海淀幸福里那项目优缺点其实也挺明显的了，一休写过测评文章，分享给各人：
其实关于差别预算的伴侣们，关于幸福里那盘，我给各人的建议都是差别的，仍是得零丁问分情况。
先提几个四周竞品项目：
大户型能够比照的项目有融创香山壹号院、颐和金茂府。
中等层次的能够考虑冠城大通百旺府、初创天阅西山，那俩也都是在永丰版块，和幸福里挨着，一言难尽，此处不展开说了。
刚需的伴侣们能够考虑京投开展岚山，“翠湖三杰”葛洲坝紫郡兰园、山屿西山著、万科翡翠云图，根本没房了，甭惦念了。
西山锦绣府固然绑缚销售，很傲娇，但是也没房了。
橡林郡的小户型却是偶然出来一波，但是几乎都是当天sold out
独一还能看一下的就是强佑府学上院，80多的两居也靠抢，如今只要126两居，大傻户型那种，并且槽点满满，坑也多，想领会的咱详聊吧。
书归正传，一休点评华润海淀幸福里，全网最深度的测评，先保留吧。
8大问题，灵魂拷问
1、地铁交通，咋样？
先说地铁，一东一西，两条线路。
西侧是16号线永丰站，虽然浩瀚“大V”都说1.5km，但一休亲测现实间隔要2.2km摆布，5分钟是不成能走到的，别被忽悠了。
东侧是昌平线生命科学园站，曲线间隔3km，开车的话10分钟，但要走北清路。略微懂一点海淀的，就能大白，堵车的情况是经常发作的，有种“后厂村路”的觉得。
沿着北清路再往东，其实能够到墨辛庄地铁站，车程6.5公里，那里也有昌平线，也是是8号线的始发站，贯串南北的一条重要地铁线，大致沿着北京中轴。
16号线的西苑到北安河部门，一共10站，已于2016岁尾通车。南段一共19座站，路过丰台、西城、海淀3个重要的行政区，是北京一条建立中的南北向干线，在建阶段，最新动静是可能在2021岁尾全线通车。
公路方面，海淀幸福里南侧紧挨着北清路，那是工具向的主干路，向东不断能够到将来科学城。
南北向，两条次要高速：京藏和京新，根本是受了。
项目东侧临近友谊路，看似不起眼，但却能大大进步幸福指数的一条路。
尤其是在中关村软件园、西二旗上班的伴侣们，开车5.5-7公里根本就到，联想、百度、网易、新浪、腾讯的意向买房高管们，不要错过。
公交方面，384路公交车能够中转中关村。在大牛坊南口坐438，能够到五道口。
大实话：
有车过的恬逸，没车不太抱负。
固然改善人群不太可能天天坐地铁，但地铁毕竟也仍是越近越好。有没有和用不消，那是两码事。
到地铁的间隔，不克不及算是出格称心如意吧，算是瑕疵。
如果在永丰和用友财产园工做的话，步行即可。软件园附近的话，通勤时间也十分温馨了。
2、区域地段，咋样？
若是仍然是用环线角度思虑的话，那里是北五环外。但北五环强过南三环，各人应该对那个概念不目生吧。
海淀幸福里所在的位置属于中关村科学城北区，是全国科技立异龙头。那里也有北京最强的财产，而财产往往才是周边房价最有利的依托。
楼盘曲径1.5公里范畴内，有永丰财产基地、生命科学园、北京航天城。4km外，就是中关村软件园。那4大财产集群，共计500多家中大型领军科技企业，产值轻松过万亿规模。
财产越庞大越完美、条理越高、房价就越稳，才更具备房价猛增的必备要素。四字归纳综合：领章行跌。
四周很成熟，根本都是10年开外的二手房了。楼盘四周无严重倒霉因素，只要最南侧的部门房源靠近主路，会有吵闹的问题。
大实话：
海淀有啥优势？附近能否有开展？大情况咋样？
那种问题，关于那个楼盘的意向客户来讲，应该是不太会花时间思虑的，比力明显。虚的就不扯了，一休重点说说微不雅地段吧。
