今天普陀七批次楼盘里最贵的品尊国际刚刚完毕了认筹，据说已经到400组+，看来触发积分期近。
做为品尊前业主，之前在曲播里也频频被问到品尊那个楼盘值不值得买。
我翻阅了网上大量的文章，大部门都只是浅尝辄行的介绍了产物、户型图和配套等等根底信息，总觉得缺了点什么。。。
所以，我写本文是希望能从住户的角度来为各人评测品尊国际三期，若是你正筹办认筹、或已经认筹，那相信会为你的决策供给帮忙。
项目总结
优势：
交通便当，地铁上盖实正TOD，内环旁品量大楼盘；产物力和拆标十分强，开发商下足功夫，楼栋规划分离采光好；成熟社区、配套丰硕且所见及所得，小区车位充沛；小区体量大，社区感十分强且园林设想堪称优良。优势：
小区物业与产物不婚配，非品量物业公司；小区没有优良学区，只能自行处理读书问题；目前二手房均价在12万，考虑交付期与一手房没有明显价差。合适人群：
合适实如、武宁、长命板块或7号线沿线、及四周5公里辐射范畴的改善人群；合适二套、或名下有房，或没有积分同时有足够资金的购房者；合适逃求品量、小区标准和社区感，且希望买在靠近浦西市中心的改善人群。
一： 业主实评
品尊国际那个盘，差别于一般的全新盘，属于老盘新一期的加推。若是纵不雅整个盘的汗青，会发现它是一个已经有近14年汗青的楼盘。
此中1期是2009年交付、2期则是2014年后陆陆续续起头交付。
有那么个汗青布景为根底，我再来阐发目前认购的三期的好坏势就会简单良多。
长处No.1 - 成熟的社区配套
品尊国际更大的优势之一，就在于10来年的开展培养的当下所见即所得的形态。
小我认为那点十分罕见，因为根据一个楼盘从交房、拆修、入住、不变再到周边的街铺、贸易配套的成熟，是需要消耗很长时间的。短则1-3年，长则5年以上。
像品尊社区楼下满街的商铺，没有大量一期二期的“原住民“和隔邻三栋写字楼里每天上万的办公白领们的消费支持，是底子不成能那么富贵且便当的。
熟悉的读者应该都晓得品尊国际是一个比力早期的TOD (Transit Oriented Development)项目，英文曲译呢叫公共交通引导开发，白话曲译呢叫地铁上盖综合体。
图示：品尊国际TOD要晓得地铁就代表人流，人流就能带来贸易。因而颠末那么多年的开展，7号线岚皋路地铁站周边的地下美食广场和周边商铺都已经相当的成熟。
图示：品尊国际地下贸易中心
图示：品尊国际地下贸易中心
图示：品尊国际地下贸易中心就拿中产更爱的咖啡为例，品尊国际TOD的综合体至少有10家咖啡馆以上。
星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等包罗万象。
在我刚搬进的十年前，其时只要一家星爸爸，终年需要等位列队。
可跟着住户和人流的增加，店越开越多市场合作越来越卷，星巴克的生意被分流掉很多，但对住户来讲确实是一大福音。
以上那个例子就能申明，一个社区需要时间逐步成熟，和人生长轨迹一致。而品尊三期就能够不劳而获无需期待。
图示：品尊国际沿街商铺长处No.2 - 顶豪级此外园林设想
因工做关系，无论是翠湖、古北壹号、云锦东方如许的顶豪、抑或是联洋、大宁等代表性的中产社区，都曾踏足。
良多时候，关于一个楼盘的印象最深入的，往往都是社区情况和大堂外立面外型等。
品尊国际的园林设想在看过的小区中，我主不雅性的认为，至少能排进全上海前十位。
因为园林设想讲究的几大体素，起首是占空中积要大，螺蛳壳里做道场是不现实的。
