开水菌那么久没更文不断在筹备一个有关房产交易风险该若何避坑的一个话题，说其实的那个话题展开来说可谓无限无尽，因为在开水菌接触过的一百多个读者征询傍边，每小我的案例都有本身的特殊性，碰到的坑都纷歧样。不夸大地说，开水菌接触的每个客户在交易过程中都或多或少地碰到了一些问题，当然也有一部门是出了问题才焦急慌忙地联络我们怎么办的良多时候已经为时已晚。
所以防患于未然才是王道，究竟结果房产交易动不动就是大几百万，随意一个违约点就是几十以至上百万的违约成本，所以开水菌在接下来的那一系列科普教育类文章中将用我们接触过的典范案例来给各人做一个关于若何躲避交易过程中的风险的简单科普。
固然那系列文章是开水菌本身接征询票据总结出来的理论经历，不外因为房产交易具有时效性与个案的差别性，所以该系列文章只能做为一个简单科普。至于说能不克不及照着咱们推文来实操，若是你是个热爱花时间研究进修的宝宝，大要地把交易细则都研究一边也能晓得个十之八九，不外与其花时间学一个本身一辈子可能只用到一次的常识，那个时机成本是不是高了点呢。哈，专业工作仍是建议教给专业人士做（好比开水菌做的糖醋排骨很好吃，不外历来只点外卖是一个事理哈哈哈哈，究竟结果不异的时间可以缔造更大的价值）再者，每个个案的风险研究需要相当的实操经历，办法总比问题多，事在报酬你懂的。
废话不多说，下面起头给各人讲讲我们交易风险的第一讲：二手房屋买卖的流程到底是什么样的？
开水菌在接触那么多个征询案例之后发现一个很有意思的现象，就是各人日常平凡淘宝买个洗头水、美团叫个外卖那种在花小钱的时候都出格精明。买快消品给送个试用拆，叫外卖得拼个单优惠多点，买彩电你得送台豆浆机才买，都可精了然。但是在买房的时候那精明劲就不晓得上哪去了，中介让他签哪里他就签哪里，中介跟他说安心吧没问题他就实安心，让他给钱想都不想就转钱过去了，成果良多时候出了问题才问我：开水菌他明明是10年的一手业主怎么房子还没过两年呢？！如今多了5.6%的营业税怎么办呀？
相信良多小伙伴都有过上述心路过程，其原因只要一个：不懂。
淘宝谁不会啊，点个外卖谁不会啊。但是论买房，良多人还就实是啥都不会，良多人只所以那么听中介，一叠文件拿出来，像模像样地告诉你那里该签字，那里该画押，觉得那个看上去很专业啊，并且中介不就是房产交易专业人士保障交易平安的一个职业吗？专业工作交给专业人士做不就好了吗，本身不懂问题也不大呀。
Too young too simle，sometimes naive.
若是实的如你所想，中介是你的交易守护天使，那就仍是洗洗睡吧。起首在讲述交易流程之前，开水菌给各人从头认知一下国内二手房产中介到底是个什么性量的行业呢？
国内的二手房产中介例如红中介、绿中介、黄中介等等（不详细说，其实都一样）是一个两边中介的角色，他们的使命就是从业主端获取房源信息，再将那个信息卖给需要买那套房子的买家，然后收取居间办事费，简单来说，如今的房产中介行业就是一个依靠信息不通明，通过倒卖信息赚取居间办事费的一个行业。也就是说，中介公司的动作目标就是促进买卖两边签房屋买卖合同，并且只要那个合统一签他们就算完成了本身的名誉任务，能够收取居间办事费了。
或许有小伙伴看到那里一脸懵逼，开水你到底想讲什么，中介不就是卖信息赚钱的嘛，有什么不合错误的吗，那跟交易风险有关吗？
