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受停工、断贷等负面影响，加上半年度结算后7月进入传统意义的销售旺季，新房成交下滑意料之中。
那种情况下，西何在7月初宣告打消二手指点价，再加上二手房平安性高，一般来看市场应该会迎来一波上行，但数据出来了，预期中的西安二手房成交量上涨并没有来。
壹丨二手房成交量跌了
上月，西安贝壳二手房成交3788套房子，而6月份成交量为3966套，环比下降4.5%。前瞻月报的整体数据也根本一致，7月西安二手房成交量同环比双降。
成交价却是有所上涨，7月西安二手房成交均价16166元/㎡，环比上涨0.3%，同比上涨9.9%。那次要仍是因为指点价的松绑，究竟结果在去年7月指点价出台后的10个月里，官方70城数据中，西安二手房，涨幅连跌，现实二手市场也迎来了实正的房价下跌，遍及跌幅在10-20%。
528新政后，限售放松，二手房持丰年限缩短，6月份成交价就已经起头转跌为涨，到了7月份的成交量价比拟6月整体变革不大，申明市场在底部盘桓。
图源：前瞻7月月报
接下来，我们看下区域成交。浐灞成交量为4.72万㎡，位居西安各区成交NO.1，其次为经开区，成交量4.7万㎡。浐灞因为次新房较多，价格适宜成交领先，经开与曲江二手房成交面积都远高于新房，次要是因为那两个区域确实没有什么新房在售，而在一南一北的大区域中也都算是配套综合性较好的区域。
贰丨“学区”助力成交
大西安贝壳二手房成交TOP20的小区前三名别离是紫薇田园都会、魏玛公馆以及御锦城，成交套数别离为48套、35套、35套。
图源：察看长安
紫薇田园都会地块规模较大，10个地块近30天带看量合计3205次，算下来每天都有106组客户领会小区房源。房源多加上还有国际小学+逸翠园初中的学位优势，套总价可控，成交情况较好。
比拟于田园都会终年稳坐成交TOP榜单，那经开区的魏玛公馆则算是黑马选手了。之前城北的二手房成交较好的是华远君城，去年指点价出台前成交数据大要在25套摆布/月，而魏玛公馆成交在12套摆布/月。自从划入经发学区，魏玛公馆成为名副其实的学区房，月成交翻了两番，价格也上涨明显，逆袭成为城北二手市场最热门的小区。
同样在划分学区后成交大涨的还有保利天悦。在学区划分前，保利天悦的二手高层房源成交价不变在2.8万/㎡摆布，划入高新第四中学后，成交价格来到3万/㎡摆布，7月份单月成交也到达了31套，那还仅仅是贝壳成交。若加上其它中介公司数据，成交量大要率40+套。
成交量TOP20中还有两个格格不入的小区，高陵的蓝湖九郡以及车城温泉花园。价格+学校是更大优势，本年来高陵的新盘井喷，接连入市，价格已经拔高到了1.35万+，二手房的性价比优势就比力凸起了。
东方罗马花园近90天成交28套
能够发现上个月成交量霸榜的小区体量都相对较大，如紫薇田园都会、御锦城、浐灞半岛等等，套均总价也相对来说比力友好，并且大部门都有不错的学区加持。反之学区效应不明显的低总价上车盘，成交量其实不凸起。典型如东方罗马花园，依靠小户型、低总价的优势前期月成交根本城市连结在25+套，而上个月却并未上榜。
本年的学区划分迟到，再加上前几个月市场影响，部门积压的“学区房”需求确其实7月集中释放，但仅依靠学区拯救不了二手房市场，可若是二手房行情起不来，房地产畅通性不被激活，那对良多人来说就没有资金和房票置换新房，新房市场也就跟着乏力。
叁丨多城二手房市场回暖
但纵不雅全国市场，比来全国多城二手房成交量都已起头蹭蹭上涨，好比成都。6月份成都二手房成交接近1.7万套，创下近10年以来的单月更高记录。同时也超出了上海、北京两大以二手房为主的老牌一线城市。
图源：大唐楼市数据监测
2020年、2021年成都全年二手房成交大要5万套摆布，而本年上半年成都二手房成交量超越7万套，创下汗青新高，二手成交量也远高于新房。
包罗天津的二手房成交在6月份也已超万套大关，还有大连和杭州，二手房成交量也在上涨。
重点城市新房和二手房在比来的市场下迈出了纷歧样的程序。新房成交面积同比由正转负，且跌幅敏捷扩大到40%以上。二手房成交不只没有进入负增长，反而还在逐周上升。
最间接的影响必定仍是政策刺激。
成都二手房增值税由满5年免征调整为满2年免征；
大连在限造区域买二手房，不再受已有住房总套数限造；
苏州将二手房限造让渡年限先由5年改3年，再调整为不再限造让渡年限；
青岛先放松二手房公积金贷款，后又将二手房由满5年变成满2年即可上市交易；
东莞的增值税免征年限由5年调整为2年；二手房政策放松和减税免征，释放了一部门需求，再加上七月以来期房市场的停工烂尾风波，确实让良多人不敢碰新房，谁的钱都不是大风刮来的啊！
截至目前，实行二手房指点价的15个城市中已有13个城市本色性打消二手房指点价，目前继续施行的仅剩上海、深圳。楼市下行期，指点价关于二手房的活动性增加了压力，激发二手房的活泼性，第一步一定是指点价的松绑。
二手房市场凡是都是“量在价先”，成交量上去后，价格也会有所上调，当然只限于地段不错的次新房，老陈旧地段不是等房价上涨的问题而是后期能不克不及卖出的问题，完全没需要等。
从目前全国表示看，那一轮核心城市二手房市场大城市先于新房转暖，那也是我们之前说的那波回暖得靠改善，而改善得让各人有钱有名额啊，所以继续出台刺激针对二手房的政策才气实正从泉源上处理市场活动性问题。
仍是那句话看好地段、次新二手房的亲没必要再等，历来就没有绝对的底部，踩到相对低点就很不错了，究竟结果大多买二手房的人是实正的刚需。