写在前面：
本文研究时间历时长达一年，
研究范畴笼盖北京10个区域110个板块。
在充实客不雅理性的根底上，
挑选出价值暂未透收、
仍具备必然升值潜力的板块。
本文适用于普适性的需求，
力争简洁了然，
希望对您有必然的参考价值。
我们只买对的，不买贵的。
2022年房地产市场必定玄幻，
做为从业者，我们始末需要对市场连结敬畏；
做为客户，我们同样需要连结理性；
动辄大几百万上万万的破费，
以及成立美妙家庭的愿望，
也希望最末都能够得到市场和房企的尊重。
Part One / 研究布景
市场趋向1
全国房地产活动性危机逐步解除，将来仍将做为收柱财产持久存在，将持续阐扬经济不变器感化。
自本年下半年以来，整体市场成交走弱。近2~3个月，中央以及各地政府密集发声，逐渐从政策端、生齿端、信贷端全力撑持房地产挺过那个冬天，同时撑持房地产安康有序开展，树立行业自信心。
好比甘肃、天津、武汉等放宽落户门槛，宁波以及东北三个省会城市政府起头发放人才购房补助，湖南、广东等公积金贷款进步额度、放宽申请前提，深圳带头调低房地产贷款利率等...
市场趋向2
研究机构估计全国房地产商品房销售面积、投资/GDP比重本年见顶，并将长久难以打破，但一线、二线、三团个城市估计市场表示分化较为明显：
①一座城市成交规模估计继续增长；
②二个城市分化态势延续，估计整体成交规模稳中有增；
③三根座城市市场规模估计高位回落。
城市间成交分化明显，一个城市凭仗其不竭增加的供地规模和源源不竭的生齿增量支持，成交规模仍将持续增长。北京做为一座城市的重要代表，城市平安度十分高，是稳增长的次要战略按照地，具备较高的投资价值。
市场趋向3
数据来源：天朗数据库北京房地产成交强势，在危险的边沿不竭试探，但政策性市场稳字当头。
北京2021年成交金额已经打破2016年汗青高点，全年新房+二手房成交金额超越1.4万亿元，新房不含保障房、共产房的全年成交金额超越4200亿元。
从2021年7月起头，跟着北京信贷收紧、严查离婚等多项办法颁布，二手房成交收紧，紧接着就传递到新房市场。2021年10~12月二手房成交量仅维持在0.5万~1万套，而在去年同期二手房成交量则维持在1.3万~2万套，和去年同期比拟不敷一半。
鄙人半年市场极速收紧的形态下，全年市场成交仍超越了2016年汗青高点。那忍不住让我们思虑，假设政府未出台政策按捺需求，北京能否将要抵达一个新的充满危险的临界点？
我们不得而知。
Part Two / 研究目标
北京市辖区范畴散布较广，面积足足有1.64万平方公里，1个北京≈8.42个深圳≈2.5个上海≈2.2个广州≈1.4个天津。若是测验考试把北京东南西北各个板块在统一维度停止拉通比力，那个过程长短常繁琐的，难度也比力大。
因为北京房价总价门槛上升的越来越高，目前刚需刚改客户根本是全城选房的形态。因而，板块间的排序就尤为重要，能够在买房时针对板块间量素停止更合理的比力和挑选。
本文将带您挖掘北京板块价格凹地，寻求性价比更高的栖身板块。希望购房者能够充实节约6个钱包，省下钱来好好生活。
彻底处理买房的三个痛点：性价比（省钱）！效率 （省事）！放心 （省心）！
Part Three / 研究范畴
本文根据行政划分、汗青成交量及规划等因素，将北京向阳区、海淀区、丰台区、石景山、门头沟区、昌平区、大兴区、通州区、顺义区、房山区10个区域110个板块的客不雅量素停止了拉通梳理。
北京板块示企图Part Four / 研究思绪
第一步：连系现状、规划利好因素（包罗板块面积、建筑风貌、教育数量、交通情况等15个目标因素），对110个板块停止客不雅量素赋分（现状分值、将来分值、差值）；
根据板块细分评级办法，将同能级板块归类，110个板块可归类为6个能级板块，已知前4个能级板块进入平安度较高；
第二步：根据各板块二手房均价差别，将同价格段板块归类，再停止差值（将来-现状）从大到小排序。若差值不异，则现状分值越高排序越靠前；
