放眼整个青岛，将来五年房价不会呈现大的颠簸，那个房价指的是均价和更高价、更低价，但是各区域各板块会呈现“内部颠簸”和“强烈分化”，次要影响因素有那个几个：
1.新交统统勤东西的增加
2.新的财产规划和调整
3.新栖身体验的认知提拔、供应端的产物优化和晋级
4.因为前3条带来的新栖身板块的配套、人居情况改善
5.旅游业能否恢复
6.货币因素（放那儿，不谈，因为放之千里皆可）
前3条影响因素和第4条成果带来的鞭策力将对青岛市内部房价的颠簸产生猛烈的影响，也就是内部大分化，而第5条是青岛旅游业能否恢复取决于伤风的管控，那条次要影响新前海一线的房价预期。
关于城阳区的房价情况，起首从意识形态上要有必然的认知：
1.城阳区固然被列为“主城区“，但是实正栖身温馨和配套齐备的板块不多，那就意味着还有开展空间和房价颠簸。
城阳区就像青岛市最务实的“丑媳妇”，城市道貌那块是个短板，但你要拿城阳跟李沧和西海岸比照的话，城阳的贸易成活率确实更高的，因为生齿、贸易、入住率最为聚焦。
但是城阳想成为内通外联的活力区，必需构成更多吸引年轻人的新栖身区，流亭将来之城、亚洲杯板块、丹山板块、高新区东板块的开展也长短常关键的。
2.城阳区财产开展和活动生齿的增长，带来的房价趋向次要以不变增长为主。比来那两年，城阳良多板块房价已经超越李沧区，城阳区财务根底雄厚，本地有关部分在内部教育、医疗短板下了良多功夫，若是放眼青岛，把旅游业那个因素放在一边的话，“市北-李沧-城阳”那三个城区天然前提差别不大，其区域的房价“扁平化”是一个趋向。
3.城阳区房价的现状并不是全数是“共有产权”托市形成，但托起来的几个板块次要看后面地盘存量，就像城阳城区的白云山板块、夏庄南板块、高新区东片区（高新区无人才政策，但受同样受托市影响）后续地盘存量不多，开发商合作压力不是太大，找好定位都能够顺利去化。
积极的人，往往出手就不是一般人，好比双击屏幕两下，你会发现知乎的新功用！
咱们分板块聊聊青岛城阳区的楼市现状和房价趋向：
一、中心城区板块
那个中心城区板块次要指的是“城阳街道”，目前从房地产角度划分为“白云山板块”、“亚洲杯板块”、“北部地铁TOD版块”和中西部老城区板块。
城阳街道东部板块（白云山板块）1.白云山板块
2022年城阳合作压力最小的板块就是白云山板块，所以那个板块的关键词次要有三个：
客群次要改善+部门刚改；
生态、配套再优化；
谁陪绿地决战白云山
2021年下半年，整个楼市根本面呈现了自信心危机，跟着11月份的全国大形势改变，青岛次要以栖身为导向的楼市板块，像浮山后、新都心、李沧东部、开发区、城阳中心区等板块仍是挺住了。挺住不代表开发商没有压力，白云山板块也呈现了很多问题，个别开发商的特价房不成制止、绿地变动为“土木匠程建筑业”、佳兆业信赖危机加剧等问题，最伶俐的开发商仍是深耕那里的青特。
青特的标杆项目滨湖国际确实是一个现象级的案例，并且开发商运用了一个楼市板块合作的“连环计”。滨湖国际的中等户型开盘价是低于买房人预期的 ，那个板块品量差别不大的二手房成交价要比滨湖高20%的价格。
那里面的成本把控就很有意思了，因为滨湖的地块也是本来冰箱厂白云山花园的二期项目，没赶上良多拿地附加前提，并且最关键的是滨湖去化不了的客户能够让青特云境顺利承接。
从2019岁尾到2021年，冰箱厂的地盘转给金茂、奥园、融创再加上青特后，那些项目都获得了很好的销售业绩，至于为什么会销售那么好，老胡在此省略10000字。
