上海在去年起头集中供给后，我们对每个板块的热度有了更集中，更好的领会。
出格是大虹桥的徐泾板块，固然供给不多，但是大面积触发积分，截至目前入围分也已经到达了91.22分的高分，让上海绝大大都板块都望尘莫及！
从去年起头至今的共计8个批次16个新盘中，仅有两个批次3个新盘积分触发比没有到达100%，认购数据在整个上海都属于极为稀有的存在！
而比来刚刚公示，又要起头新一轮认购的第三批次中，蟠龙府、虹桥灿烂公馆等项目不管从哪个维度看，根本又是“红盘”锁定。
当然，那个热度下，越来越多人都去徐泾打新，寻求分一杯羹，那对预算足够，积分极高的一部门人来说难度不大，无非就是时间迟早的问题，但对积分低的人来说，无疑是“落井下石”！
不外，也有很多人另辟门路，起头购入大虹桥徐泾的二手房，但就数据来看，徐泾板块去年岁首年月到本年上半年成交的2318套二手房中，更高均价已经超越了9万/㎡，那么问题来了：
徐泾9万+/㎡的二手房能买吗？是不是高位站岗呢？
接下来我们一路来看！
01徐泾的二手房涨了几？
其实说到涨没涨那个问题，关于徐泾，所有人的谜底应该都是涨了，那是一个共识，但是很少有人去深究它到底涨了几。
我们先来看数据，起首，能够确定的是徐泾的二手成交均价确实是涨了，五年多的时间里上涨了约29%摆布！
当然，那里的数据包罗了过往几十年建的长幼区和零几年的早期商品房以及近几年出卖过的次新房，接下里我们分隔来看：
就老公房来看，在过去的5年多时间里，屡次起伏，整体涨幅不大；
而1998-2008年的早期商品房，自2021年之后有了明显的抬升，和2017年比拟，涨幅明显；
而2008年之后的次新房，和老公房、早期商品房的走势完全差别，除了2019年随全市大盘有过一次的下行之外，不断维持着优良的涨幅！
按照已有的信息显示，徐泾的二手房成交主力就是涨幅较好的次新房，我们拔取2021年全年的成交小区来看，次新房的成交套数占比高达66%：
此中比力有代表性的是招商虹桥公馆、仁恒西郊花园、万科天空之城、中建锦绣六合、中核锦悦府、金地虹桥世家等那一批的标杆新房。
接下来我们一路来看看那些小区成交详细位置和本年上半年的成交均价：
其实从上图中能够得出良多结论，徐泾板块不只是挂牌价高，在现实成交中的价格其实早就超越了9万/㎡，并且到了详细的项目上，标杆小区的价格也并没有大的分化：
如：中核锦悦府在2019年和2020年两期新房都有相当高的热度，两年后到了二手房市场，对应到成交价格上相当坚硬；
一期开盘现场万科天空之城先后陆续有十次摆布的开盘，成就一次比一次好，在去年6月的认购中，入围积分也到达了76.52的高分，本年上半年的二手房成交价格不只抵达了8.39万/㎡的价格，并且差别期都有必然量的成交，热度也相当高；
除了比力表象的成交价格，其实上图还能够解读出一些信息：
1、固然那批标杆小区的成交价格仍是有差距，但在实在的二手房成交市场上，其整体的价格系统已经十分夯实，没有明显和持久的回落；
2、就算同为标杆小区，进入二手市场后，涨幅也不尽不异，以至有相差较远的情况也时有发作；
3、判断徐泾二手房小区能否值得入不只要看价格涨幅，并且还要连系其环线位置，而就以如今的成交价格来看，徐泾价格强势，是打破其所在环线的价格的。
02 有高度的规划&实其实在的配套
看完了历年成交数据和标杆小区的成交情况，其实徐泾还有一个需要重点存眷的，就是大虹桥规划兑现和配套。
那里也分为两个方面：
一方面，是规划高度。
跟着2020《虹桥主城片区规划》获批，构成了以徐泾为源点的虹桥主城副中心，做为世界级中央商务区的大虹桥，虹桥热度更甚且规划赋能愈加明显。
而一半区域在虹桥主城区、一半在拓展区的徐泾属于被规划带飞，同时也领跑虹桥片区的板块。
但在徐泾内部，以沈海高速为界，东侧的主城区与西侧拓展区又是完全差别的情况。
而主城区的新房供给全数集中在了西虹桥片区，那在新房市场表示为：高认购率、高入围积分，而周边的二手房市场上则表示为，成交价格远超新房，成交较为稳健，但部门卖家心理预期较高且有惜售情况。
而按照销售口径及比来两年的认购情况，在徐泾购房的群体中，买到虹桥主城的意愿客户要超出拓展区的两倍多。
地铁站点附近的蟠龙六合和较远的金地虹悦湾都是如斯。
如许的数据成果从另一个侧面反映出虹桥规划赋能非常显著。
而规划反应给徐泾楼市的，是话语权和实其实在的热度和成交价格。
另一方面，是配套。
在过去的几十年里，上海其实最不缺的就是规划，但徐泾的兑现，是意料之中，也是意料之外，其实中间有很大一部门原因，在于配套。
为了让徐泾成为大虹桥的开展动力承载区，徐泾承担了国际商业、准医疗、电子商务、人工智能、“互联网+”等各类财产和功用。
那个板块也不单单只承接虹桥商务区外溢，还操纵地缘优势和交通便当开展本身。除了国度会展中心，还散布有大量的其他高产值财产。
并且，不论是对外的航空、高速动车仍是对内的轨交、快速道路，徐泾的灵通性和设置装备摆设都是数一数二的。
和纸上规划比拟，实其实在落地的，能逼真感触感染到的配套才是最让人心安的。
03徐泾什么样的二手房值得买？
最末来说，值不值那件事每小我心里城市有一杆秤，说值得也必然会有伴侣不认同，但是数据所反映的几个现状或答应以给各人一些参考：
第一：徐泾次新房价格坚硬、成交活泼
其实前面在房价部门也有说过，在汗青成交中，徐泾的二手房价出格是次新房的价格不断维持着比力好的涨幅。
并且我们在选用数据的时候，并非接纳挂牌价，而是拔取了已经颠末市场查验、十分接近实在成交价的“其时估价”。
除了价格之外，在换手率上，2021年徐泾板块的次新房的换手率将近3.7%摆布，是超越3%那个居中值的，可见其成交相当活泼。
第二、在虹桥主城区或间隔较近
各人都晓得，虹桥如今的成就其实仍是来源于规划的力量，主城区资本最为集中，开展力度也更大，拓展区次之，逐步再向外辐射，而买房也同理，在预算范畴内，尽量在规划核心区或者与之接近，将来的时机也会更多。
除此之外，也要接近地铁、大型贸易、办公区域，对将来自住、出租或者置换都是优势。
总的来说。
规划仍然在前行，徐泾板块的次新房价格也仍然坚硬，持久来看，细小的价格颠簸会有，但是倾覆性变革的可能性极小。
若是必然要给徐泾二手房排序，那也必然是主城区次新房——拓展区次新房——辐射区次新房，最初才是早期商品房和次新房。
别的，给各人一个小建议，在徐泾购置二手房，除了规划，配套也是个重点，大虹桥的二手房固然单看价格已经打破了环线，但末归照旧是个刚需偏改善区域，配套照旧能够决定它将来能不克不及卖的进来。