水景错落、凹凸起伏、绿树成荫等必需要有一个大标准的施展面积。
我做过测算，品尊一期二期三期室第共占地约115,000平米。
如今内中环以内一般市场支流楼盘的占空中积大约都在20,000平米上下，有个50,000平米就绝对算是大盘了。
图示：品尊国际鸟瞰图在内环周边大块地盘极其稀缺的布景下，比那里占地更大的楼盘大要也就中远两湾城、世茂滨江、百汇园、中海紫御豪庭和上海绿城等寥寥几个楼盘。
大大都那些项目标绿化和园林也都是上海滩上鼎鼎大名的，都是因为有足够大的施展空间为前提。
园林设想别的一个要素就是，Money！
小时候扎根在脑海里的蒋天养大哥的一句名言，至今还老是浮现：
事理也很简单，好的园林设想一定费钱。不说用到多高档的石材或者树种吧，单美妙那一点就需要多种材量的跟尾搭配以及整盘设想。
以路面为例，前段时间某出名开发商又被维权了，原因是因为说好的小甜甜石板路在交付的时候成了牛夫人沥青路，实坑啊。
图示：近期上海某楼盘维权ppt截图没有比照就没有危险。品尊一二期的路面清一色的石材铺设，并且在斜坡光滑度、弯道美妙度上面都有下功夫，有一说一如许的路面市道上不多见。
图示：本人实拍的品尊国际社区空中然后就是园林设想里的植被选择搭配了。
据说品尊国际是礼聘了贝尔高林国际（香港）设想公司。上海西郊的第一豪宅檀宫和北蔡的浦东星河湾，也是用的那家设想公司。
我不是专业人士，不懂设想公司的来头有多响。但小我的审美仍是能判断园林设想做的美不美妙。
之前闲来无事曾去数过品尊园林的条理数量。
从更低的草坪、到花丛矮绿植、到中等高度的灌木、到最初排更高的树林，根本都是4个条理打底或以上。条理越多样，立体感也就越明晰，植被越多样，四时感也就越清楚。
而那些通盘都需要钱，列位读者能够自行去数一数本身家的园林有几条理构造。
本人实拍的品尊国际植被实景
本人实拍的品尊国际植被实景长处No.3 - 大标准的楼栋散布
之前每次有伴侣来参不雅品尊国际，城市发出感慨那个小区好开阔啊。但是若是去查阅公开信息，它的现实容积率其实是2.9，那数值在当下遍及是2.5容积率的情况下实在不算低。
图示：品尊国际中心花园为什么会有如许体感和现实上的差别？小我认为是因为其奇特的位置所致，看卫星图就能判断：品尊整体的规划东边是岚皋路桥、南面是开发商自持商场和办公楼、西面是政府低密度粮仓、北面是无遮挡的铁轨。
从四面八方来看，没有一个标的目的有遮挡。既然四周都没有遮挡，那开发商明捷置业就能够将楼栋以围合式的规划来造楼，中间空出来的大面积绿地和公共空间才给人觉得无比的开阔。
我拿天山的两个紧挨着的楼盘来做一个比照，各人就能感触感染出行列式与围合式的个中差别：
图示：差别规划的楼盘比照长处No.4 - 其他7788
还有各色各样的一些优势，我简而言之。
超大的地下车库，内中环次新房里几乎最多的车位比1:1.8，培养了超高性价比的车位价格及租金。
一期出卖的车位遍及在35万上下的程度，二期的车位目前只租不售，但租金相当亲民只需要400元每月。
关于有车一族来说，不消抢车位或付出昂扬的车位费用绝对是省去一桩大懊恼。相信三期的车位配比也会是相当的友好。
其次，品尊几乎拥有市道上更好的人车分流设想。
因为品尊的两小我行主入口与车库完全别离，而市道上良多次新房的人车入口几乎都在一处只是通道分隔罢了。
关于有小孩的家庭，在收支上对平安的需求不容轻忽，因而那点设想是极其加分的。