2021年，和达在白云山板块第一次出场，颠末半年的沉淀，2022年的和达应该是精细化操做的一年。和达那家开发商根柢还不错，本年的市场情况和信贷前提又好，像和园、小寨子、喜盈门工场那三个地块的销售压力还可控。值得提醒刚需的是，喜盈门南地块的3000户将是城阳街道更大的新房放量，但现实上那里已经不属于白云山板块，更大的合作敌手是惜福镇和即墨南，只要掌握好开盘节点和价格就能够。
2022年开春，和园项目价格上涨没有任何悬念，那关于刚需、刚改购房群体来说仍是要提早留意，届时照旧会和绿地国科的兰庭郡构成合作。
据官媒报导，白云山公园将在2022年年中间建成，驯虎山路九年一贯造学校、荟城路小学（清华育才）也于同年方案投入利用，那也让板块的生活配套和栖身情况再次优化。白云山板块有个特殊的项目叫泰康养老，也是青岛独一的一家，十分有代表性，它和天安数码城、细胞谷、绿地科创楼等那些就业创业基地差别，抽时间会详细聊一聊那个项目。
那个板块的购房人群买房必然留意时机，低点的购入加上生活配套的优化，大部门购房者仍是不吃亏的。改善市场的产物次要以青特的库存和绿地国科的别墅为主，天安的宸园性价比不高、做室第其实不专业，那里改善市场的更大悬念是虹子湖北岸的厂房何时拆、谁来开发。
2.北部地铁TOD板块、亚洲杯板块和中西部老城区
从2020年到2021年，“亚洲杯板块”是一个闷声发大财的板块，不管是昆仑樾仍是龙湖都在那里提早规划了项目，并且项目标价格其实不低，因为合作较小，开发商都获得了不菲的销售业绩。
为什么“亚洲杯板块”的项目卖高价还能顺利去化，莫非是因为亚洲杯的赛事噱头吗？其实其实不完满是，那个板块自5年前万科桃花源清盘后没有新房在售，并且像桃花源、城市花园的定位次要仍是刚需，区域贫乏刚改、改善的新项目，从那一点不难理解为何昆仑樾、春江天越可以顺利消化了。
亚洲杯板块按照有关部分公示能够看出不只包罗城阳街道南部，还包罗流亭北部，以至在房地产销售中还包罗夏庄北部区域，至于项目之间的差价次要在教育配套和地铁口的间隔。
昆仑樾那个项目不多评论，从昆仑府交房来看至少没有大的落差，楼盘细节和业主言论把控要比同为本地小开发商的双利更为扎实。龙湖那两年在青岛的日子其实不承平，若是说详细的节点也就是从2019岁尾龙湖从即墨持续拿地后，不管是中德生态园仍是舜山府的交房都呈现了一些不愉快的工作。
龙湖最擅长的工作莫过于成本把控，其次是园林设想尺度，但是“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”，重庆的舜山府和青岛的舜山府底子没法相提并论。春江天越那个项目标营销做的一流，其实也是从拿地的时就已经胜出了，其时龙湖和万科别离规划在亚洲杯和白沙湾，都获得不错的销售业绩。
若是做为购房者来说，龙湖春江天越并没有给到他们几时机，也就是说购房者根本上买到了那个项目卖二手房的天花板。龙湖在亚洲杯板块已颠末分透收了市场，后面的华润不拿正大饲料厂的地块也是情理之中的。
那个板块的配套到底若何？学区的话，次要是礼德小学和尝试三小；贸易的话能够去北曲商圈，春江天越旁边还有一个大的贸易地块，前期传说是永旺的梦乐城，后期又说是开市客，再后来……其实，那个地块是啥都不会差，总归是一块肥饶的贸易用地，因而龙湖春江天越和桃花源下面的底商成活率将更难。亚洲杯板块的地铁交通优势要比白云山板块好，在建的地铁15号线在那个板块设有文阳路和体育馆两站 ，能够在李沧的下王埠站和2号线换乘。整体来看，亚洲杯板块的配套相对还不错，比力合适城阳地缘性客群和去东李、枯桃工做的伴侣购置（现实上大大都买的丹山板块较多）。亚洲杯板块的新楼盘价格较高，曾一度带动了万科桃花源二手房成交价到达了2万每平，但那里的地盘被大路分离启发致难以构成完好成片，龙湖和昆仑樾在前面实的是命运十分好，可惜的是留给华润在亚洲杯的拿地压力，究竟结果绑了那么附加前提，但各人不消担忧，地仍是要拿的，但是看怎么构成一些股份不就能够了。
