良多人说网叔那篇文章没给出“概念”。
是的，那篇文章我弱化了“概念”，强化了事实，调研了大量的数据以及市场关于房价预判的次要逻辑。
我觉得那些都比某些人希望看到的“概念”重要。
因为最末会不会涨，不是某人的“嘴”决定的，而是事实和逻辑决定的。
希望你是一个有独立思虑的人。
-------------------------------------------
根据国度统计局的数据，2000年全国的房价均匀每平米2000元摆布，如今是1万，20年涨了5倍。
假设张三2000年买了一套100平米，20万间房子，以30%的首付拿下，只需6万元。如今已升值到了100万元。
2000年，房贷利率在6%摆布。14万本金，20年等额本息还完，一共要还利钱10.07万元。
扣掉那10.07万元，房子净值还剩89.93万元。
20年间，6万元涨到89.93万元，综合回报是15倍。年化复利14.5%。
一座城市更疯狂。2000年，上海的房价是均匀每平米3300元摆布，如今安居客上的二手房的交易价是5.2万，20年涨了15.8倍。
同样根据首付30%、贷款利率6%、等额本息还款的体例来计算，综合回报是51倍。
年化复利21.7%。
若有人问，过去20年中国更赚钱的投资是什么？
想必各人只要一个谜底：房子。
网叔有一个亲戚，05年考上大学，06年因为玩的太疯被学校劝退了。小处所人，不妨，也没学历，前途一片灰暗。
最初，在一个同窗父亲的介绍下进入了房地产行业做房屋销售中介。
然后就开挂了。
08年，All In家里所有钱，加足了杠杆买房，很快就完成了财产的原始积累。
之后开了物业公司，到如今已经雇了几千人。
30明年已经起头考虑退休……
选择大于勤奋，哪怕是被迫的。
还有一个“被迫发家”的故事，是网叔的父母。一辈子勤勤恳恳，只会用辛苦勤奋挣钱，没有任何的投资意识。
12年的时候，为了让网叔回老家成家立业，拿出所有的积蓄全款在老家买了一套房。
93平米，全款54万。
如今8年过去，那套房子单价从5800涨到了20000元，总价涨到了186万。
算一下，翻了3.4倍，年化复利16.7%。
一口气挣100多万，根据父母挣辛苦钱的速度，至少10年以上。
如今8年就实现了，而且仍是躺赚的。
那么问题来了，将来的房子还能暴涨，带着我们发家致富吗？关于房价，目前支流的概念有两个：
一个概念是将来还会暖和上涨，核心城市还能够维持每年5%摆布的涨幅。
另一个是房地产已经穷途末路，将来有潜在狂跌的风险。
房价的涨跌，有几个核心逻辑。各人先搞大白那些逻辑，目前市场上的关于房价上涨，仍是下跌的概念，就一目了然了。
第一个逻辑：地盘财务一个国度的经济开展离不开两个核心因素，本钱和手艺。
本钱哪里来？本钱不是靠印钱印出来的，本钱的素质是劳动剩余价值，若是国度发行的钱没有对应的劳动剩余价值，钱就是废纸。发行越多，恶性通货膨胀就越凶猛。
获得劳动剩余价值的办法，向内，就是收税。向外，就是商业和掠夺。
老牌本钱主义国度，都有一个血腥的原始本钱积累的阶段。
那个过程，就是殖民掠夺。
曾经的大英帝国，本土固然只要可怜的不到30万平方公里，但其海外的殖民地到达惊人的4000万平方公里，是人类汗青上更大的帝国（成吉思汗创作发明的蒙古帝国巅峰期也只要3000万平方公里）。
二战，殖民地有多大，能够垄断的市场和原料就有多大。左手，以更便宜的价格从殖民地进口原质料，右手，又把昂扬的工业造废品卖给本身的殖民地。
一来二去构成剪刀差，积累了大量的本钱。
然后用积累的本钱，迭代手艺，开展工业，扩大和晋级现代文明的母体——城市。
没有城市化就没有现代化，但建造城市是需要本钱的。
那种垄断，在本身的殖民系统里，此外国度不成能让你随便染指。
后发的新兴本钱主义国度，即使有手艺，但也没用。你没有市场，也没有原料产地，人家吃肉，你只能跟在屁股后面喝粥。哪受得了？
于是，就有战争。
一战的发作是德国要从头瓜分世界的殖民地，成果被打爬下。
二战的发作，是德国继续不平，然后拉了另两个想突破次序的小伙伴意大利、日本。再打，又被打爬下。
积累原始本钱，关于一穷二白的第三世界国度就更难了。
除了海湾的石油爆发富，大部门国度的出路，只能是扩大纳税，向内尽可能大地获取劳动剩余价值。
若是想快一点呢？
慈父斯大林在昔时的苏联就玩出了十分手段，连纳税的形式都省了，把本身广阔农村像大英帝国的殖民地一样，强迫征收供应城市和出口换汇。