北地块的东侧，有三个小地块，据说也是此次开发商需要配建的。由北到南一次是：F3多功用用地（估计是派出所以及贸易）、社区病院、养老机构。
好在是在另一侧，中间是绿化相隔，估计不会有太多影响。
清华大学从属中学永丰学校(小学部)目前的位置是在用友财产园南侧，案场销售说要搬家到海淀幸福里项目北地块东侧那块空地。
但坦诚的讲，一休查阅了相关材料，并没有找到。领会那件事的伴侣们，能够在评论区说说。
以挑刺儿的目光来说，那里是海淀北部区域。从环线的角度讲，其实比良多昌平的区域都要远一点。也不是老海淀，学区的话必定是相对差点意思的，不是顶级学区。四周也缺乏出名大学，不具备学院路那种学术气氛。
但那里仍然是海淀，先天优势太大，稳稳压造北京大部门地段。北部也确实是海淀目前次要开展的标的目的，栖身情况抱负，优势上水。
3、价格，值吗？
此次咱们先说价值，再说价格。
有一句话，很有名，良多北城人民经常念叨：“海淀不盖房，昌平不修路”。
只埋头开展财产的海淀，从来是缺房的，尤其是新房。
那些10万+优良学区房，其实根本也都是20年-40年房龄摆布的老房子，若是是次新房＋顶级学区，那绝对要奔着12W＋了，并且还都是大户型，产物设想也大多比力糊弄，照样卖的不会差
现阶段，如果房山、门头沟的盘叫嚣说不愁卖，那绝对是忽悠。如果亦庄、通州的盘说不焦急卖，那也不太现实。唯独海淀，只要楼盘别太做死，别动不动起价1000多万，那实滴是能够说“不愁卖”。
于是乎，西山锦绣府强迫绑缚着仓储和车位，仍然畅销。
海淀楼盘供应少，间接利好了石景山和昌平，强大的需求外溢到了那些区域。
说点数据，那是一休擅长的。2010-2019的十年，海淀建商品房地块，只要14宗。
时间再拉近一点，2016年-2019年的供应的6块地盘，全数都是限竞房，也就是说要契合7090政策，70%房源在90㎡以下，算是刚需盘。
改善需求持续被压制了多年，曲到本年，海淀供应了4块纯商品房地块，此中两块就是华润海淀幸福里。
别的两个盘，由两位豪宅专家、北京口碑王者融创和金茂打造，已经开售，案名别离为融创香山一号院和颐和金茂府，不多说，只说价格。12W单价，均价2000万，还都卖的挺好，以至颐和金茂府在刷新了首开速度的情况下，竟然把首开业绩也刷新了，当日50多亿销售额。
比照文章，我后续也会出，想要两个项目标也能够问一休，告诉你一点奥秘。
附近新房有两个项目，冠城大通百旺府和初创天阅西山那两个盘，都是现房了，售价7.5-8.5万。都不是太抱负的栖身社区，要否则就是有自住型保障房，要否则就是有大量回迁户和安设房，产物、品牌、办事等方面都是无法和海淀幸福里抗衡的。
大实话：
那是海淀永丰核心板块最初一块室第用地，那也是海淀山后区域独一纯商品房新盘。
那也是华润旗下的“幸福里”品牌在北京的首个做品，不论是体量规模，仍是产物系的选择，估计华润都是比力重视的。
幸福里是央企巨头华润的高端产物线，品量以至比橡树湾和九里系列都要再高一个级别。
并且物业办事也是华润物业T档，那是他们的更高层次。北京还有一个盘，也是T级物业，就是二环的华润昆仑域。
还算抱负的地段，加上那么高的定位尺度，其实良多人预测，幸福里要最少卖到9万。但目前开发商披露的信息来看，价格要再划算一点，8万，仍是定值的。
4、生活配套，便利吗？
比来的商圈是中关村一号贸易街区，1.3公里摆布。
四周的病院：比来的病院是解放军第306病院航天城临床部，其他的就要去生命科学园里面了，那里有北大医疗财产园。北大国际病院、北大医疗康复病院、北大第六病院北院都在那里。