透过现象看素质，问题就在于“两边中介”那一点，固然以往的交易风险可能跟中介们的专业程度良莠不齐有那么必然关系，但是有中介居间交易纠纷仍是频发的核心原因是行业轨制招致的。简单来说就是所谓“两边中介”就是中介既不代表买方利益又不代表业主利益，以至更有甚者，因为信息不合错误称，中介能够在交易过程中两端吃，听广州第一代炒家说过：一套房子下来吃个十几万不是梦（感慨实是发家致富的好渠道）。那么中介利益驱动点就是让买卖两边签约，只要签约就能收到中介费，那么但凡所有倒霉于交易停止的话或者风险条目，良多中介即便懂也不会当着买卖两边面说（因为良多时候风险的问题说多了买卖两边天然担忧顾忌就多，那么天然也就倒霉于签约停止）。
所以上面说那么多只申明一个事实，就是房产中介那个角色并非一个用于保障交易两边利益的角色，以至会为了促成交易有意隐瞒交易中的某些风险点，所以往往只要你三方约一签，那么事实上中介的活就已经算完成了，无论最初你房子能不克不及顺利过户，中介费仍是跑不掉的。至于他再帮你把控交易细节风险说其实的也是全凭公司轨制或者全凭良心，市道上小中介签约的时候你可见不到草签网签文本跟网签委托书，良多时候连放盘委托书都没，那么你说那里面谁来保障你买家的权力？
估量看到那里有的小伙伴就慌了，我要筹办买房了大几百万宗交易没人保障我的利益怎么办？！一般来说呢，若是交易情况不算太复杂加上碰到的中介比力不忘本且专业素养较好的话呢，问题也不会说太大。但是各类小问题因为合同约定不完美，所以无法制止必定会发作的。不外若是你那么欠好运刚好碰到专业程度一般的中介，那么交易出问题就是大要率事务了。
其其实国外，买方中介与卖方中介是割裂开来的两个行业，最末签约的时候买卖两边能够不碰头，全权委托各自的代办署理律师来专门针对那个案子来拟定合同细节，核验各类房子与小我的信息能否平安。买方中介保障买家利益，卖方中介保障卖家利益，那么在如许的“双方中介”促成下签的合同平安系数才会大大进步（那才是专业工作交给专业人士完成）。
所以说当你想买房筹办签约的时候，你不确定中介专业性能否靠谱或者说会否把本案交易留意风险都给你逐个阐发出来的话，开水菌建议你有两个选择：1.礼聘房产交易方面的专业律师；2.找开水菌征询陪审合同；并且无论你是买家仍是业主开水菌都建议你礼聘一个专业人士伴随签约，究竟结果任何一条的违约成本都远远高于你签约时候付出的律师费或者征询费用；
房屋买卖之所以容易出问题往往就是因为买家不懂那流程是怎么样的，需要打点哪些手续以及需要筹办什么材料都不晓得，所以买家就没法子维护本身的权益。那么下面开水菌从法令角度与理论经历角度动身，给各人科普交易流程，在后续的系列文章中会详细讲解每个环节都暗含了哪些交易风险以及若何应对：
1. 财政计划计算
若是你是一个买房人，应该做的第一件工作是什么？当然是拿出计算器翻开网银看看本身账户有几钱，给本身算算本身的财政预算，有几钱能买得起几钱的房子，再比照一下如今的房价是几，能不克不及买得起（俗称看菜吃饭）
若是你是业主，第一件事也是关于钱，自家的房子该卖几钱需要有个大致领会，办法很简单以前的文章有提到过，就是假拆本身是买家到楼下的中介地铺全数去问一边那个小区的放盘情况，同户型段的有几放盘，代价别离几，拆修、楼层、朝向等情况各自有什么优势优势，比照一下周边能否有同类型小区，他们的同户型段代价是几，做足功课，良知知彼方能百战百胜，差别的卖房原因对应的卖房战略及订价体例均有差别的建议，别一上来就挂个小区更高价老子有房是大爷的立场然后挂半年卖不进来。
2. 需求发掘