2022年，亚洲板块的楼盘价格次要看产物若何规划，均价不会超越龙湖春江天越，销售节拍不会太快，地缘性客群消耗后需要新青岛人填补，若是开发商热潮亚洲杯噱头，买房人万万要理智。
青岛三期规划降生出了几个近郊区的交通枢纽，次要是双珠路（6和13）、辛屯站（6和13）、王家岗站（6和1）、正阳中路（7和9）、靖城路（9和15）、沟岔站（15和7），那里面沟岔站算是一个逆袭，因为其他几个都已经是城市商圈、生齿密集区了。
沟岔站四周目前就是青岛城阳区的“地铁TOD板块”，什么是TOD呢？大白话说就是以公共交通（非私人车）站点为中心停止开发的体例，四周有人们栖身的社区、贸易和学校。最早开发那里时那个板块叫东郭庄板块，保利不雅堂是比力早的项目，也算是给那个板块停止“拓荒”，中间碰到2018年绑车位后来不绑招致售楼处被扔鸡蛋。
目前的北部TOD板块次要在售楼盘有三家，别离是和达萃园、国泰海韵华府和北京城建国誉府，萃园根本上接近清盘形态，算是和达流速较快的项目；海韵华府的压力相对不小，后面还有二期地块，也是刚需能够留意的项目；北京城建国誉府的定位呈现了问题，也就是那个TOD板块不应在初期呈现改善、刚改、刚需混合的项目。昔时龙湖悠山郡能够那么做，目前那岁首，开发商仍是找准定位，好在国誉府的家底硬实，能够那么听任。
城阳街道北部TOD板块的优势在于地铁站枢纽、楼座小高层设想和原有的学区划片，那个合作优势要比将来之城的根底要好，但那种优势良多购房人群其实不晓得，只是觉得快到即墨了，并且市容市貌暂时欠安。正因为那些因素存在，所以那里的项目价格短期内不高，也好在开发商没有正儿八经把地块概念炒热，也给了刚需客群很多购房时机，
以上板块是白云山、亚洲杯和东郭庄板块，城阳街道除了那三个板块外还有老城区板块，在售楼盘次要有青特君悦、弘通修远城，待开的是和达在喜盈门家具厂原址的地缘性改善项目和正阳路御景尚都前面的小地块，涉及篇幅问题不多讲了。
二、流亭和夏庄各版块
1.将来之城
那个板块开发房地产，最重要就是对重庆路的项目做弥补，以至构成强烈合作，其次那就是产物规划和价格，至于财产规划和生活配套的提拔是吸引购房人的“预期”，那三个要素决定那个板块能不克不及兴起。
将来之城的缺点十分明显，能够说开局就是个败笔——各人太焦急了，怎么个焦急法呢？起首就是在没有优良的学区、生活配套之前，开发商就提早把楼盘的栖身密度设想那么高；其次就是价格订价预期太高，在那个板块第一批买房人很少有改善型客群，中大面积的产物设想其实是没有太大需要的，即使是四周有很多旧村拆迁客群，实正能承受住18层高层的改善客户在城阳区能够说不多。
将来之城的优势也不能不提，起首就是最早开发的地盘都是临近地铁1号线，也是目前将来之城更大的优势，开出来的新楼盘可以有效缓解在市北、市南西部工做的刚需客群的买房难的问题。若是你认真比照李沧的楼山后、钢厂板块，将来之城的楼座高度和价格仍是占据优势，所以开发商“容积率高楼座高是天职，做小高层洋房是情分”，开发商一般没有什么情分，那也能理解，那咱们就得以适宜的时机对应的价格动手那个“将来之城”的一些项目。
那个板块的财产落地域会毗连到白沙湾北部板块，也是重点开辟开展的区域，新型财产构造占比是一个很重要量化目标。板块内的城市界面更新和学区、生活配套的完美需要一段时间，至于开展速度理论上要比楼山后板块相对快。
