二手房还没降到更低点，我又是若何捡漏的？

此前，想住成都推送了一篇关于高性价比二手房的保举文章<捡房：成都二手房回调后，淘二手房的时机到了？>。那篇文章在留言区引起了购房者很大的争议。

争议点在于，如今成都二手房市场处于下行周期，保举二手房似乎不太合理。但是，二手房还要降几，降到什么价位才合理，似乎也没人给出一个定论。

在发上一篇文章之前，我就已经预估到可能会引发争议。因为在上篇文章中，我们仅仅是保举了房源，过于简单间接，但是没有介绍我挑选房源的理由和办法。所以在那片文章中，我会把那些办法分享出来。

但是我认为，看二手房仍然需要较长时间的经历积累，以及需要对二手房的区域和价值有断定尺度。因为职业关系，我关于成都主城区近10年的楼盘，不说精通，但至少领会。持续存眷二手房超越5年，对成都主城区大部门楼盘的划片学区，以及学校的教育程度略知一二。

下面，我就将我对如今成都二手房市场的一些观点，及选房的办法分享给各人。

你领会成都二手房市场涨价的规律吗？

如今的二手房市场，价格虚高，价格与价值违犯是遍及现象。

我大致拟了一下2015年-2016年成都会场不变情况下，主城区各板块二手房的价格区间。纷歧定100%准确，但也是我大致领会到的一些偏中位数的价格，能够做参考。

从2016年中旬，城南新房普涨后，2016年下半年城南二手房起头涨价。紧接着城南限购后，攀成钢区域、东湖片区、三圣乡、城西光华片区（金沙）、万年场片区、建立路片区依次跟着涨价，城北片区因为二手房需求较小，上涨时间相对滞后。

时间挨次是由南—东南—西—东—北，到如今二手房价格根本翻倍。

有一个不太科学的判断体例：若是都根据100%的涨幅来计算，如今各区域的中位数楼盘成交价格也该翻倍。若是价格增幅太高，那么我会认为是虚高。当然，我也会参考一些因为区域开展招致的增值，如地铁、优良教育等。

1. 若何判断一套房子有没有降到更低点？

①参考地价

如今买二手房算不算高位接盘取决于短期内对周边限价新盘价格的预期。

去年成都主城区地价的猛然攀升，让很多购房者起头担忧以后的房价。良多购房者拿同期的高地价做为参考来卖二手房。但是，因为本年市场热度的降温，地价有明显的回落迹象，当然二手房价也该降。

好比今天南三环拍出的一宗1.5容积率地块，楼面价11000元/㎡。参考成都现有的个别高价地预售情况，10000元/㎡摆布地价，房管局批出了14000元/㎡摆布的高层和18000元/㎡的洋房（均带拆修）。我估计主城区的预售价格会相对高一些，但是最末决订价格的仍是产物。（不是所有的开发商城市做西派国樾、金茂府那种产物）

若是根据限价前提，我估计将来成都主城区高层室第大要率会开到16000-17000元/㎡，洋房别墅产物做为溢价产物会更高。所以，高层的二手房价格也会逐步接近于那个数值。但是，市场供给不敷的情况下，二手房价格必然会比新房价格略高。

②底价成交量

在上篇文章中我提到过一点：当一个楼盘跌到必然的价格后，且持续有人去接盘，它根本上就很难再往下跌了。

好比我在文章中保举的锦江国际花园，5月-7月二手房价从更高位22000元/㎡跌到如今约18000元/㎡，且根本无成交。但8月起头成交量起头活泼，那么它在短期内就很难再跌良多。下一位购房者就往更低成交价格去砍，如今二手房是买方市场，购房者完全不消在意房东神色。

但是，也有个别小区虽然高价位二手房和低价位二手房的价格差距很大，但是低价位没有成交。好比高新区凤凰城个别房源挂牌单价已降到23000元/㎡，但仍然没人买，那么价格就还没降到位。

2. 若何判断一个房子值不值得买？

本身物业程度、品量及学区等因素会影响二手房的价值。什么样的物业算优良？学区房应该贵几？临地铁是不是该贵一些？

在我看来，物业需要实地体验，需要向业主探听。但是关于初次看房的人来说，只要物业人员不会让你轻松混进小区，那物业办事至少不会太差。

若是购房者在比照两个楼盘的价格，学区的差别的楼盘或许会有5%-10%的差价。但是，只要不是区域拔尖的学区房，我认为楼盘的价格差距都不会太夸大。

至于品量和交通，是由需求决定的。因为购房需求因人而异，那一点根本没有固定的评判尺度。但是品量高和交通便利的楼盘价值必定会高一些，那里能够遵照上面的底价判断法。

为什么我只保举主城区刚需小户型

基于如今的新房市场的供给构造及政策引导。

①改善晋级，主城区户型越做越大

本年初，我看过链家研究院成都区域二手房的市场陈述，成都大大都人能接受刚需套三的总价区间在150-200万摆布，户型70-90㎡成交量最多。可以看出，刚需的占比还很高。

在拔除了“7090”政策后，近一年，开发商绝大部门的主推新品户型，均为刚改或者改善型大三居、大四居室户型。虽然有限价政策，刚需除了感慨户型大，总价也接受不起。

但是关于改善型需求来说，完全能够摇号购置市场上限价的改善型楼盘，性价比会更高。

②赠送新规，户型变大实得面积却变小了

去年10月，成都施行了一项新规：每套室第赠送面积不大于该套室第套型总建筑面积的15%，加上市道上超高层室第遍及20%以上的公摊。所以，我们看到如今新盘的户型建面很大，但是实得面积却很小。详细各人能够拿市道上的新项目户型图和二手房户型做比照。

所以，过去“7090”政策下，良多开发商喜好做高赠送，或许关于刚需购房者来说更有性价比。后期我们在保举二手房时，更多会聚焦此类楼盘。

目前整体市场属于下跌周期，

购房者其实能够在那个阶段“捡漏”二手房。

不外，你需要有点经历，也要花点时间。

你也有另一种选择，就是相信我们。