第三步：挑选同价格段内板块排名前50%、具备利好差值（差值≠0）且板块二手房价格相对更低的板块，同时板块现状能级需要位于前4能级；
第四步：挑选出财产+教育、教育+交通、交通+财产三个组合因素差值（将来-现状）排名前10%板块，同时取三个组合因素全集；
第五步：综合第三步、第四步成果，得出最末重点存眷板块。
板块量素赋分是所有研究的根底，也是耗时最长的部门，前前后后历经约1年的时间。在那期间，对目标拔取、度量等各方面停止了屡次测验考试和优化，并力争穷尽搜集110个板块现状、将来规划，最末成立起合理的板块目标评价系统，也将那10个区域110个板块板块价值彻底拉通排序。
此处省略板块能级细分评价办法等介绍。在上述计算步调中，我主不雅将财产、教育、交通三个因素做为购房时重点考虑的因素，同时假设那三个因素的权重是不异的。其实差别的购房者在买房时必定会产生差别的需乞降见解，因为每小我所存眷因素的权重是差别的，因而价值板块构成排序也将随之发作变革，那也就是常说的“仁者见仁，智者见智”。
Part Five / 研究结论
话不多说，我们间接来看干货。
本文根据挑选规则，从10个区域110个板块中挑选出25个板块，全市东南西北标的目的都有散布。分区来看，包罗通州区4个、大亦庄1个、向阳区5个、顺义区3个、昌平区1个、海淀区4个、石景山区1个、丰台区3个、大兴区2个、房山区1个。
图示左上角表格对2021年各板块二手房均价所处的范畴停止了划分。色块颜色越深，代表该板块的二手房均价越高。
图：时机板块挑选成果1. 通州区重点存眷板块：4个
①通州老城区（二手房4-5万/㎡）
②运河核心区（二手房4-5万/㎡）
③运河北组团（二手房3-4万/㎡）
④运河东矿区（项目成交少少，室第用地管控）
图：通州区板块位置散布通州区较为核心的板块位置大部门上榜，能够说通州是北京将来开展的重点区域，利好释放最为集中、潜力更大。目前受造于政策影响，做为北京房价管控最为严酷的区域，板块平安度高。跟着各项规划即将在2025年前后落位，以及板块内新房供给增加，通州房价可能将迎来一轮抬升时机，二手房、新房都能够考虑。
通州老城区板块是通州开展最成熟的区域，目前医疗、教育、交通等配套资本根本已兑现，价值即将起飞。但板块内目前在售室第新房价格较高，户型及设置装备摆设良莠不齐，去化表示一般，购置时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，持久看有较大增长潜力。
运河核心区板块以商务办事功用为主，板块仍在加紧建立中，将来室第用地新增时机渺茫。在售新房项目以老项目为主，区位绝佳，但产物力不敢捧场，看新房的同时也能够多存眷周边二手房项目。
运河东矿区板块是北京市政府所在地，以行政办公功用为主。周边以公事员家属楼自住房为主，严控新增供地，将来商品室第供给时机渺茫，但仍有栖身用地预留，可持久持续存眷。
运河北部组团板块次要承担栖身功用，做为运河东矿区和核心区的辅助栖身功用区，将是将来通州副中心室第项目重点供给区域。其凭仗间隔市政府和核心商务区较近的优势，将来板块潜力提拔较大。但因为板块内通州殡仪馆仍未搬家（方案3年内实现地盘腾退搬家，已经发文），严峻造约板块价值，同时也造约板块内二手房、新房成交。若是不在意间隔殡仪馆原址较近的优势，板块项目价格仍是很适宜的。北京2022年一批次供地中就供给了一块，政府指点价在5.5万元/㎡，周边尾盘在受限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019岁尾开盘销售，至今仍未售罄。
2. 大亦持重点存眷板块：1个
① 台湖（二手房3-4万/㎡）