那是良多买家或者卖家在买卖房屋中最容易忽略的一部门往往也是最重要的一部门，其实能够理解为你为什么要买房以及你为什么要卖房。差别的原因对应的买卖战略大相径庭，良多人一提买房就觉得我家有三口人就得买三房；我在珠城上班就得买3号线或者5号线地铁沿线；贷款30年就看本身的工资能不克不及笼盖月供······如斯简单粗暴的需求判断往往因为判断失误招致置业标的目的的错误：明明投资需求买成了自住向的标的；明明自住需求买成了学位房；明明能够买在中心城区却因为需求不明白花上个半年时间跑遍全广州看房子
3. 委托中介
确定了本身的财政计划跟购房需求之后就需要找中介让他们根据你的需求去找适宜你的房子，至于能不克不及通过其他路子去找房子也是有的，究竟结果二手市场中中介成交的份额也只占据50%摆布，剩下的亲属过户、同事伴侣之间买卖、以至有些在58同城或者间接在物管处放盘的也有，当然间接能找到业主的情况究竟结果少数并且可选择的房源不多，能找到当然祝你胜利，但是究竟结果少了选择的空间本身推敲利弊；
所以第三点就是找中介买房或者卖房，怎么找中介、找哪里的中介、找中介有什么陷阱那里面就有良多讲究，开水菌以前的文章《血淋淋的买房日志19》就有讲到过，在本系列文章的后面也会跟各人详细展开那里面的内容；
4. 让中介联络业主看房
找了中介后让中介联络业主什么时候能看房，等看了若干套比照完之后觉得某一套还不错，就约业主出来坐在一路谈谈代价跟合同细节的问题，当然有的业主或者买家也是良多戏的，开水菌就见过很多挑业主的买家或者挑买家的业主，那话怎么理解？就是说两家人坐在一块聊天看了不聊得来，说话中不入耳，买家看业主家庭能否敦睦，若是上一家是做生意的生意能否蒸蒸日上，讲究那小我气跟风水的问题；业主会看那个买家是不是个正经人有没正经工做······开水菌就接触过几次合同跟价格都谈得拢，就是因为看不惯买家说话的调性或者业主生意做得一般般觉得是房子不旺财最初没有成交；
5.签订房屋买卖合同、给定金、佣金
若是买卖两边都谈得拢的话，两边就能够签订房屋买卖合同及中介居间合同了，并且一般而言是签完合同当天交定金及一半的中介佣金办事费。能够不夸大地说，根本每次陪客户签约审合同都仍是挺顺利的，但是一到交定金那块多几少都有点问题。因为签合同的时候往往都是周末或者晚上，那个时候银行网点已经下班，ATM转账单卡最多只能转5w，良多人又没有网银或者手机银行，有手机银行良多时候又忘了带U盾（即便提醒良多时候也会忘了），并且更多时候良多交易是很仓皇的，开水菌接触过一个案例：小夫妻下了班吃完饭筹算去逛逛看看房子，那么巧就看上了，那么巧业主也有时间，那么巧就谈妥了，然后当天晚上现场就签了，但是大三更的银行又关门，啥U盾也没随身带着就转不了定金，要晓得良多业主看不到钱是不签字的，等你明天筹办好钱了他又挂高代价卖你，良多时候一笔交易就栽在那些细节上，所以开水菌的建议是，当你实的筹办好买房的时候，将钱分隔几张卡放，U盾啥的随身带着有备无患（那事理就像化了妆的女孩子上街桃花运比没化装的时候高得多）
另一点，有小伙伴就问了，签约当天就要给中介费了吗，我房子还没过户呢怎么就要给钱了？开水菌前面也说了，中介素质供给的是销售信息的办事，根据法令规定只要买卖两边签约他就能够收取中介费了。但是为了保障买家的利益，能够筹议签约给一半，过户后再给另一半，如许才气够包管中介在那个过程中还会愿意花心思为你办事，而不至于说一起头就收齐办事费从而对买家爱理不睬了。
6.房源核验与购房天分核验
那两个法式固然比来几年才有，一个是因为限购限贷，再者就是因为交易纠纷往往就产生在那两个处所。
所谓房源核验就是对房源的实在性准确性做的一个核实工做（又称查册）：房子有没查封，有没抵押，房产证是什么时候出的，证过几年，业主名下省内有几套房子（差别处所名下套数计算尺度差别），有几个共有产权人等等，次要判断那套房子产权能否明晰清洁有没问题能否平安过户，那一步可以保障房子产权能否无争议，所以那一步十分重要也很有需要；