图示：品尊国际人车分流的大门区域再次，品尊位于的实如板块在履历了近20年的期待，末于离完好体不远了。对面的海娜小镇已经开工，那两天还有一个洛克公园也已经开工。
500米开外，位于臻如府东侧的市级示范幼儿园中福会幼儿园也已经起头建立。关于实如栖身的家庭来说是个十分便当的配套。
离项目一公里的中海综合体正在如火如荼的建立，此中备受等待的山姆会员店据申明年5月开业，紧跟着中海实如境近100万方的贸易体，实如的贸易可期。
图示：臻如府贸易综合体交付时间表
缺点No.1 - 物业程度
讲了那么多长处，若是不来几棒锤子就有点护犊子了。列位筹办掏钱包的小伙伴留意了：
起首就是，在当下改善当道的购房时代，物业程度间接决定了房价的上限有多高。
举个例子：在2021年之前普陀的出名大盘中远两湾城不断是市区内群租房的代名词，由此而带来的小区治安紊乱、人员活动等使得终年房价低洼。
在2020岁尾，业委会历尽艰苦末把原先的物业换成了万科。两湾城居民拉起了横幅庆贺改换物业，二手市场更是夸大地在一个月内上涨了10%。
图示：中远两湾城换物业横幅
图示：中远两湾城换物业前后房价比照讲述完那个故事，就晓得品尊国际的物业狮城怡何在我看来，实心不咋地。
在10年前我刚入住的时候，品尊的每一栋楼下面都装备有楼管，虽不及一些豪宅的管家式办事，但大部门的工作通知楼管一般都能得到响应并处理。
大约在3年前，那一办事给撤销了，随后大堂的楼管前台成了闲置的安排。空荡荡的前台与华丽堂皇的大堂拆修构成了强烈比照。
于是进出门禁没有注销了、入户大堂的整洁度也下降了、办事的响应速度也变慢了。
图示：品尊国际二期大堂有人会说，如今才收3.2一平米的物业费，还要啥自行车。对，我认可物业费不高，但那不是不做为的理由。
好比品尊国际引认为傲的户外泳池，在头10年履历了高光时刻后，近几年再也没有开放。
而之前物业给出的回答竟然是：证照不齐备有人赞扬于是关停。然后就是开发商、居委会、物业之间无限无尽地踢皮球，最末损害的是业主的利益。
试问，一个泳池都开放10年了，如今说不齐备，前十年都干嘛去了？呵呵
诸如斯类的工作还有良多，小区的网球场办理问题、地下车库乱泊车问题、外墙渗水维修问题、小区监控安防维修问题、入户门禁维修问题等等，如要我展开我能够说一天。
经常能听到的一句推委就是：那事不是我们物业管，完！
图示：闲置的中央露天泳池此次正在认筹的三期，物业费进步到了8块摆布的程度，据说会每栋楼装备管家式办事，同时还会按期维护房子的诸如地暖、新风等设备。
价格呢是已经到了顶级改善的物业费尺度，但猎奇仍是狮城那个团队来运营仍是另起炉灶，大要率是前者。
并且与三期联通的一二期若是物业费不改动，公共区域相信仍是一样存在问题。衷心等待开发商能拿出合理的计划来处理。
缺点No.2 - 学区配套
不断以来，品尊国际更大的优势之一就是没有与之配套的学区。固然新房不许诺学区，但关于品尊如许已经拥有一期二期的楼盘来讲，没有学区，反而是个确定性。
因而那里的业主，构成了一个很有趣的现象就是：因为社区情况好十分宜居，学龄前的儿童一茬又一茬的出生。但到了小学读书阶段因为没有婚配的勤学校，又一茬一茬的搬走。
留在那里的业主一般只要两种选择：要么走民办道路，四周有培佳双语、托马斯尝试等学校；
要么就是走体系体例外道路，经常能看到诸如耀中国际、长宁国际、世外双语等学校校车停靠小区门口接送娃。