图：大亦庄板块位置散布台湖板块交通便利（地铁17号线南段开通），道路毗连性强，待开发地盘较多，具备承接城区外溢客户的根底。从2013年起头，泰禾、万科等浩瀚出名开发商在此取地建立。板块为新兴开展区域，规划重点开展主题旅游、演艺娱乐等财产，2020年被规划纳入大亦庄范畴。板块近年地盘热度较高，目前板块借势北京城市副中心开展与亦庄新城建立，区域内轨道交通、财产等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，遭到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增长仍受限，但将来双限政策可能将面对必然松动。2021岁尾，在亦庄2022年地盘推介会上，亦庄经济开发区开发建立局的工做人员明白暗示：
“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工做的人员能够在整个亦庄新城范畴内购房，没必要再施行通州的双重限购政策。”
至此之后，暂无其他官方动静，一切静待佳音。就目前情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户能够考虑。不晓得在政策细则出台后，市场能否会像去年亦庄独立学区政策出台后一样炽热？
3. 向阳区重点存眷板块：5个
①亚运村（二手房8-9万/㎡）
②金盏（二手房7-8万/㎡，二手成交量较少）
③酒仙桥（二手房6-7万/㎡）
④四惠-百子湾（二手房6-7万/㎡）
⑤向阳北路（二手房5-6万/㎡）
图：向阳区板块位置散布备注：①CBD核心 ②CBD东 ③向阳公园 ④四惠-百子湾 ⑤工体 ⑥国展-柳芳 ⑦太阳宫 ⑧霄云路
向阳区五个板块呈现间隔核心财产位置较近的显著特点，十分有利于职住平衡。
金盏、向阳北路板块近期新房潜在供给较多，板块将来价格抬升速度可能较快。金盏板块新房项目多为2021年顶价获取，地盘成交楼面价较高，为了包管必然利润，很难做过多降价或优惠，开发商也很难逃求不断改进。向阳北路板块潜在供给项目为2021年北京三批次供地中紧临广渠路的郭家场地块，地块被结合体底价获取，可信室第楼面价约4.4万元/㎡，销售指点价6.98万元/㎡，周边品量较好次新房成交均价在5-5.5万元/㎡。地块大要率将排布刚需刚改类产物，同时开发商为了提速回款，开盘可能会存在一轮让利，能够恰当存眷。
亚运村、酒仙桥、四惠-百子湾三个板块开展成熟，根本以二手房市场为主。那三个片区范畴不小，大部门栖身片区间隔轨道交通不是很便利，因而部门房产价格还在大部门客户的预期内，估计板块将来价格将持续平稳抬升。
4. 顺义区重点存眷板块：3个
①中央别墅区（二手房6-7万/㎡）
②天竺空港（二手房4-5万/㎡）
③顺义新城（二手房3-4万/㎡）
图：顺义区板块位置散布中央别墅区板块不消多说，改善客户首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片区域，顺义新城板块指的是马坡区域。那两个板块与向阳区、顺义城区板块交通毗连性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场合作充实，价格适中，有较大选择范畴。
5. 昌平区重点存眷板块：1个
①回龙不雅（二手房4-5万/㎡）
图：昌平区板块位置散布回龙不雅板块是昌平独一上榜板块，早期有“京城睡城”之称，近年来受中关村财产外迁利好，产城平衡开展。2021年板块二手房增长势头迅猛，带有学区资本的次新二手房项目成交均价已经上涨至7万元/㎡+。板块将来财产构造、生活配套将进一步晋级，将实现与海淀和昌平将来科学城互通互联，带动整体板块职住平衡开展。目前板块在售多个新房项目，凭仗码农等客户超强的购置实力和项目组团推广才能，成交较为炽热。
6. 海淀区重点存眷板块：4个
①中关村（二手房10万/㎡+）
②学院路（二手房9-10万/㎡）
③清河-西三旗（二手房7-8万/㎡）
④海淀北部新区（二手房5-6万/㎡）
