重磅官宣！那个被认为衰败，房价大跌，曾经和不雅音桥齐名的核心板块，迎来巨变？
今天我要给各人聊的是一个被人忽略的板块，那就是李家沱，那个板块也踩了几天的盘了，感到颇多，如今的90后，00后不晓得那个板块曾经的灿烂，在过去，重庆有句老话：北城不雅音桥，南城李家沱，时至今日如今良多人都不敢相信，那里曾经和不雅音桥齐名。
先从区位看，以曲线间隔算，李家沱间隔解放碑商圈也才10公里，杨家坪商圈5公里，南坪商圈也才6公里摆布，比照如今炽热的新兴板块水土，龙兴那些，李家沱在重庆主城九区的位置仍是十分核心的。
如今良多人都认为李家沱衰败了，那个概念就是来源李家沱廉价的房价，那几年李家沱的房价是重庆主城核心区十分廉价的板块，周边老房子扎堆，几年都没有传闻有什么重磅利好，不外就在比来，重庆市设想院，官宣了李家沱的一个重磅利好。
那个被人遗忘的核心板块将迎来晋级革新。还记得我上一次板块阐发，九龙半岛吗，我其时就说了一句话，九龙半岛的革新必定会带动和利好李家沱板块，今天我就给各人从几个维度阐发一下。
今天的文章有点长，原来本来的阐发没有那么多内容，成果是突发的那个利好，我加进去后，文章变得又臭又长了，招致我还砍了本来写好的部门内容，对你买房十分有帮忙，记得看完转发和点赞。
01 / 革新计划曝光
此次市设想院官宣的计划，次要是巴滨路李家沱段，曾经我也写过巴滨路，良多粉丝问我巴滨路有投资价值吗？我的答复是巴滨路是一个改善栖身的处所，里面只要一段价值可能将来超越均匀程度，那就是李家沱那段，没想到我一语中的啊。
图片来自重庆市设想院
李家沱半岛是长江文化艺术湾区的重要构成部门，是将来的长江公共艺术中心。那个艺术大湾区，本来我也阐发过了，粉丝们都把目光对准的是九龙半岛，成果如今九龙半岛滩子口到黄桷坪一线的新房价格已经站稳2字头，快触碰3字头的天花板，而你们不晓得，去年李家沱岁尾新房特价房才8000一平，位置还不差，十分好买，我们前年做过一次团购还不是特价房，也是刚刚8000出头。
起头讲正题，说说为什么九龙半岛的开展利好李家沱，下面就是设想院提到的李家沱的革新。
图片来自重庆市设想院
其实很简单一桥之隔的九龙半岛兴起，已经是定局，将来李家沱莫非不会跟着开展吗？如许的了例子在北区典型就是悦来和蔡家的带动和溢出效应，还有茶园的溢出带动鹿角。
图片来自重庆市设想院
下面是李家沱的滨江设想总平面图，李家沱那段巴滨路的开展看起来还不错，看看你家的房子包罗在里面吗？
图片来自重庆市设想院
下面我就把来自市设想院的图，各人能够参考革新前现状的图，看看你家所在房子能否会收益，因为我觉得那点十分重要，本来你家门口是一片破烂旧，革新后市情况风光漂亮，如许的反差下，你家本来房价涨不涨，我就不去预测，但是必定会更好卖了，因为买房人很垂青第一印象。
现状
图片来自重庆市设想院
革新后
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现状
图片来自重庆市设想院
革新后
丨江涌翠堤滨江公园丨图片来自重庆市设想院
现状
图片来自重庆市设想院
革新后
图片来自重庆市设想院
现状
图片来自重庆市设想院
革新后
图片来自重庆市设想院
那些革新计划十分重要，会把李家沱停止朋分，李家沱的滨江路会裁减掉过去老陈旧的印象，迎来重生。
当然我也说过，影响房价的关键四要素依次是学区，轨道，商圈，江景公园等资本，后面我会接着阐发的，各人耐心看下去。
02 / 白果聚集的李家沱
影响一个板块房价的持久关键因素，是人，有情况的吸引或者财产的开展，大量有钱人的入住，年轻人的扎堆聚集，那个处所的楼市就会水涨船高，我嘴巴说了不算，我们去看看李家沱，我是工做日去踩了几天盘，没有周末去，李家沱的人是实的多，能够说李家沱核心区位里面，满是人，但是.....？
难怪工做日，李家沱都那么多人，满是白叟为主。其实那里也住了很多年轻人，因为工做日和上班时间我去踩盘，年轻人都去其他区上班了，留下大量的白叟在广场休闲。
整个李家沱栖身率十分高了，没有什么空置，生齿密度十分大，就是生齿构造不乐不雅。