其他处所有学区房的另当别论，但据我所知少少会去对口的学校就读。
独一能够指望的是，当实如中心的开展逐步成熟，之前传言的上师大四尝试如期能落地，则品尊还有希望被从头划片。如有教育方面的专家能够留言评论。
二：拆修尺度
聊了那么多楼盘的现状，我们回过甚来聊聊三期。本次全新的三期更大的亮点在于其高尺度的拆标。
不是本身太强，端赖同业陪衬。自限价大行其道以来，新房价格是被死死摁住了，但交付的量量几乎是没有最差只要更差。
那时候，不太容易去化的普陀区的产物，因为需要凸起卖点反而在当下成为了一股清流。
而品尊国际的拆标从目前公布的数据看，已经算是超预期交付了。
去过样板房都晓得，大量的楼盘城市标注那长短交付尺度，也就是给你看着玩儿的。但那种标注在品尊国际三期的样板房里一概没有，那点值得称道。
至于详细交付了些什么，我那里就不浓墨重彩的介绍了，感兴趣的可移步开发商售楼处自行领会。
总结几点：
No.1: 简约的设想气概，迎合当下的市场支流产物。明面上能看到的硬拆电器、用材等，品尊国际一律用了准一线以上程度的大牌，并且是大牌里的中级以上的系列程度。
No.2: 层超出跨越寡，售楼处信息是至少有3.1-3.4米裸高，扣除掉地暖10公分，如许的层高表示已经到达了豪宅的水准。
图示：三期大堂层高No.3: 双大堂设想，一楼大堂的挑高至少有6米，从一房一价表能看出1/2楼的中间部门被架空成了大堂。在开发商想法子偷面积用足容积率的当下，如许的大堂几乎豪华到令人发指。
地下车库也装备了入户大堂，根本上能够对标市道上20万摆布的豪宅入户体验。
图示：三期地下大堂拆标
三： 产物户型
本次首开的264套房源是三期的8、9栋楼。
8号楼有72、73两个楼号，102-126-140-160的2-4房两梯三户；
9栋楼有70、71两个楼号，175-205㎡的3-4房两梯两户。
图示：品尊国际三期散布图详细到每个户型上，稍做点评。别的我还造做了一份选房攻略表，如有需要可添加客服微信领取。
B3户型：8栋楼的中间套，整个小区独一非南北通户型，落后于当下的支流设想。面积为市道上多见的100平三房户型，次卧卫生间是暗卫，客餐厅的LDK一体化设想比力出彩。
C户型：8栋楼中间套背靠背的户型，三开间朝南中规中矩，面宽略小于市场支流的三房户型。长处是户型相对朴直浪费空间少，全明户型，且南北通透。
E户型：8栋楼的西边套，中低楼层早晨的采光会被9号楼所遮挡，4个房间规划紊乱散布在东南西北四个标的目的，餐厅位于动线中枢区域招致餐桌只能靠墙，且客餐厨整体过于狭长面宽却不敷，整体属于小我认为最不温馨的房型。
F户型：8号楼的东边套，采光优良。户型设想上横厅设想视野对着小区中央绿地十分出彩，是更大卖点。160平的三房属于典型的改善型面积，主卧相当宽阔储物空间足，除了次卧的暗卫几乎没出缺点。
H户型：9号楼的边套户型，东边套中低区会被二期53/54号楼所遮挡，西边套采光略优。户型在175平F户型的根底上增加了开间的标准，三开间朝南的四房。但因为入卧室动线的设想略不合理招致餐桌与动线有抵触，同样有一个暗卫。
G户型：9号楼的中间套，本次开的更大户型205平。四开间朝南一字排开十分的霸气，在200平摆布市道上的竞品来看也算是优良。规划为典型的飞机户型，朝北还有大飘窗视野优良。更大的败笔在于3个卫生间却有2个暗卫，考虑到大户型的均价订价更高，且受寡少，我预测该户型将是本批次最难消化的户型。
祝你好运！