然后，就有了苏联的工业化奇观。
而那个奇观，某种意义上是成立在全苏联成百上万万饿殍根底上的。当然了，没有苏联的工业化，就没有后来苏德战争的成功以及美苏争霸。
但是，纳税其实其实不容易，实正的有钱人城市避税。如今的小我所得税，能收上来的，根本都是工薪白领和中产的钱。
同时纳税太凶猛，或者间接征收劳动剩余价值，一定激起劳动者的消极怠工。对消费的积极性冲击十分大，只能说是特殊期间的特殊手段和需要牺牲，但不克不及做为长久之际。
有没有更好的体例？
古代中国人找到了盐铁专卖（刚需垄断，变相纳税），现代中国人找到了地盘财务（中国的地盘是国有和集体所有造的）。
地盘财务，简单讲就是政府出让地盘给房地产商，然后房地产商建造房子卖给老苍生。
一所房子掏空2代人6个钱包，几十年的财产积累。
那里面，一小部门劳动剩余价值是被房地产商赚走了，但更多的是被处所政府以卖地的形式拿走了，获得了城市开展的原始本钱。
“地盘财务”素质也是一种纳税手段，只是对有才能上车的人来讲乐此不疲。
一个愿打，另一个愿挨。
但开展到今天，也不是每个城市都能够停止地盘财务的。
目前国内地盘财务依赖度高的城市次要下面那些：
购置力还能够发掘，同时还没像北上广深完成“原始积累”的二三个城市。他们有十分大的动力去拉地价，地价涨了房价必定免不了同步要跟上。
至于能不克不及拉，则是另一回事：既要看城市的经济合作力，又要看城市的生齿。
第二个逻辑：经济开展刺激房价上涨《美国经济评论》曾颁发一篇文，研究了14个兴旺国度1870年以来的房价上涨情况。
做了一个持久房价指数：
得出一个结论：
自19世纪的后四分之一（25年）到20世纪中期，大大都经济体的房产价格按现实价格折算（颠末CPI调理）后几乎是稳定的。到20世纪60年代，那个价格均匀来看比一战前其实不超出跨越良多。然而从那之后有一个显著而持久的上升期，持久来看呈现出一种曲棍球球棒形式（ hockey-stick pattern）。
研究文章认为，前后的庞大差别来自：
1950年至2012年间房产价格80%的上升能够归因于地盘价格的上升。
19世纪末到20世纪中期那段时间里，虽然那些国度生齿和收入都大幅度提拔，但是大致来说，地盘价格确实连结稳定的。
从图中，我们发现，二战完毕是一个重要的时间分界点。
之前，是战火纷争不竭。之后，固然还有美苏争霸，但热战只是少少部门地域。兴旺国度迎来了持久的和安然平静高速的经济增长。
下面，我们来看看那14个国度的详细情况：
从图中我们发现，大部门兴旺国度整体都是向上走的趋向。然后一些国度在2010年前有一个回调，可能是受2008年的全球经济危机影响。
那么，那场经济危机对房价有持久影响吗？
我们再看一个兴旺国度（或地域）2000年到2017年的指数增长情况：
除个别地域和国度，2008年短暂回调后，大标的目的仍然是继续上涨的。
不外，前面14个兴旺国度也有呈现房价大幅下跌的，那就是日本。日本在1990年后的走势，用一阕词“永垂不朽”都不外分。
那么，1990年日本的房价有多高？
1990年，东京的房价是纽约的8倍。
曾经透收的太凶猛，到如今都还没恢复……
涨到大气层之外，然后跌下来，关于市场自信心的冲击太大。
那么，和平年代经济的快速开展，为什么会拉动房价的增长呢？
那个概念的解释是如许的：
经济开展，一定带来财产的积累（劳动剩余价值）。那么，那些财产怎么保值呢？
市场列国，再暖和的通货膨胀，都有2%摆布。持有现金必定是不靠谱的。
目前次要的投资资产，其实也就是房子、股票（包罗股票基金）、债券（包罗债券基金）、黄金白银等。
在和平年代，房子做为一个不变、平安的投资标的，就一定会遭到喜爱。
在那个逻辑之下：
乐不雅者认为兴旺国度的今天就是中国的明天。在财产保值的投资需求之下，即使将来需求削弱，房价仍然会持续上涨。
灰心者认为中国潜在有步日本的后尘的可能。
第三个逻辑：需求能否见顶？房地产的大逻辑已经构成共识：持久看生齿，中期看经济，短期看政策。
下面看生齿。
兴旺国度的均匀城镇化率是80%，而目前中国的城镇化率是60.6%，将来还有20%的空间。
那20%，仁者见仁，智者见智。
灰心者，只剩下20%，需要已经迫近见顶。乐不雅者认为，还有20%的庞大空间，同时还有构造性的调整时机，好比生活改善，生齿从城镇向大城市迁徙等。
下面来谈谈乐不雅者次要概念：