别的就是购房天分核验，那是因为如今政府推出了良多限购政策，把戏百出每个处所还纷歧样，搞得不是干那行的人一时半会儿还实搞不清晰本身能否有购房资格，首付比例，贷款比例，贷款利率上浮等等。所以购房天分核验就是用于判断买房人能否满足本地的购房前提政策，简单来说就是有没有房票，有才能够买，没有就一边待着好好干活吧，等攒够了5年社保或者搞到了广州户口再说。
看到那里估量就会有小伙伴看出问题了，
觉得第六步不是应该在签约之前就确认吗？
我连业主产权能否明晰都不晓得就签字那对我来说风险不是很大吗？
对业主来说我连买家是不是有买房资格都不晓得就签合同是不是太轻率了呀？
那是个很好的问题，按事理说那两个步调确实是应该在两边签订任何书面协议之前就确定清晰，如许才气包管签订的协议不会因为那两个问题而呈现任何纠纷。可是那两项工做都需要供给大量的证件和材料，好比说身份证、成婚证、户口本、社保缴存信息、若是离婚得有离婚证、以至连离婚协议都得拿出来，房产证、购房发票、购房合同、纳税证明、房产查册纸、名下房源查册情况等等一系列的材料，但是那些材料都长短常隐私的，若是你事先把那些材料供给给中介机构，在信息泄露那么严峻的中国社会，你说谁敢包管你的信息不会被泄露，所以各人关于那些小我隐私都有强烈的庇护意识（像开水菌在给客户做征询的时候因为要问的问题比详尽，还被很多客户要求签订保密协议）再者说通俗一点，无论说买房仍是卖房的，咱们都还没确定交易对象呢，好比你放盘楼下的中介，成果是隔邻板块的中介给你找的买家，买家都纷歧定在那家签合同呢，那业主怎么可能在中介那里做那么多冗杂的手续呢？
所以在现实操做中，房源核验跟购房天分核验都是在签订了书面协议之后才停止的，至于说若是过后的核验与之前描述不符怎么办，那部门内容会在之后的文章中给各人详细讲述；
7. 网签锁盘
网签就是网上签约的简称，那个步调就是决定那套房子归不归你的核心因素，以前碰到过一个案例，16年房价飞涨的时候一个客户400w签的一套房子，不外没立马做网签，等业主夫人从国外回来后房子已经600w了，成果业主只是赔了双倍定金40w，但是房价涨幅远远高于那40w了，所以亏的是买家。若是买家能事先让业主夫人做委托先做网签，那么那套房子是铁定是要卖给他跑不掉了；
网签就是指在各地的建委系统里面，按照两边已经签订过的房屋买卖事实停止一个网上存案，那么解释各人就晓得为什么有一页纸签合统一份网签合同了。关于网签良多人都晓得能够做低总价避税，能够做高评估价超评超贷等等说法，那个以后再给各人科普；
8. 业主赎契涂销；
相信良多伴侣不懂赎契涂销啥意思，说人话就是房子若是还有按揭贷款没有还清，那么业次要实现将按揭贷款结清了之后解除在银行的抵押注销，那么房子才气够过户给买家，出涂销材料常规来说需要一个月的时间走流程，那个时间各人要留意一下。当然有的买家会申请转按揭也是能够的，那要看业主打点的银行能否有那方面的营业。至于说赎契的那个钱由谁来出，详细怎么操做我们也会在之后的内容申明；
9. 签订按揭合同；
简单来说就是找个按揭公司来帮你向银行申请贷款，有的小伙伴就会问，不就是跟银行说我要买房要贷款嘛，为什么还要找人来帮我办？我本身办不了吗？找按揭公司的意义就在于第逐个般人关于各家银行的贷款利率、房贷额度、合做担保机构、合做评估公司、放款速度等等专业事项不领会，说其实，买家也能够本身跑到银行间接跟大堂司理说我要打点购房贷款，但是你不清晰哪家银行的利率有优惠，哪家银行有额度，哪家银行放款快，哪家能做担保快放，哪家能共同做超评，那些都需要专业人士按照你的交易细节来量身定造
