旧宫不“旧”，是近年南城的规划热词。
跟着旧宫镇被划入经开区，定位为亦庄综合配套办事区。由中海以24.8亿，溢价率11%拿下的旧宫镇A2-2地块，案名正式公布——中海兴叁號院。
很多粉丝伴侣问，那个盘价格几合理，值得投钱买入吗？今天咱们通过12维度全方面测评，给各人做参考。
结论先说一下，66500/平米是测评合理均价。
测评A：项目区位
【维度1：板块从属】
拆哥地产里讲过，旧宫次新房次要分为两个板块——旧宫东片（蓝圈）、旧宫西片（红圈）。
两个板块迥然差别。东片临铁，西片切近京台高速（G3）。旧宫西片也有人称之为德贤板块。东、西两片2008年以后的整体品量持平，西片的德贤公馆领先。
房价上，东片价格65000摆布，西片均匀62000。【维度2：道路和地铁】
项目位于南四环德贤路东侧，身处大兴、向阳二区分界处，距南四环（榴乡桥）1000米。
轨道交通方面，距地铁亦庄线肖村站2.1公里，距M8号线和义站2.4公里。
地铁亦庄线远期有与M5、M10跨线运营，我们查阅了规划，但没有在旧宫西片增设站点。（拜见文章：2035年北京巨量轨道，哪些房子有变革？）
【维度3：周边情况】
固然地块从属大兴的北部疆域，可在项目东北方位约600米开外的污水处置厂，却是向阳的地界。
中海旧宫项目到污水处置厂最西南角的池子间隔是502米。
不外比拟国韵村、首开保利熙悦诚郡以及中冶德贤公馆等，中海兴叁号院间隔污水处置厂更近。
污水处置厂虽存在多年，可已停止了有效的规划、“美容”，有周边社区居民也婉言其对日常生活影响不大。
502米确其实气息上没有太大影响。独一就是会对中海兴叁号院外围楼栋的高层视野产生必然干扰，所以响应厂景房源的内部价差应该拉大。
至于粉丝伴侣问的污水处置厂东北角的疑似“大罐子”，其实问题不大。望京的经历，只要在400米范畴内正对着，才会严峻影响房价。
除非是做生意的人，出格在意那个工作。
【维度4：四至围合】
旧宫西片（德贤板块）有些房源（德贤公馆和熙悦诚郡西侧）受京台高速噪音影响，噪音比无噪音房房价要低。
同为“宫”字号地段，太阳宫的16万一平以上二手房，同小区内部噪音大小也影响房价。
相对上述部门二手房，中海兴叁号院间隔西侧封锁高速路远，也就意味着拥有相对更减噪的栖身温馨度。
而邻接凉水河，2公里内有旺兴湖公园、碧海公园等近10个生态公园环绕，算是有效提拔了周边生态情况的维度。
不外相对来说，旧宫南片（五环外）的和锦诚园的生态情况略胜一筹。
测评B：配套设备
【维度5：学区】
旧宫西片次要对口的学校是谁？大兴区旧宫镇第二中心小学，原名德茂小学。两个校区，东校区在五环外。
学籍当然没有划进经开区。学区的量级间接感化在房价上。在经开区的中海京叁号院，拆哥预判的价格是市值能接近8万/平米。如今回头看，果不其然，同地段高档小区二手房价（亦庄金茂悦为例）已经打破了8万。
学区欠安也是决定了旧宫西片（德贤板块）房价不断涨不上来的掣肘因素。本年3月份，有常识星球会员也提到了那个问题，非常猜疑。
若是再让我预测，学区现状让德贤板块打破7万的阻力不小。
【维度6：贸易】
与项目隔德贤路相望的，是世界之花爱琴海广场，那个南四环沿线的贸易地标，穿过人行天桥能够抵达。
测评C：社区
【维度7：园林气概】
藏峰系，做为中海藏峰系产物，园林设想不断是亮点。2022岁首年月的中海京叁號院售楼处改换沙盘以及园林设想的减配事务，引发了讨论，仍让良多人记忆犹新。
一般的变动其实难以制止，但希望中海兴叁號院东南亚沉浸式度假风的园林改动的空间越小越好。
【维度8：楼座排布】
而在楼座排布上，中海兴叁號院长处是错落有致，讲究轴线的美感。缺点有个别相邻楼栋，工具间距大致看在5-10米之内，如许在冬天极低的日照下，暗影面积会扩大，从而对后面低楼层采光产生影响。
若是在意隐私、心里敏感的女生，把边个别房间会有斜向对视，详细也要分人。
【维度9：产权性量】
中海兴叁號院是一个非常地道的社区，起首在于项目建立用空中积2.35万㎡，规划建面5.88万㎡，容积率2.5，地块属性地道，为纯室第用地，不含贸易配建，没有保障性住房，那是长处。
测评D：户型
【维度10：户型格局】
面积段，143-186平，地道改善为主。144平户型，做到了四居室的规划，比力朴直。长处是南向三面宽+全明格局，南向总面宽超越10米，北向两间卧室两连。
两个缺点，一个是客厅面宽偏窄，3.95米。一般买120平米以上大房子的人，客厅的根底需求是面宽4.2米，略微有遗憾（红标）；第二是客厅布景墙进深，因为卧室开门，稍显狭隘（绿标）。
此外，因为南向斗室间背靠电梯井，进深没有衣帽间的余地，制止电梯的噪音，图上显示中海做了小隔墙，也算用心了（蓝标）。不外要确认下中间的填充物是啥。
【维度11：契税问题】
提醒一点，南城买房人相对精打细算，140平米是“通俗室第面积线”，144平米刚好超越，交房时契税是3%，也就是近30万元。
二手房阶段，买家无论是首套房二套房，都是3%，也就是30万元。若是与同地段首开熙悦诚郡做比照，140平米以上户型首套契税只要1.5%。15万的差距。
各人留意，熙悦诚郡整体户型区间小，均价在66000。128平米二手房是3+1户型，有的人把5平米小阳台革新为保母间。二手房准四居成交价870万摆布，而中海新房则需要1000万出头。将来在二手房市场上，也有合作关系。
【维度12：建筑用材】
不只是居室内部，中海兴叁号院接纳的是国际化大平层建筑标配，玻璃幕墙+铝板+石材+仿石涂料，实是各类提拔层次的外立面质料，轮流利用。
对标的二手房德贤公馆是全干挂石材，两者根本打平——全石材更容易俘获中年人的心。
测评E：价格成果
因为兴叁号院是143平米起步，同面积区间比照同为大户型二手房的中冶德贤公馆——德贤公馆目前各款在售的均价是6.25万/平，中海兴叁号院与之比拟，远离封锁高速，均价可+1500，10年产物迭代，品量的提拔，均价可+2500。
所以我们对中海兴叁号院当前合理的价格初步断定：62500（德贤公馆大均价）+1500（无噪音）+2500（品量提拔）=66500元
换言之，2022年6月的时间点，中海旧宫项目标公允价值是66500元/平。按照旧宫板块二手房6年来的走势，二手房有不满两年增值税的限造， 交房之后，出卖房价在7.1万/平摆布，投资买房人的“套利”空间小。
若是问买中海兴叁號院收不撑持，我们认为还要多比力——交定金前必然要看过旧宫南片的和锦诚园、旧宫东片二手房紫郡府、旧宫西片德贤公馆，在多方面比力后，再隆重做决定。