教育方面：中科院幼儿园、清华附中永丰学校小学部、中关村第三小学科技园分校、红英小学唐家岭分校、清华附中永丰学校，人大附中航天城校区。
海淀幸福里项目自己也配建了24班的幼儿园，上学的问题不消忧愁。
大实话：
有收了告白费的软文说：项目四周还有人大附西山学校和101中学温泉学校，固然没说能上，不算彻底黑心，但很明显就是在蓄意诱导。
一休认为，其实最稳妥的就是清华附中永丰学校的小学和中学也就根本够用了，比力兜底。
北京的学校如今都是贸易集团化、名校分校化，但其实品牌和学校师资力量确实是一方面，生源和周边居民家长的条理也是极为重要的。而海淀的中考高考成就好，其实也是源于家长们本身勤奋，海淀不缺教育气氛，考虑到四周如斯高端的财产构造和居民构造，就不成能差。
海淀北部，确实是海淀那几年开展最猛的位置。贸易和医疗配套其实先天情况不算抱负，有些不太足。但好在规划利好持续兑现，政府也再改变那个场面，究竟结果北部的财产已经起来了，生活需求明显。
是典型的：先有需求，再供给配套的位置，十分良性。
海淀北部医疗中心马上开建，位置在西北旺地铁站旁边，间隔海淀幸福里曲线间隔3.2公里，比力便利。那是一个三甲综合病院结合体，由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区构成的，将供给800张床位。
况且曲线间隔1.7公里，告急情况去京新高速旁边的北大国际病院完全能够。程度别担忧，号称是“五星酒店式”，占地44万㎡，1800张床位。医保定点，人少情况也好，没此外缺点，就是贵。
北大国际病院的优势学科由北京大学第一病院、北京大学人民病院、北京大学第三病院、北京大学口腔病院、北京大学肿瘤病院和北京大学第六病院配合打造。
海淀北部的贸易购物情况，也铁定是要上两个台阶的。华润集团的另一个身份其实也是贸易购物中心的顶级巨头，已经敲定了16号线西北旺站东侧的地块，那里将会是一个万象汇广场，10万㎡的贸易中心，估计2022岁尾就完工。
中粮集团的大悦城，也落子海淀北了，就在故宫北院对面。那是继西单、向阳、石景山后北京第四座大悦城。总建面18万㎡，2023岁首年月投入利用。将在本年岁尾，先开放半室外大型主题贸易街区“悦界”。
那两个在建贸易大项目，曲线间隔都是3公里。不只优势上水栖身前提温馨，贸易生活也能如斯丰硕，一休很看好。
5、户型，好吗？
四种户型，较为清新。
先说98㎡的C户型三居：很遗憾，没能做成3面宽，究竟结果那是起始户型了，项目标门槛户型。整体仍是比力刚需的，亮点部门是南向卧室的凸窗，以及能够放洗衣机的小家政间，上面还可放隔板，多出来很多储物空间。全数一梯两户。
槽点方面，不是2卫，是1.5卫，并且还都是暗卫。餐厅位置对着厨房，户型北向面宽不太足。只要2号楼是南北的，其余#3、#4、#7都是工具的。
164㎡A户型，4室2厅3卫。三面宽朝南，南北通透的，两梯两户。动线合理，厨房餐厅客厅一条线上，主卧次卧都算是套房设想，隐私性好，但那两个卫生间都是暗卫。
大四居散布在#1、#5、#6那三栋，都是比力抱负的位置。
其余两个户型都是130㎡三居，南北通透，两梯两户。
B户型，愈加中规中矩的三居，三面宽朝南。动线合理，通透性强，更为朴直，但厨房油烟味可能飘进餐厅。
D户型，两面宽朝南，但都是东边户，主卧超大落地窗，客厅是大面积朝东的，270°采光，通风也会抱负。双明卫，北向次卧朝东和朝北，双朝向。
