说到西安楼市那两年的关键字，「港务区」跟「二手房库存」必然都在此中。
前者是因为足够“物美价廉”，遭到多量刚需购房者以及投资客的喜爱...
后者则因为让人“心旷神怡”，近两年的二手房库存量，涨幅堪称惊人...
2018年，西安二手房挂牌量连结在6万套，2020年根本在8万套，从去年起头已经是稳稳的10+，挂牌量全国排名第九，西部地域排名第三。
（图源：城市财经）
新房跟二手房之间的差价还没有抹平，新房照旧是“有利可图”的阶段，再加上产物不竭改革...
通俗人置换的需求越来越多，投资客也在出手套现，招致二手房库存稳步高涨。
而良多人关于港务区将来二手房市场的担忧，也恰是因而。究竟结果那里，算得上是西安近两年投资需求较为集中的板块之一了...
不外各人的担忧，也确实是有些事理。
01
大大都人关于港务区的领会，都源于2016年，国务院颁布发表陕西省将承办第十四届全运会。
彼时的港务区，间隔管委会成立已颠末去了8年时间，只是开展不温不火，没溅起太大的水花...
而在那一年，港务区末于迎来了开展路上最重要的契机——成为第十四届全运会的主会场。
之后的港务区，进入了飞速开展阶段...
2017年3月，西安市政府与华润集团签约战略合做协议，委托其代建运营奥体中心，并参与区域规划。
同年5月，绿城颁布发表参与港务区全运村、全运湖、灞河岸线（全运段）三大项目。
那两个房其开发的室第项目，均在2018年下旬初次开盘入市，按照西安意向注销平台的数据统计，港务区2018年共上线7535套房源，绿城全运村成为港务区新房供给top1。
2019年，港务区共注销房源8112套，绿城全运村照旧名列第一。实西记适当时港务区的房子还很难卖，即使是全运村，也得靠某壳的分销才行。
华润将来城市前期开盘的地块，间隔地铁跟奥体中心较近。那个阶段区域均价根本1万/㎡出头。
2020年，港务区算是抓住了楼市的“流量密码”，官宣铁一中、陕师大合做办学（公办名校+），引进优良教育资本那一招，失实把买房人狠狠拿捏了。
2020年港务区注销房源11887套，照旧是全运村、绿地、华润那些早期拿地体量超大的熟面目面貌，此次港务区最北上新了一个项目——招商城市主场。
那一年，港务区的房价一眼看去仍是1.2万、1.3万，核心区奥体板块根本进入了逢开盘必摇号的形态，板块的楼市热度迈上了一个新台阶。
2021年，港务区的品牌开发商更多了，房价也上了个新台阶，根本都在1.5万/㎡，全年注销房源14751套，仅表中那5个项目就占比60%。
2018年-2021年那三年多时间里，西安意向注销平台共注销约26万套房源，此中港务区供给约4.2万套。跟其他成熟板块比照，堪称是“井喷式”供货。
跟浐灞生态区比照，港务区只少了6000套，但港务区的规划面积只要浐灞生态区的三分之一...
次要原因仍是因为港务区还在开展初期，可供开发地盘较多，有开展盈利，房企有自信心拿地，购房者也愿意买单，那种市场下卖进来的房子不会少。
试问，有谁能回绝一个兑现度高、产物优良、情况宜居、价格又亲民的新区呢？
不外物极必反，那也是为什么港务区会有很多“看衰派”，他们的遍及概念是：
投资客买走一大半，没财产没人，以后谁接盘？
并且港务区不缺地，新房源源不竭，投资占比高的楼盘还在陆续交付。将来那里的二手房市场一定会供大于求，业主之间必定会打价格战。
有点事理，但仍是详细情况详细阐发。
02
没人那个问题，很现实，也很棘手。
说到软件新城，都觉得环普的高薪法式员能接盘，说到高新三期，都觉得高新一二期置换人群给兜底，说到港务区，各人能想到哪些人？
一是初次置业的新西安人，关于区域承受水平较高。二是置换需求，对房子品量跟栖身情况有要求。三是财产带来的就业人群。
就公开动静来看，港务区已经落户华润、招商、中铁、中石化总部等项目，据称那些项目将来都将带动旗下相关企业入驻，引进千名职工。
西安市政府发布的财产规划规划里，关于港务区的收柱财产定位以物流为主，规划详细里描述固然不像高新、曲江那么丰硕，但定位仍是很明晰的。
综合来看，不消对港务区太苛刻，那个板块的生齿流入不是纯靠引进企业的在人员工，自住需求的人群才是主力，现阶段问题就是交房的小区太少，并且都是点状散布，没人气是一般现象。
还有重要的一点，就是不要再用对待远郊新区的那一套去对待港务区了...
若是说港务区（目前）的优势是没有财产、没有人，那么他的优势就是跟主城区完全没有断档，并且城市界面跟室第产物都十分优良。
修个地铁高陵都筹办起飞，港务区那根柢不可？
有如许的根本盘，板块开展的下限很高。若是港务区管委会能在财产端，好比营商情况等各类补助上好好下功夫，上限也不会太低...
说那个处所如今没人，我暗示认同，但你非要说他将来也没人，实的是有点庸人自扰...
因为能处理，法子就是等，等时间。
若是承受不了那个时间，板块的开展盈利跟你也没什么关系，听着很残酷，但很公允也很现实。
至于说二手房没人接盘的，我小我觉得是高估了港务区的投资客比例。关于那个投资群体来说，交付之后持有1-2年做为次新房出手确实是更好的。
就以2020-2021年入场的投资客来说，本年起已经有人陆陆续续挂牌了，那个时候必定是没人买，因为新房市场还在仙人打架呢，谁愿意看你？
那个阶段，只要独家优势的房子，才有成交优先权，好比地铁口的华润置地将来城市，教育资本优势的绿城全运村、融创、中冶等。
但别忘了，区域的核心区是有限的，并且港务区自住需求也很多，早期1万/㎡出头动手的那批没太大持有压力，不太会呈现抛售潮引起的价格踩踏...
究竟结果港务区那房子跟情况，如果廉价了，各人能忍住不去买？都去买了，人业主为啥还降价？？？
所以以现阶段的市场跟价格看衰港务区，没啥意义，西安高品量室第程度门槛已经在2万/㎡了...
如今看港务区的二手房挂牌价觉得贵，是因为如今的业主都学伶俐了。
挂牌时已经把板块兑现度、开展潜力，以及房子品牌溢价、配套优势等通盘加进去了...
你觉得房价贵，其实是业主对本身的房子跟区域开展的预期高，那跟开发商高溢价拿地都是一个事理，你愿意那个价格买，就是也承认那个预期。
不外如今看着贵，是因为起点太高，并且二手房已有干涉性调控，后期不会再有太大的涨幅。
比及港务区再跑几年，品牌小区陆续交付入住，华润万象城等购物中心开业，写字楼进驻的企业越来越多，去实地逛一圈...
到时候再看二手房价格，你本身都能够说服你本身：嗯，那个价格也算不过分分嘛~
是的，时间就是那么的奇异。
在城市开展的历程中，一切都在不竭变革，人或许会有成见，但时间没有。
只如果块实金，总有发光的时候。