图：海淀区板块位置散布中关村、学院路板块跟着昌平南延线、16号线、12号线的落位，以及北京北站的从头启用，丰硕的生活配套、优良的财产根底、及生齿支持根本已兑现，核心区位价值不成摆荡。两板块根本以二手房市场为主，但是本年学院路板块又将有新型共产房项目供给，小我产权比例90%，售价约10万元/㎡。该项目是高尺度室第，位于东升镇京昌路附近，能够恰当存眷，最小户型可能也要125㎡，小户型大要率一房难求。
清河-西三旗板块做为京西北大型生活区，生齿密度高。板块除昌平线南延、19号线干线利好外，清河交通枢纽将承担越来越重要的感化。区域也将补足医疗短板，加之强势财产支持，该板块将来价值不成估量。
海淀北部新区板块散布范畴较广，目前处于财产先行阶段，根底配套在逐渐跟上，地盘价值在快速上升期。板块将来将做为海淀重要的新增室第供给区域，比来推广炽热的永丰新房项目就在该板块内。
7. 石景山区重点存眷板块：1个
①苹果园（二手房4-5万/㎡）
图：石景山板块位置散布苹果园板块是石景山区重点成交和提拔潜力更大的板块，板块受冬奥、新首钢地域建立，以及北辛安、西黄村等地域棚改良展、建立用地腾退及城市更新历程加快的利好因素影响，配套资本得到全面晋级，能够有效改善城市界面，焕发区域经济活力，稳固提拔板块价值。目前板块内各类型住房供给充沛，市场合作红海。板块价格有明显上限，冬奥后持续开展动力有待考量，但因为该板块仍将长久做为海淀外溢客户的首选区域，所以也十分值得存眷。
8. 丰台区重点存眷板块：3个
①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）
②洋桥（二手房6-7万/㎡）
③总部基地（二手房5-6万/㎡）
图：丰台区板块位置散布丽泽商务区板块价值不消言表。板块定位是新兴金融功用区，区域将来将重点提拔交通便当性和改善生态情况，将加强与金融街、CBD联络，开展成为南部城市地标。板块根本面没有问题，但购房时需存眷微情况，部门区域存在拆迁难、进入性差等明显问题，对房产价值持续增值存在必然影响。
洋桥板块将来跟着玉泉营物流集散地功用调整以及14号线、19号线开通，板块交通会愈加便当，城市界面将显著改善。板块内大量老故居民区存在必然旧改时机，能够存眷一些核心位置的老旧小区。
总部基地板块属于中关村丰台园的一部门，是国度自主立异示范区重要构成部门。板块在继续稳固和开展财产的根底上，将调整白盆窑等物流集散地功用，继续完美教育、交通等配套资本，不竭促进职住平衡。跟着花乡三兄弟即将交房，板块也即将热闹起来。
9. 大兴区重点存眷板块：2个
①瀛海（二手房5-6万/㎡）
②黄村（二手房4-5万/㎡）
图：大兴区板块位置散布瀛海板块是近两年才依托旧宫与亦庄开展起来的，起步较晚，配套资本待完美。板块定位为亦庄新城协做配套小城镇，将建立国际一流智能网联驾驶立异中心和财产基地，财产支持力相对较强，但生活配套落位不敷。板块凭仗中海项目标热销，成交量价曾一度走高。2021年板块存量见底，将来半年供给以共产房为主，有利于平抑价格。
黄村板块是大兴传统栖身板块，核心区已完全成熟，当地居民较多，享有生齿优势。跟着各项规划落位，板块各项配套也将进一步补足，除了4号线外，远期规划仍将弥补19号线、20号线等，轨道沿线项目将具备较大升值潜力。目前板块内新房价格不高，可恰当存眷。
10. 房山区重点存眷板块：1个
①长阳（二手房3-4万/㎡）
图：房山区板块位置散布长阳板块指的是我们凡是理解的长阳、良乡大学城区域，那是房山区开展最成熟的板块，距城区交通连通性最强，板块价值更高。板块有较多出名开发商拿地，室第集中度较高，生齿栖身较为密集。因为板块价格相对较低，是城区外溢生齿的首选，出行体验欠安。板块将来规规定位为科技金融立异转型开展示范区，将用财产支持起板块开展，在板块内实现职住平衡。规划很美妙，落位可能仍需要一段时间。
以上就是叨叨对挑选出板块的客不雅评价和理解。购房需求因人而异，也欢送研究切磋，可扫码添加微信公家号，后台沟通。
公家号刚刚起步，之后将对北京各板块内的项目停止清点和总结，感兴趣的伴侣能够持续存眷叨叨~