2.白沙湾板块
白沙湾板块，若是根据供需关系来讲，地盘存量其实不多，但是那个板块不断处于比力为难的场面：做为刚需板块缺地铁，做为改善版块处于后海。因而，关于购房人来说，你要购置的刚需项目不克不及太贵，你若是要动手改善项目，产物力必需凸起。
谈白沙湾板块，咱们不克不及绕过去的就是星河湾。青岛星河湾的先天优势不敷，但是认真想想星河湾已经尽力了。固然星河湾处于后海板块，也不耽搁星河湾成为富人心目中的高端项目，据说青岛第一辆库里南的车主也出自星河湾。整个项目圈层确实不错，为什么呢，其一就是星河湾的拆修和园林、工艺细节，不论是鲁信、佳源华府仍是玖玺城在那方面都是弟弟；其二，星河湾的整体定位仍是十分高的，出格是900多平室内带泳池的复式设想，那在青岛能够说没有第二家，其三呢，固然星河湾处于后海，但是星河湾所在项目给那里做了人工沙岸和游乐广场。在青岛后海的良多区域都拿人造沙岸来做为卖房噱头，但不论是上合仍是红岛都没给业主兑现。
青岛的星河湾除了先天的地角处于优势外，开发商在其他方面至少用心了，至于豪宅不豪宅一般人说了不算，咱们单拎出来几个崂山的高端盘，在园林景不雅和拆修层次方面，又有几个能比星河湾做得好呢？
2022年，城阳白沙湾的主力项目仍是青特和万科，再就是蔚蓝群岛的Z组团，剩下几家根本上是清库存形态，至于房子怎么买，只要领会到那个板块房价的顶和底就懂了。
那个板块的利好是金茂览秀城的营业，那个贸易体营业带来的生活便当性对白沙湾购房人群影响要大于高新区东片区，因为那里的存量居民仍是很可不雅的。当然，树兰病院和青特医疗财产园也给那个板块优化了医疗资本的设置装备摆设，总归算是利好。
3.流亭北部和东部片区
流亭北部板块的城市道貌更新次要依赖亚洲杯赛事的举办，四周地块和城阳街道南部、夏庄街道北部连城一个板块，若是那个板块有新房呈现，只要评估好间隔地铁口间隔和学区划片问题就不会苍茫。
流亭街道东部板块的房价支持点仍是地铁站，固然是城阳地界，但和那个板块相邻的李沧区的城市道貌和相关生活配套差别不大。地铁1号线从南渠站到遵义路再到瑞金路、汽车北站（仙家寨）那几个地铁站规划在李沧北和城阳流亭南部，那个板块和李沧北部房价差别不大，整个城阳流亭南李沧北的房价差别次要由离地铁远近和四周情况决定，产物力因素影响不是太大，究竟结果属于过度的刚需板块。
那个板块的新房次要是仙山花园的尾盘和仙山雅居，前者是青岛北部闷声发大财的第一神盘，后者属于城阳平台公司的新项目。仙山花园的开发商实力比力硬，产物设想和售楼处形象不占优势，但令人惊讶的是那个项目在2021年凭仗四周竞品少、渠道力度大收成了很多刚需客户，因而海业富翁又在上马拿地开发了培文学府那个新项目。
仙山花园剩余的洋房固然没有合作敌手，但因为改善型产物的设想确实有很多缺陷，所以后期销售节拍也会放慢。开投的仙山雅居固然设想图纸的 单元和海曙云霞是一家， 但是那个项目也并不是是改善盘，因为楼盘南面和东边是仙家寨安设房、北面仙山路高架、西面是汽车北站，所以那个项目栖身品量其实不高，订价次要取决于金三银四的小阳春炽热水平，但项目也是不愁卖。
4.夏庄街道
夏庄街道的生态景不雅和通勤优势比力大，若是把城阳街道比做城阳区的大儿子，但夏庄绝对是城阳区的姑娘。姑娘的意义有良多解释，你能够理解为光景漂亮，也能够理解为姑娘分的家财不多，并且有句话叫“嫁进来的姑娘泼进来的水”，出格是夏庄街道南部区域和李沧走的更近，房价和十梅庵、虎山板块差别不大。