（1）2019年城镇化率60.6%，到2030年城镇化率达70.6%时还要再增加2亿人
现实城镇户籍生齿其实只要44.38%（比上岁暮进步1.01个百分点）。中间16%良多仍是没有房子的，靠租房的在城市生活的。
固然本年4月央行查询拜访司发布了《2019年中国城镇居民家庭资产欠债情况查询拜访》，显示我国城镇居民家庭的住房拥有率已经高达96%。
此中收入更低的20%家庭，住房拥有率也有89.1%。
户均住房1.5套。有一套住房的家庭占比58.4%，有两套住房的占比31%，有三套住房的占比10.5%。
但那个很可能是城镇户籍居民的情况。央行的调研陈述没明白指出是城镇户籍居民，仍是城镇常住生齿。
任泽平2018年做的陈述《中国住房存量测算：过剩仍是欠缺》显示：
中国城镇居民约70%栖身在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单元宿舍。
当前城镇家庭住房拥有的不服衡水平较为严峻，更低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房，而更高20%的家庭户拥有约40%的住房。
两份数据一比力，城镇居民家庭的住房拥有率96%大要率是40%城镇户籍居民的住房拥有率。
（2）当前其实不过剩，将来综合需求仍会增长
2018年中国城镇住房套户比为1.09，当前美国、日天职别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，并没有过剩。
虽然中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化历程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场将来仍有较大开展空间，将逐渐从高速转向中速、高量量开展阶段。
人均住房利用面积，当前美国67平，德国、法国均超越38平，日本33平，韩国28平，而中国人均仅23平。
从家庭规模看，当前日本、美国、韩国度庭户均规模别离降至2.33、2.54、2.73人，而中国2018年为3.02人。
（3）老龄化和出生率下降中短期不会影响房价
当一个国度或地域60岁以上老年生齿占生齿总数的10%，或65岁以上老年生齿占生齿总数的7%，即意味着那个国度或地域的生齿处于老龄化社会。
2019年，中国65岁以上的老龄生齿已经占到总生齿的11%。
估计2030年，中国65岁以上生齿占比将超越日本，成为全球生齿老龄化水平更高国度，2050年，社会将进入深度老龄化阶段，60岁以上生齿占比超30%。
灰心者认为，老龄化一定影响购房需求，同时年轻人还能够继承白叟的房子。
第二个就是出生率下降的担忧。
2019年，我国的出生生齿已经将降至1465万，仅比1960年天然灾祸年高，是建国以来第二低。出生率为10.48‰，是建国以来汗青第一低。
没人就没有将来。
但是乐不雅者认为，不管老龄化仍是出生率下降，都必需考虑绝对生齿数量。
当前，中国还没进入绝对生齿衰退期。结合国生齿方案署认为,中国的生齿峰值在2030年,生齿总量在15亿摆布。
也就是说，还有10年才会呈现生齿下滑。
同时，老龄化不是说老龄生齿的不竭灭亡，然后子孙后代能够敏捷继承房子。相反的，老龄化是老年人能够活得更久。如今中国均匀寿命76岁，将来可能到达80岁，以至更长。
关于房子的需求，
乐不雅者往往放大需求潜力，灰心者则喜好放大需求上升的阻力。
网叔暗里做过一个个小小的调研。
1年前，在一个伴侣婚礼上，网叔别离问了一个来自浙江嘉兴农村，一个来自江西抚州农村的伴侣身边人的城市购房率。
浙江农村的伴侣，说他们阿谁村，32户有30户在城里买了房。江西抚州的伴侣，说他们阿谁村，43户有35户以上在城里有房。
2018年，浙江的城镇化率68.9%，江西的城镇化率56%。
第四个逻辑：货币超发货币超发，现金贬值，房价上升是一个十分流行的概念。
如今良多认为房价还能将的人，仍然把货币超爆发为重要的原因。看的是中国M2的总量。
认为房价不克不及涨的人，也有良多把货币超发当做最重要目标，看是的过去那些年，M2的增量降速。
M2是什么？领会M2，就必需领会M0、M1。M0=畅通中现金
M1 （狭义货币）=M0＋可开收票停止付出的单元活期存款
M2 （广义货币）= M1 ＋居民储蓄存款＋单元按期存款＋单元其他存款＋证券公司客户包管金