除了98㎡的是2.9米层高，其余都是3米。
大实话：
但从户型设想的角度来说，根据传统目光看，那其实很一般。但也不克不及说欠好，不克不及说差，究竟结果产物级别仍是在那摆着的，底线也是中等程度。
好在开发商从拆修层面停止了找补，高尺度精拆交付，全数接纳品牌物料。重视适用，收纳空间也做了晋级。还送设置装备摆设了全热交换器的新风系统＋中央空调＋全屋地暖（包罗厨房卫生间）。
如今的北京市场，大部门都是部分晋级，而海淀幸福里从空气、饮水、温度、光线、餐厨、噪音、卫浴等7大维度系统化的晋级优化，比力罕见。
讲充满诚意的小细节：
1、冰箱零丁走线，不在家的时候能够随意断电。
2、三层双中空Low-E玻璃，内开内倒两种体例。3、纳米质料的墙面，医用环保抗菌的那种，出格便于扫除。厨房和灶台的污渍，或者孩子乱涂乱画也城市很好打理。
4、提早做好的窗帘电动轨道。
5、衣柜精灵。高效灭菌、24小时恒温、防潮防霉、除螨、长途智控、平安环保。6、vrv空调系统开启户式多联机形式7、前置过滤器和末端超滤清水系统8、橱柜为海格或同层次进口品牌；垃圾破坏器、水龙头、水槽接纳的都是弗兰卡或同层次品牌；燃气灶、抽油烟机、洗碗机、微烤一体机等为博世或同层次品牌。9、淋浴间空中为抬高石材，有导水槽的那种五星酒店式。
6、楼盘设想，合理吗？
整个楼盘分为南北两个地块，规划总用空中积：约90000㎡ ，合计室第总建筑面积：约230000㎡。
一共23栋楼，8层-15层，大型社区项目。
首期开盘北侧的9栋，814套房源。
整体呈现现代简约气概，标配双入户大堂。45-60米超大楼间距和7.2-14.9米景不雅面宽，景不雅视野抱负，且通风和采光也很棒。
纯人车分流，人车分流的收支形式，收支口散布在东侧5#、6#楼以及1#、2#楼之间。
外立面以简约横线条为主，金属铝板外墙＋大面积玻璃和石材的立面构成，增加了开窗面积。金属铝板有三种颜色，浅灰、中灰、深灰天然过渡，科技感十足，那也是目前国外豪宅的常见呈现体例。
归纳综合来说，幸福里是融入了东方美学的现代主义，丢弃了那几年陈旧见解的新古典和新中式，推陈出新，与行业出名的GOA大象设想合做的，那些细节也能看得出开发商确适用心了。
园林景不雅方面，具备充沛高捧住宅、奢华酒店景不雅设想经历的JTL出品，公共区域的水上会客厅也是亮点。
大实话：
此次的操盘手是华润，央企中的天子娇子，房地产行业中的绝对巨头。但坦诚的讲，比来几韶华润的口碑下滑的良多，畴前的那种“浓眉大眼”形象，已经松弛了不老小。
华润的产物兑现才能前两年遭到量疑，至少在北京市场是如许的。也确实有几个项目都有过差别水平的维权，不克不及老拿橡树湾项目和华润五彩城说事儿，一个好人也可能变坏，当然也可能又变好。已经深耕海淀15年的华润，此次会是好人仍是坏人呢？
任何打包票都是无意义的，咱们只能阐发，去逃求一个概率。
一休认为：
起首，华润那种级此外央企，究竟结果仍是要点脸，不成能差出天际。
其次，幸福里的高尺度高定位，究竟结果是顶端产物线了，做了太差的话，不是简单毁了一个盘，而是把那个产物线以至华润的脸面都松弛了，那种成本有点太高了，开发商没需要。（昆仑域的case中，其实华润比力无法的一点就是拿地没限价，售价被突然告知有限造，其实也被官老爷坑了。）
最初，那是一个没限造的商品房地块，开发商有利润空间，能本身订价，没需要坑消费者。也是罕见的优良海淀土地，华润需要如许一个高端大盘来改变形象，他们内部也意识到了。