夏庄街道南部板块最奇异是山川太和月光，那个项目吸引了很多外埠专门看望烂尾楼的短视频博主来拍摄和“探险”，某房产网站上也挂了该项目前期交付的两套二手独栋别墅，单价不高，也就仅仅10万每平。山川太和月光那个项目据说被日钢收买，现在都没有一般运做，确实可惜。
夏庄街道南部板块的楼盘存量不多，目前在售的次要是鑫江瑞府和金秋泰和郡的尾盘，因而合作压力并非太大，客群次要是李沧、崂山工做的刚需和康养客群。
夏庄中部到北部板块的革新空间仍是比力大的，目前楼盘合作不大，夹缝中保存的宸璟朗郡、佛系的磊鑫、接近清盘的花屿城、特殊产物的伴山府，还有一家独大的和达生态城，2022年还有生态城东侧的磊鑫阳光悦府。若是购房者在那个板块购房的话，必然清晰本身的购房需求，你如果刚需就在低点动手刚需项目，不要存眷产物力，因为配套有待完美、后续地盘存量较大，并且刚需客户后期仍是要换房；你如果改善的话，综合比照产物力和四周的城市道貌，不要把房价增值和区域开展空间看的太重，不然会陷入矛盾的心理窘境。
三、青岛高新区和“西四社”
城阳区是青岛市过去10年生齿增速最快的城区，而城阳区接近70%的生齿聚集在城阳、流亭、夏庄三个街道，因而关于的城阳的楼市阐发次要聚焦在那三个街道。数据固然是数据，但板块开展仍是要平衡开展。咱们整体聊聊城阳西四街道的楼市情况和开展趋向。
在此之前，先抛出来几个现状和问题，也算是给新粉丝一些科普：
1.楼市中谈到的青岛高新区不含红岛，高新区的根底教育政策是高新区初中结业生能够参与青岛教育界划分的“市内四区”的高中统考，至于利和弊因为时间原因不多展开，有利也有弊；
2.高新区目前的人才公寓存量在整个青岛市首屈一指，并且不限造其他城区人才报名购置，但是那个区域的人才公寓去化压力仍然很大。
3.根据楼市中“高新区”来讲，目前5年内没有实正意义上的地铁房，红岛街道有，但是红岛街道的旧村拆迁周期出格长。
4.上马街道的教育资本落地速度较快，但是购房尽量选择城市界面较好的板块；棘洪滩街道的楼市，能够代表青岛收柱财产园的房地产开发汗青，那个能够借鉴到西海岸的王台，有兴趣的财产人才能够多领会一下。若是你是青岛收柱财产的人才，即使是有特殊优惠的购房政策，也不要在棘洪滩、王台、中德生态园、辛安买别墅产物，原因不多解释。
5. 高新区和红岛街道的将来开展其实是平衡的，目前高新区东片区有学校和若干成熟小区，红岛有地铁优势和拆迁空间。
6.河套街道，奇异的存在，让它奇异的存在吧，究竟结果离上合示范区间隔比城阳街道要近良多良多。
7.高峻上的市级配套和购房人联系关系不大，那里的房价增值次要和栖身设备相关，红岛街道房价预期次要跟拆迁开发、8号线南段通车有关，和阿谁啥的北迁无关。
以上的几个点根本上把城阳西四街道的楼市情况也点的差不多了，详细细节问题能够详细跟老胡沟通，可存眷楼盘根本上也是目前的存量项目，高新区就也就是不雅澜半岛、青特滨江悦（中欧国际城）和高实城，上马的中铁诺德澜湾和待开的海业培文学府、红岛海语城四周的红投北岸等项目。
青特滨江悦项目只要把价格梯度做好，热销一定没有任何悬念，但是购房人坚定不克不及存在“炒房思维”，因为高新区的房价变量太大，也许一篇文章也写不完；若是您想让孩子在高新区就学，必然提早做好关于根底教育方面的政策功课，万万别认为买了房一切就完事儿了。
关于2022年青岛城阳区的楼市情况大致不离开文中的次要脉络，固然根本上没有人才政策支持，但城阳区整体房价相对2021年下半年来说大部门区域稳中有涨。
虽然那篇文章我自认为已经十分全面，但详细到每个板块的每个楼盘在一年四时差别的周期价格颠簸仍是会有微不雅的表现，所以若是您有详细购房的·问题，能够暗里沟通交换并帮您实地把关，选准板块和楼盘动手的时机，争取到最适宜的价格。