四社”。此中“东四社”是城阳、流亭、夏庄、惜福镇，而“西四社”是红岛、上马、河套、棘洪滩。

站在楼市角度，“东四社”次要有老城阳、白云山、白沙湾、流亭将来之城、夏庄、东郭庄、惜福镇那几个板块。西四社嘛，那就只要高新区和其它了。

站在市区刚需角度：建议首选流亭将来之城（包罗李沧北），其次选白沙湾，最初选东郭庄。

关于刚需购房者，起首考虑价格，其次考虑通勤。保举那三个板块，将来之城、白沙湾就在李沧、城阳的接壤位置，离主城比力近，而将来之城、东郭庄两个板块，在1号线沿线，乘地铁比力便利。

文章一起头说过，城阳各大版块，房价差距不大，好比说白沙湾万科海潮云起和东郭庄翠园。前者到青岛的通勤间隔近，但后者有地铁中转，户型、面积堆叠度都相当的大，购房者十分难以挑选。至于怎么选，最初做决定的往往是细节上的品量和销售人员的功力。那里就不克不及多说了，有纠结的伴侣，能够一对一详聊。

但总之一句话，既然要天天“进城出城”，那更好仍是住在城阳李沧的接壤位置，或者沿1号线不远，交通便利一些。

但是，无论若何，仍是建议多存眷一下既位置近，又有1号线加持的“将来之城”板块，包罗李沧北部区域，那一区域目前来看，已经是青岛主城刚需更大的聚集地，“跑得动量”的区域。并且，还有前景。

独一缺点是，比白沙湾和东郭庄贵了几千块钱。

站在城阳居民改善角度：建议首选白云山和城阳中心城区，最初选东郭庄。

适才那一段话，良多伴侣可能会有微词。因为就眼下来看，城阳更好的位置，并非将来之城，而是正阳中路靖城路接壤附近，吕家庄夜市周边。城阳品量比力好的几个楼盘，像檀府、滨湖国际，都在白云山。

说法没有问题，但是在9号线、15号线还没通车的情况下，白云山业主天天跑市南、崂山通勤，其实不如“将来之城”和白沙湾便利。所以白沙湾板块、城阳中心城区那些位置的房子，更合适不需要天天长间隔通勤的城阳本土着土偶士购置。

目前来看，白云山已经开发到中后期，新房越来越少，去年的一些热盘，如佳兆业悦峰、澜山壹号、天安数码城，不是已经售罄，就是仅剩尾盘。想买的应该抓抓紧了。

至于城阳老城区，博冠二品本年会迎来开盘，估量会像西海岸名嘉荷府一样，老青岛就是突破脑袋都想不大白“城阳房子为何卖那么贵”的同时，却被城阳当地土著列队买。反不雅世纪公园附近弘通家的房子标价接近两万五，能够意料销量不会太好。但是弘通家老板不缺钱，房子底子没有抵押，渐渐卖呗。

站在教育、通勤角度，能够考虑高新区，部门不想买海景房的休闲摄生业主能够选择惜夏板块

高新区其实应该是一个独立的篇幅，惜夏板块合适特定的人群，多说无益。那里就不展开讲了。

不知不觉，又是6000多字，其实城阳还有良多工具写，人才政策接近尾声，楼市却异常平稳，能否平稳之下潜伏危机？还有2021岁尾，地铁7号线、9号线、15号线开工，对楼市的影响事实若何？哪里利好，哪里利空？

其实呢，觉得那两点不太重要，前者根本上已经没什么波涛，后者几条地铁线刚刚开工，间隔完工时间还早，关于楼市的影响，更多是理论上的。我们未来也答应以就那几件工作，好好掰扯掰扯呢。

但不管怎么样，城阳楼市靠40组“托”去衬托一个实在客户的故事，仍是没法子证明，或者证伪。

其实城阳楼市，其实不需要那么多“托”。在一个房价扁平化的处所，做为购房者，关键的是，搞大白本身需要的是什么，那就行了。

我们，见证青岛30年房地产开展，切身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。勇于讲实话，不畏阻力，不趁波逐浪，不畏人言，打碎各类谎话，对峙研究青岛楼市本相。

我们的标语是：青岛置业指南针，买房那事得较实。

若是你喜好我的内容，不如转给更多需要的伴侣。

存眷我，持续输出青岛房产优良内容。欢送各人存眷。