10. 银行面签交首付
那一步若是买方要向银行申请贷款的话， 买卖两边和配头都需要到银行或者公积金办理中心去签合同，那一步也叫银行面签，就是当着银行人的面当面签订贷款合同，为的就是免得有人滥竽充数。同时买房人会在那个时候缴纳除了贷款额度外的剩余房款，如许一是保障买家的资金可以到位，二是因为有的银行他就要求你面签当天给首付，之前付的钱都不认，所以好多人就得倒好屡次，怕钱给了双份业主不然怎么办或者给了双份要不回来怎么办呀等等情况都是因为银行那个法式性政策要求的，可是没法子人家银行有钱是大爷，当然若是你怕人家业主收了双份钱不睬你的，开水菌能够给你设想一个互相把控风险的倒账交割计划；
11. 银行出具同贷书；
同贷书也就是银行会出具一份书面告知告诉你我们银行同意批给你几贷款、批几年贷款、利率几等等，那个数可能跟你申请的数字会有必然收支，那个是银行按照你的收入情况，家庭构造，职业类型，学历等等因素综合得出来的一个数，可不是买家想当然的我500w的房子70%的贷款银行就应该贷给我350w，万万别自觉乐不雅，并且银行面签到出同贷书最快3个工做日，一般来说也要8个工做日的时间；
12.买卖两边去房管局缴税过户；
同贷书出来之后买卖两边就能够约时间去房管局递件过户了，递件过户当天需要先缴税，缴税大厅往往跟房管局在统一栋楼里面，那一步是需要在网上提早预约的，记得去年2016的时候网上预约因为过度炽热都约到一个月之后了，若是赶时间就只能起个大早去房管局拿号，所以缴税过户一般需要1~2天完成，并且在常规操做上，良多人也是过户完之后才将剩余的首付款转给业主的，那跟第十步的银行需要提早验资有一点纷歧样，有的银行是在出了新的房产证入押之后看到你的收款凭证了才给你放款的，那个需要各人留意一所银行要求；
13.出新房产证
过户完之后买家会收到一个回执，大约8个工做日之后房管局会通知买家去拿新的房产证到银行去入押，然后银行放款，银行放款时间估计在1~2个月之间；
14. 收楼
常规合同约定是银行放款之后业主才交楼验收的，光过产权没用，房子也要交到买家手上才算数，所以房屋交接和物业交接就是在房屋产权过户之后银行放款了之后才停止的。收楼的时候有一个很重要的环节就是户口迁出，那户口的问题是中国特有的并且影响十分严峻，所以各人在业主房屋交接后必然要让业主将户口迁出，万万不要忘了那点；
截行到原业主户口迁出，整一个完好的二手房屋买卖流程才算完毕了，下面给各人回忆一下整个流程：
1. 财政计划计算及筹备资金——2.明白本身的购房需求——3.找中介看房子——4.会谈交易细节——5.签订房屋买卖合同及给定金佣金——6.房源核验与购房天分核验——7.网签锁盘——8.业主赎契解除抵押注销——9.签订按揭合同——10.银行面签交首付——11.银行出具同贷书——12.去房管局缴税过户——13.出新房产证入押——14.等放款后收楼房屋交接户口迁出；
至此整个房屋买卖才算圆满完成，固然开水菌不指望列位不雅寡都对整个交易流程细节烂熟于心，但是良知知彼才气晓得各个环节本身应该做什么而不至于一头雾水地被中介牵着鼻子走，带坑里都不晓得。
好了第一部门有关交易流程的内容开水菌先给各人科普到那里，之后的内容是关于各个环节细节操做上的各类交易风险该若何躲避的话题，有兴趣的小伙伴敬请等待哦，预祝列位小伙伴置业顺利，若是需要征询开水菌或者审合同的话欢送联络开水菌。
公家号：开水菌的地产不雅