李家沱的生齿很复杂，有周边的原住民，也有九龙半岛拆迁搬过去的，也有南岸区和巴南区入住的，整个李家沱典型是低首付，没有几钱的刚需为主，我走访了几个中介门店，根本没有传闻什么大量的投资客，固然李家沱巴滨路堆积了部门投资客，但是仍是刚需占有不小的比重。那点和我去踩盘南滨路，北滨路，截然相反。
当然良多人就要提其时上海炒房团某库来炒李家沱的事了，那里面涉及两个昔时烂尾被盘活的楼盘，那个我零丁写过了，他们的比重太小了，有兴趣的能够查看汗青文章。
那里的房子也是和生齿构造差不多，大量的老房子环绕新房子。新老交融，那恐是造约李家沱更大的原因了。曾经的李家沱也是有财产的，可惜那些厂早就衰败，那里也没有什么商务中心，没有贸易聚集。反而过去留下一堆烂尾楼，也就比来几年房价涨了才起头盘活。
还有人记得那里曾经的灿烂吗？如今被炒得火爆的九龙半岛，昔时黄桷坪的人都喜好到李家沱商圈逛街购物。因为是工做日去踩盘的，几次来看见的都是白叟为主。
那边一半是新房和建筑工地，别的一半是没有拆迁的老房子，那就是李家沱的核心区域了。
整个李家沱走访了几天，我觉得李家沱的老城区，很难有大的变革，固然也修了几个新的贸易，还有很多新楼盘，但是整小我口构造和情况，招致那里，将来还要持续的低迷可能性较大，我说过了轨道对一个板块的影响很大。
03 /18号线实的利好李家沱吗？
李家沱如今有一条轨道，就是3号线，但是整个三条线只颠末李家沱边沿，不论是到李家沱人最多的核心区，仍是到巴滨路李家沱部门，都是得靠换乘，并且还不是简单1-2个站的间隔。
被各人寄予厚望的轨道就是正在修的18号线了，良多李家沱的居民对那条线充满期望。
那条线路的阐发，各人能够看汗青文章，我就不浪费篇幅了，原来今天文章就有点长。各人认真看一下，18号线过李家沱，它是不穿过李家沱密集的栖身区，而是沿着巴滨路上面，李家沱核心区的右边走，因为重庆的地下是山城构造的良多外埠人看不懂。
整个18号也是沿着李家沱边沿走的，所以关于李家沱中心大量的栖身区影响不大，反而利好的是巴滨路几个站点周边的一些新房。所以我的预判是18号线对李家沱大部门栖身区，出格是老陈旧二手房扎堆的处所，利好十分有限。
04 /李家沱的地盘和新房现状
我常说，判断一套房子价格的尺度是什么？是锚定效应，地盘价格，就是新房和次新房的锚。我们先看看那几年李家沱开发商拿地价格，和现状开盘卖的价格，下面那张图就是比来几年李家沱拿地开发情况。
土拍来自锐理数据
01重庆市抱负置业+曦圆房地产拿地时间：2020-5-11容积率：1.5总体量：0.66万㎡成交总价：2194 万元成交楼面地价：3340元/㎡
02弘阳拿地时间：2020-03-30容积率：2.0总体量：13.39万㎡成交总价：84500万元成交楼面地价：6313元/㎡
03金地+碧桂园拿地时间：2019-05-05容积率：2.4总体量：10万㎡成交总价：49200万元成交楼面地价：4919 元/㎡
04金科+中粮拿地时间：2019-05-05容积率：2.09总体量：9.34万㎡成交总价：48600万元成交楼面地价：5205 元/㎡
05融创拿地时间：2019-03-27容积率：2.5总体量：12.2万㎡成交总价：56000万元成交楼面地价：4590 元/㎡
06中梁拿地时间：2019-03-22容积率：2总体量：1.48 万㎡成交总价：8950 万元成交楼面地价：6055 元/㎡
07龙湖拿地时间：2018-01-31
容积率：2.97
总体量：81.67万㎡成交总价：376000万元
成交楼面地价：4604元/㎡08中建三局拿地时间：2017-12-21容积率：2.45总体量：56.23万㎡成交总价：268394万元成交楼面地价：4768元/㎡
09华远地产拿地时间：2017-11-09容积率：2.54总体量：34.68万㎡成交总价：209000万元成交楼面地价：6026元/㎡
10中铁建拿地时间：2017-09-27容积率：3.00总体量：6.95万㎡成交总价：34800万元成交楼面地价：5007元/㎡
拿地时间：2016-11-15容积率：1.5总体量：3.78万㎡成交总价：7563万元成交楼面地价：2000元/㎡
11华润置地拿地时间：2017-06-16容积率：2.88总体量：42.75万㎡成交总价：192361万元成交楼面地价：4500元/㎡