简单讲，M2就是社会上能够花的和潜在能够花的钱。
先看中国M2的总量。
中国目前M2是总量是1952300亿元，中国GDP是990865亿元。M2大要是GDP的200%摆布。若是以中国的统计口径，目前美国的M2大要是GDP的100%摆布。
看起来，是中国发多了。
但必需大白，中美有素质的国情差别，抛开中国储蓄率高不说，更大差别是，中国间接融资比例高，而在美国次要是间接融资。
间接融资会产生庞大的M2数值，而间接融资不统计在内。
若是都统计起来，计算社会所有非金融部分的资产，然后比上GDP呢？
美国是243.3%，中国是295%。相差其实其实不大，中国并没有明显超发。
别的，全世界不管哪个国度，权衡货币超发的核心目标就是通货膨胀。
若是超发，一定产生恶性通货膨胀。
从2000年到2016年，中国CPI的增长率为2.7%，低于世界的均匀通胀3.8%。固然我们感应物价涨了，但远没到“恶性通胀”那么严峻。
最初，非要说相关性，我们就看一张相关性图：
从图中，我们发现相关性其实没那么明显：
过去10年，M2总体是下降的，但核心城市的房价却是不竭攀升。尤其是2015年到2017年，M2从13.3%点多降到了8.2%，但房价却是大幅上涨。
货币超发的引起房价上涨，或者货币发放降速引起房价增速下调的逻辑十分值得推敲。
目前权势巨子的概念，暂时看不到撑持那种说法的。
第五个逻辑：房价绝对值高，房价收入比高。那是比来几年唱衰房价的核心概念。看下图：
（批改指批改得房率，以70%的得房率计算）
香港、上海、北京、深圳核心城市中心城区的房价，别离排到世界第1、2、3、4位，超越伦敦、新加坡、纽约、巴黎。
不低了。
别的，中国目前一座城市的房价收入比也十分高。
19年深圳房价收入比35.2，三亚27.6，上海25.1，北京23.9，厦门22.8，福州19.9.石家庄16.0，太原14.1。
而韩国首尔房价收入比为8.8。即使是首尔的核心富人区，也没搞到离谱：瑞草区为20.8，江南区为18.3，龙山区为13.1。
房价绝对值太高引发崩盘隐患，从日本的经历看，也绝非并没有事理。
固然，研究要看遍及性，兴旺国度过去的经历，遍及性是房价跟着经济开展遍及上涨。
但日本的特殊性也并不是不值得存眷，究竟结果，中国如今的房价已经未便宜了。
最初，总结一下：
其一
在房住不炒的国度大方针下，房子能否还能够带着各人暴富，确实该打问号了。
至于是暖和上涨，仍是狂跌。
从目前我们能找到的关于房价的核心逻辑和论据。
网叔的观点，中国核心城市的核心地段房价，大要率是暖和上涨。崩盘的说法，暂时能够佐证的论据和数据还不是出格充沛。
至于鹤岗如许的衰退期城市，就另当别论了。2013年之后中国房价其实已经起头分化了。将来，不管房子还有没有将来，都不克不及闭着眼睛挑了。
城市之间自己就充满合作，胜出的城市才有将来。
其二
从投资角度讲，核心城市的核心地段，房子大要率仍是值得继续持有的。
但剩余的钱往哪里投呢？则需要更大的视野去发现和评估了。
资产设置装备摆设的重要性起头不问可知。
----------------------
买基金亏钱，90%的原因是不懂。不懂基金更不懂投资，闭着眼睛逃涨杀跌，不出事才怪。
其实，用基金赚钱十分十分十分简单。做为一个坚决的价值投资者，网叔投基金，用市场最守旧、风险更低的投资办法，半年已经赚了20多万。
相信，下面那些攻略能够帮到你。
【读者福利】
投资册本：给各人整理的几十本超等典范的投资册本（免费领取）
【网叔的基金超等攻略】
1、一文读懂指数基金（万字长文）
2、基金择时的重要性：什么时候买基金更赚钱
3、基金司理20强：国内最牛逼的基金司理都在那里
4、为什么尽量少亏：复利的更大仇敌
【市场热门资产清点】
房产：房子还能暴涨吗？
【基金投资实盘】
“债券基金-岁有静好”实盘曲播：
1、为什么投二级债为主组合？
2、二级债投资组合：岁月静好平衡介绍
3、偏债类基金什么时候买？
4、近期实盘投资（10月15日更新）
更多基金投资的干货内容，存眷网叔公家号。网叔会每周更新实盘。
有什么基金投资的疑惑。也能够存眷网叔公家号，然后最新更新的文章下面留言，能答复的问题，网叔必然抽时间答复。
网叔：资深投资人，持久创业者。独立，理性，深度思虑。热爱钱更在乎良善。闲来聊两句常识，骂几个混蛋，喝两杯小酒。
存眷网叔，微信公家号：网叔点财（wsdc2046）