因而，一休觉得大要率会是抱负呈现，高度兑现的一个产物。物业方面，华润自持物业，仍是十分具备合作力的，大品牌，隐居Top10。
7、五年后回看，价格会怎么样？
一休十分看好，并且建议持久持有。
得益于目前海淀供应特少，需求特多的那种畸形的供需关系大情况。再考虑到海淀北侧的重点开展态势以及楼盘的高端定位，前景空间十分抱负。
站在市场的角度来说，目的客群拿捏的十分到位。若是华润此次做全北京的顶豪产物，那显然产物力和地段两方面都是干不外融创香山一号院和颐和金茂府的，毕竟是惨败收场。
所以，幸福里专注办事高级刚需和改善客户，最贵的房源也正比如四时青那两个盘的起价低，拿捏的太到位了。
高级刚需，在海淀还实的压制好多年了，但是数量庞大。那从产物，多年后转售市场必定是炽热的。
8、还有啥弊端？
又到了那么惨痛的环节，来吧，一休毕竟是要给各人爆料的。
在价格阿谁板块中，我此次没有比照二手房。为啥呢？
显然靠谱的一休不成能会忘。
其实因为附近还实没有参考价值的二手房，小区四周的二手房根本都是回迁房、安设房、人才公租房、自住型商品房。
那会带来什么问题？
四周若是不都是纯商品房的话，有些人会觉得，层次、情况、人群城市差那么一点。但，还实分人。
六里屯垃圾填埋场在幸福里的西南标的目的3.8公里摆布，固然目前没什么影响，但是一休也希望买房者都晓得那些倒霉因素。政府目前已经留意到那个“各人伙”关于开展带来的影响，目前已经不再填埋原生垃圾，并且也有搬家传说风闻。
细心的伴侣应该已经发现，楼盘角度不是正的。南北向的楼栋会向东偏20°，工具向的楼栋会向西偏20°，关于风水形而上学在意的伴侣们要留意。
幸福里的那两块地，其实最后应该是两个差别的项目。
本年2月14号那天，华润+首开+住总+中交结合体以54.4亿元拿下了北地块。两周后，华润+中交+北科建结合体再以76亿元摘取南地块。
两块地5个国企央企，都有华润＋中交，华润就牵头合并开发了，做为带头大哥。（华润中交那哥俩经常同伴，好比如今马驹桥的亦庄橡树湾）
如许的场面关于房企来说，是功德。可是关于购房者来说，若是两个盘彼此合作，其实才是最能尝到甜头的。
但一休做为业内人士，说句公允话：假设俩盘合作，那户型设想方面必定城市更好了，价格可能也会再低一点，但交房品量和兑现程度必定不如如今那场面。很简单，因为固然你快乐了，但开发商赚的少了，就要想法子精打细算了，你懂的。
末极问题，我会买吗？
若是我是海淀刚需家庭，预算正好也够得着，高不成低不就的。根本就是守着海淀，不挪地儿了。那海淀幸福里，完全可入。并且想买商品房的话，也别无选择。
若是我是出格挑剔户型的人，我可能会踌躇，但是也会动手。因为我晓得，在北京市场，户型的好坏其实就是开发商的意愿，并非设想师程度的凹凸。好的户型，往往意味着低出房率，究竟结果总面宽是有限的，开发商都是在收益和口碑之间去平衡的。假使那个盘户型也十分牛掰，那我可能也就实买不起了。
若是我预算2000万，对品量和口碑极为挑剔，绝对的海淀改善一族。那不消想，颐和金茂府和融创香山一号，两者二选一。
若是我如今海淀工做，但是不是和固定和不变，对海淀也并没有太多执念，兜里只要800万。那我必定也会去看看其他区域，多加比照，究竟结果关于上班族来说，工做位置近一点才是王道，800万幸福里是入门，在其他项目可能就是改善了。
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