12协信拿地时间：2017-06-09容积率：3.26总体量：20.82万㎡成交总价：84000万元成交楼面地价：4035元/㎡
13金科拿地时间：2017-06-09容积率：3.00总体量：34.01万㎡成交总价：154000万元成交楼面地价：4528元/㎡
14碧桂园+旭辉拿地时间：2017-06-09容积率：2.34总体量：41.98万㎡成交总价：211000万元成交楼面地价：5027元/㎡
15荣盛开展拿地时间：2016-12-07容积率：1.92总体量：53.90万㎡成交总价：117232万元成交楼面地价：2175元/㎡
16诚投拿地时间：2016-10-24容积率：3.18总体量：12.30万㎡成交总价：32000万元成交楼面地价：2601元/㎡
17攀钢拿地时间：2016-01-04容积率：1.91总体量：45.82万㎡成交总价：97815万元成交楼面地价：2135元/㎡
18中建信和拿地时间：2016-06-22容积率：3.77总体量：9.57万㎡成交总价：20205万元成交楼面地价：2111元/㎡· 拿地时间：2015-12-29容积率：2.97总体量：23.88万㎡成交总价：44180万元成交楼面地价：1850元/㎡
19蓝光拿地时间：2015-11-27容积率：2.31总体量：37.32万㎡成交总价：69035万元成交楼面地价：1850元/㎡
20招商拿地时间：2013-07-16容积率：1.91总体量：38.77万㎡成交总价：109000万元成交楼面地价：2812元/㎡
21爱普（被收买）拿地时间：2018-05-17（收买）容积率：1.22总体量：28.02万㎡成交总价：97700万元成交楼面地价：3487元/㎡
各人能够发现，压造李家沱房价的很大一个原因是昔时良多地都不贵，去年那些地盘开发的新盘集中发作供给。
去年李家沱中心还有建面8000多一平的特价房，本年李家沱的新房也都未便宜了，次要是折扣收回，涨了很多，光说新房，不说二手房就是耍地痞。
05 / 李家沱的房价
李家沱的二手房大量被老陈旧拉低了均价，成果招致李家沱核心板块链家有3191套，融汇半岛有1308套房源，但是在我走访了几家中介，贝壳系在李家沱的权力范畴其实不大，良多其他系统的小中介还有本身的保存之道。李家沱更便宜的建面7000摆布一平的房子都很多，不外看起来实像是要拆迁的了。
去岁尾李家沱的二手房和新房现实价格创2018年后汗青低位，跌破了1万，本年涨了很多。
整个李家沱板块的涨幅，是跟从大势走的，没有类似中央公园那类走出本身发作的独立行情。
06 / 各人最关心怎么买
说句实话，我的踩盘相对是全面的，就靠几天的走访和材料，得出的我小我的概念，我尽可能客不雅中立，但是不成制止，因为本身的认知层面和查询拜访的时间有限，所以不敷准确和详细。
所以最初的总结，我以小我的概念来论述：
1. 李家沱买房，能够选18号线站点附近的盘或者二手房，尽量不去碰内部大片没有轨道交界的区域；
2. 能够按照市设想院的图，选择滨江路部门要革新的周边买房；
3. 要么就是去博李家沱的拆迁，但是巴南区拆迁力度较小，之前李家沱也是因为修18号线在拆迁，可整个板块老房子其实太多了，归正我是猜不出来；
4. 李家沱的贸易，我连结隆重立场，生齿是没有问题，关键是那个贸易的业态是什么，能不克不及共同李家沱如今的生齿条理，那个不在我能预判的认知范畴内，归正我小我觉得有点吃禁绝；
5. 整个李家沱板块没有几炒房客投资需求，刚需较多，固然2018年-2019年很多投资买巴滨路的，但活动性较差，很难高位卖掉。
6. 因为比来教育学区风口浪尖，李家沱有楼盘牵扯此中，所以文章都没有提那一块。
我小我觉得，逃求生活品量的年轻人，仍是只要往李家沱融汇和滨江路那边靠，老城区固然新房比来修了很多，但整个气氛还有间隔地铁较远都是倒霉于上班刚需的。
比来确实气候热，我踩盘都瘦了几斤，，原来踩盘深切了里面街头巷尾，发现有大量八璧神树和狗哥最喜好的洗X，那里就不说了，整个板块的阐发带有我小我的主不雅情感，仅供各人参考。下个板块，初步定为去踩悦来，估量要1周摆布时间，最初别忘记给我点赞和转发。