业主让价222万！业主让价280万！你没有看错，那是宇宙中心—珠江新城的二手房市场！
房产君打开珠江新城的二手成交记录，欣喜地发现本年成交的房源，业主根本都有让利，从数万元到数百万元不等。
那是不是入主顶豪的好时机？我们可从链家的成交数据停止阐发。此外，通过豪宅市场的样天职析，也能更全面地察看广州二手市场情况。
| 富贵之最，豪宅林立的珠江新城
我们先来普及一下珠江新城二手市场。根据板块划分，珠江新城分为东区、中区和西区。
| 珠江新城板块划分
此中东区靠近珠江公园，纯室第、大户型、次新房小区多，情况温馨，房价较高。汇悦台、班师新世界和颐德公馆三个豪宅标杆都集中在此。
中区，在花城广场两侧，楼盘也较新，室第面积适中，栖身情况旺中带静。代表楼盘有保利心语花园、中海花城湾和嘉裕公馆等。
西区，开发最早，商住规划混合，小面积室第多，住户较复杂，楼价更低，此中名门大厦、南天广场都建于90年代，均价低至4字头。
01
珠江新城的成交价格
是涨仍是跌
01户型越大，总价越高，让价幅度也越大
从链家上看到珠江新城本年成交的38套房源，成交价根本低于挂牌价，最夸大的是中区的大户型单元。综合来说，总价高的，让价空间也大。
好比中海花城湾的302平四房，挂牌价为2780万，543天后成交价为2500万，足足降了280万，成交单价还比小区均价低了5000元/平。
那一让利的金额，都能够在天河次中心位置再买套房子了。
| 珠江新城中区，业主让价幅度大的单元
无独有偶，以大户型单元为主的珠江新城东区，也和中区类似。傍边，最见诚意的是，君怡大厦135平三房，成交价比挂牌价低了80万。
| 珠江新城东区，业主让价幅度大的单元
另一套大户型，班师新世界的192平三房，成交价也比挂牌价低70万。
| 珠江新城西区，业主让价幅度大的单元
西区相对来说，动手门槛较低，是良多想杀入珠江新城买家的首选。在价格方面，因为总价低，让价幅度不大。
独一一套成交价比挂牌价低了90万的单元，是90年代建成的长幼区，92平两房，楼龄长。
02成交回归理性，高价房向小区均价挨近
还有一所房子，本来价格高于市价，最初成交时，价格回落的幅度就比力大。
好比嘉裕公馆目前北向房源均价8.8—9.5万/平，南向10—10.5万/平。
以上那套152平北向三房，根据原挂牌价1670万计算，均价到达11万/平，最末成交价1448万，单价9.5万/平，回落到一般程度。
又好比保利心语花园，那套105平三房的挂牌单价为9.3万/平，最初成交为87620元/平，价格向小区均价86095元/平挨近。
此外，还有一间房子价格十分低，远低于市价，近“骨折”出卖，不外，那类房子除了可能存在一些弊端外，也许只是一种做低税收的体例。
| 珠江新城成交价远低于挂牌价的房源
在进击的市场中，不急于抛售的业主会将价格抬高，但在如今平稳的情况下，二手市场回归理性，以至有很多业主为了达成成交，进而“大放血”。
02
珠江新城，本年成交周期191天
广州，2018年的成交周期为88天
从成交周期看，珠江新城二手市场，超越100天的占了绝大部门，最长到达593天，均匀成交周期为190天。
从详细区域看，成交周期最短的是西区，均值为174天，周期最长的是东区，均匀时间203天，其次是中区均匀值为197天。
受大市影响，2019年以来，珠江新城周期明显拉长，比2018年均值多了59天，近两个月时间。
而据统计数据显示，2018年全年经链家促成的广州二手室第房源均匀成交周期为88天，2017年为90天。
相较来说，珠江新城的成交周期比2018年广州成交周期更是多了一倍多，高达103天。
注：上图的房源、客源均以成交之前最新一次录入链家系统的日期为准，制止了因详细房源屡次放盘或详细客户屡次求购而呈现周期跨度统计误差。
下面，我们详细阐发成交活泼的单元有哪些特征，也可做为购房者的判断根据。
01星汇云锦83平一房，均价比98平两房低3万/平
有意思的是，珠江新城的二手房价格受户型、朝向、圈层和楼龄影响更多，而不是其他区域的奉为上尊的学位。
那和珠江新城本身定位有关，那里的业主非富即贵，关于孩子上学，他们渠道多法子也多，更重要的是，他们往往更垂青有个性化优势的私立学校。
从另一点看，富豪对情况温馨度的要求，比通俗人更敏感，也更愿意为其买单。
| 拥有无敌江景的汇悦台
珠城的豪宅标杆方面，汇悦台、班师新世界和颐德公馆，固然不带体育东路小学、先烈东路小学省一级学校，但胜在景不雅好、楼龄新、圈层高。
| 南国花园109平三房
| 南国花园147平三房
到详细小区，户型带来的价格差距十分惊人。
以西区为典型代表，那里的房子因为开发时间早，良多户型比力落后，所以一旦有好户型放出，成交很快，有些以至高于均价。
像星汇云锦98平做实两房的户型很受欢送，对的，要用“实”字，因为那个楼盘是个享受型楼盘，良多大面积做一房或者子母房。
| 星汇云锦87平一房
该盘比来成交的一套98平两房，也比小区均价高了2000元/平。
去年成交的户型，98平两房的成交均价比83平一房均低了30000元/平，差价庞大，以至超越广州一手楼市均价。
| 星汇云锦成交情况
02小户型成交周期短，最快为1天
即使是在豪宅林立的珠江新城，小户型仍然是畅通链条上的香饽饽，能在10天内成交的也次要以小户型为主。
其实也不难理解，小户型面积小，总价低，出租容易，并且还带学位，所以良多人奔着学位或者投资而来。
“那些为了学位而来的买家，在小孩读完书就撤了，然后用那里小面积的房价换外围区的大房子。”珠江新城的中介说。
同时，相对大户型来说，小户型也更能抗跌，业主让利不多，次要集中在10万元以内。
| 珠江新城小户型成交情况
若是说一手房价是体面，那二手房就是里子，更能精准地反映一个市场实在的情况。
从成交数据不难看出，珠江新城的二手市场进入了盘整期，成交时间拉长，业主让利空间大。想要进军豪宅区的买家，可要抓紧了！
数据和户型图来源：链家
注：以上成交数据的时间段为2019年1—6月
————房产君出色办事————
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