胜利的庄园，各有各的“路径”。但失败的庄园，却有良多共性的问题。
因而，比拟进修胜利案例，阐发失败的项目更有借鉴价值。
今天介绍那个案例就是如斯。项目概略
地址：位于南方某地级市周边，间隔主城区18公里。该地级市是生齿大市，城区生齿就超越300万。
面积：现实占空中积600亩多一点。
投资：开园前投入1500万，现在累计投入超2500万。
庄主：规划公司合伙人。两个孩子的爸爸。
团队：庄主其他营业忙碌，公司次要由礼聘的副总帮手打理。
定位：天然教育主题的亲子乐园
餐宿：受限于地盘性量，没有住宿，餐饮在临时大棚内，以简餐为主。
门票：儿童70元，成人30元。非节假日有必然优惠。门票包罗园区内次要的玩耍项目，个别项目零丁收费。
内容：以各类游乐设备、拓展设备为主，从属一部门花海。
活动：每逢重要大型节假日，园区会筹谋一些主题活动，以吸引旅客。
庄主猜疑：
1、 明明间隔市区不远，但调研中顾客都觉得太远不肯来。
2、 淡旺季明显。旺季几乎没有旅客，旺季人数还算能够，但园区面积太大，旺季也显无暇荡荡。
3、节假日筹谋的活动，内容很丰硕，但参与的人数其实不多。
4、园区维护成本很高，短暂的旺季其实不足以支持昂扬的成本。
5、 刚起头建立时，项目在本地很领先。但如今周边新建几个项目，比照之下已经几乎没有优势。
问题阐发
1、 间隔问题
间隔问题除了路况、车程之外，还有一个叫：心理间隔。
每个城市都有响应的传统休闲区域，那些传统区域哪怕略微远一点，但各人仍是乐此不彼。若是庄园和那些区域逆标的目的，那么就需要在引爆点打造上和宣传上，打破人们的心理间隔。
2、财产规划
占地六百亩的项目，定位成单纯的亲子乐园有问题吗？
没问题！巨额投资打形成以硬件设备为核心的主题乐园，也算一种成熟的形式。不外若是想以一两万万撬动项目，那么定位单纯的亲子乐园就是一个大问题。
陌头小面馆和五星酒店各有各的弄法，最隐讳以陌头小面馆的思维去运营五星酒店。最末你固然赚了几碗面的钱，付出的却是五星级酒店的成本。
同理，同样是做天然教育主题农庄，一百亩地和六百亩地，应该是判然不同的弄法。一百亩地能够靠三产存活，六百亩地必需考虑一产支持。
该项目几乎没有核心一产，也就无法围绕着一产停止三产交融和文旅叠加。如斯，不只是失去了盈利支持，还会失去所有内容的灵魂。你所有打造的点都是散的，缺乏合力。
3、引爆点设想
门票贵不贵，那自己是个伪命题。准确的说法是：值不值？
值不值也有两个层面：一个是来了玩过之后觉得值不值；另一个是跑那么远，门票那么多钱，值不值得来？
第一个问题是内容打造和时间规划问题，严酷讲那个其实不难。难的是第二个问题，即引爆点问题和引爆点迭代问题。
良多农庄景不雅很标致，内容良多，对外的宣传册上各类设备琳琅满目，但却没有一个出格“带感”的点。
一万个马车毗连起来，也变不成火车。同理，一万个通俗项目组合起来，没有引爆项目带动，也阐扬不了价值。
4、 活动筹谋问题
良多庄主都有同感：为什么精心筹谋的活动，主题新颖、环节有趣、奖品丰硕，就是吸引不了旅客来参与呢？
现实上再小一个活动，都是一个系统工程。尤其在各类活动众多的今天，随意一个活动的筹谋都是牵一发而动全身。
好比台湾池上乡的秋收音乐节十分胜利，国内也有很多人去模拟，成果呢？门票免费送都坐不满。
因为所有活动，都是一个势能的成果。贫乏前期的铺垫衬着、联系关系活动的绑定、有效的宣传推广等等，单靠活动的筹谋，很难到达预期效果。
那其实，仍是一个顶层设想的问题。没有顶层设想，也就没有明晰的客群定位、目的定位、形象定位等等，那么运营中所有活动的筹谋，要么是为了活动而活动，没有本色价值，要么活动压根做不起来。
5、 项目保鲜
刚起头时庄园很领先，一两年后就被后来者赶上以至超越——那是良多庄主都碰到的问题。那个问题能够从两方面阐发：
起首是我们在项目打造初期，目的客群能够对准本地人群，但建立级别必然要对准全省，以至某几个点到达国内领先水准，并可以将那个特色持续下去。如许即使后来者进入，他们也会主动避开那些特色，寻找差别化合作。
其次，再好的硬件都有保鲜期，而且“老庄园”的硬件晋级成本比新建还要高。怎么办？其实我们能够多在软件，也就是活动及课程体验上做文章。
同样一个硬件道具，差别季节针对差别人都能够做差别的活动内容，设想差别的天然教育课程，那就是种“超高性价比”的保鲜法门。
小结
该项目庄主的五个猜疑，其实也是庄园当下的共性问题。
那些问题的底子，一是缺乏顶层设想，最末“人无远虑，必有近忧”；二是没有财产规划，当一个庄园没有财产规划，仅当做游乐场，吃亏就是大要率事务，除非你是一个近郊小农场；三是要根绝景区思维和硬件思维，体验感、参与感和场景互动，才是庄园运营的核心。
做者：田得一（拜见庄主·休闲庄园顶层设想研究院/战略师）
来源：拜见庄主