新论高家岭“小易论房价”该文（《此次大周期性芜湖楼价到底涨了几？》）里头我提及，往后一年里，芜湖履历了楼价上涨的大周期性，向他们完好的呈现了各类不异物业办理类此外贬值情况，我觉得值得阐发一下。芜湖市游侠区不异物业办理类别代表性较强，再加上本人生活在游侠区，对周边的不动产比力熟悉，特以游侠区室第小区为例展开阐发。
他们根据一般来讲、私立学校、国际品牌物业办理等来划分不异的物业办理类别。以2017年3月末的楼价减去2015年3月末的楼价，其差值再除以后者，计算往后一年中的不动产贬值率。一般来讲从80二十世纪起头，不断到如今，每个10年1个阶段，分为1980-1990年、1991-2000年、2001-2010年及2010年至今共4个阶段。
同为三里庵贸易区的东园居委会和游侠居委会都所建上世纪80二十世纪，建筑物构造均为砖木，此中东园居委会私立学校为50中东校，游侠居委会没有私立学校。他们能看见，东园居委会的贬值率只要53.2%，而游侠居委会到达了89.3%，那里我其实不想凸起解释它之间为什么会存在那么大的差距（2015年3月东园居委会根底楼价过高），我只想强调的是，大牛市情况下（2015年以前），市场前提私立学校房的贬值潜力十足。
上面的情形照旧能描述珍珠山下远高过安家苑楼价贬值率的规范。珍珠山下和安家苑所建上世纪90二十世纪，比东园居委会和游侠居委会早了10年以内。他们能看见，安家苑的贬值率比东园居委会高了12.3个基点，而珍珠山下比游侠居委会高了9.4个基点，几乎均匀值每月1个基点。换句话说，对20年前的房子来说，每过一年，贬值率就削减1%。
（在此我要申明一下，他们能看见东园居委会和安家苑在2015年3月末的产物价格其实是远高过其他室第小区的，因而它的贬值有一部门是发作在2015年之前，一年的时间其实不足以展示安家苑和东园居委会的贬值过程，有需要对此停止批改，我认为至少应在现有根底上进步30个基点。不外从侧面也能窥见，市中心老破小私立学校房大牛市坚硬，大牛市乏力）
同投入利用于2007年的恒隆颐苑和海棠景荔径，一个坐落于党务区，私立学校为50中新校区，一个坐落于黄潜望成熟板块，无私立学校，我将二者划为2001-2010年的物业办理代表。它一般来讲10年以内，相对较新，多为高层、小高层，桁架，算得前次商品房。能窥见，一般来讲在10年以内的非国际品牌开发商开发的次商品房，不管有无私立学校，贬值率根本在统一个程度，但绝对值上私立学校楼产物价格要超出跨越非私立学校房25%以内。
翠湖云峰投入利用于2012年，坐落于五里墩贸易区，方尖碑投入利用于2014年，坐落于党务区，我将那两个国际品牌室第小区划为2010年后的新室第小区代表。虽然翠湖云峰一年前产物价格高过方尖碑的产物价格，但一年后被方尖碑比拟之下少于，保利地产的国际品牌折价可见一斑。同样的规范还可参照蓝色名郡，即便是同类此外非国际品牌室第小区，蓝色名郡的贬值率（88.6%）也远不如海棠景荔径（105.5%）。那是为何？保利地产在销售初期的产物价格已经比拟之下少于市场产物价格（也就是国际品牌折价率太高），招致投资收益十分差，所以投资务必远离保利地产。
就私立学校来说，东园居委会楼价是游侠居委会的1.31倍，安家苑是珍珠山下的1.2倍，恒隆颐苑是海棠景荔径的1.26倍，方尖碑是翠湖云峰的1.14倍，均匀值1.23倍。换句话说，对芜湖来说，附近地段，私立学校房的折价率均匀值要少于20%。那是针对大牛市来说，若是对大牛市来说，恐怕那种折价可能还会更多（可参照2015年3月东园居委会和安家苑的折价）。
对国际品牌和私立学校对贬值率的影响，我选择投入利用期间在2007-2010年以内的几个室第小区，别离是：国际品牌室第小区绿地蓝蝶苑，50中新校区；非国际品牌室第小区恒隆颐苑，50中新校区；国际品牌室第小区保利地产蓝色名郡，非私立学校；非国际品牌室第小区海棠景荔径，非私立学校。私立学校美对私立学校的折价为：蓝蝶苑/蓝色名郡=1.25，恒隆颐苑/海棠景荔径=1.26，均匀值为25%以内；国际品牌美对国际品牌的折价为：蓝蝶苑/恒隆颐苑=1.1，蓝色名郡/海棠景荔径=1.1，均匀值为10%以内。
对同国际品牌不异建筑物二十世纪的贬值率，我别离选择华润的澜波尼波朗戈县（2008年）、美妙里（2010年），方尖碑（2014年）做为参照对象。澜波尼波朗戈县往后2年中的贬值率仅111.3%，美妙里为115.6%，方尖碑为124.7%。美妙里比澜波尼波朗戈县高了4.3个基点，方尖碑又比美妙里高了9.1个基点， 均匀值每月削减2.2个基点。换句话说，对统一个国际品牌的物业办理来讲，近十年的物业办理投资价值均匀值每月以2.2%的速度递加。
对以上数据停止梳理阐发，再别离以贬值率和当前产物价格对11个不异类此外室第小区排序，他们能得到以下结论：
1、有国际品牌有私立学校的次商品房贬值率更高，产物价格也是更高；
2、热点区域非国际品牌非私立学校一般来讲在10年以内的高条理商品房，其贬值空间跟有私立学校的非国际品牌高条理商品房相差不大；
3、芜湖私立学校均匀值折价大要为25%，国际品牌折价均匀值为10%，私立学校折价要胜过国际品牌折价，非私立学校的国际品牌次新楼产物价格要略逊于有私立学校的非国际品牌次商品房；
4、贬值率跟建筑物二十世纪亲近相关，市场前提下次商品房的贬值率要高于老破小，商品房投资价值每月以1-2%的速度递加；
5、三无产物也就长短私立学校老破小，必定不是好的投资标的；
6、从东园居委会和安家苑在大牛市的表示来看，将来一年内，有私立学校的次商品房照旧是更佳投资标的；
7、跟着50中新校的全面兴起，在党务区次商品房的步步紧逼下，安家苑会像东园居委会一样渐渐老去。
8、不要自觉逃求国际品牌商品房，大国际品牌开发商的投资价值往往其实不高，出格是国际品牌折价过高的室第小区。
9、大牛市投资商品房或次商品房，大牛市应投资私立学校房。
二手房投资价值排序建议：国际品牌私立学校次商品房>非国际品牌私立学校次商品房≥国际品牌非私立学校次商品房≥热点区域非国际品牌非私立学校次商品房>老破小私立学校房>热点区域老破小非私立学校房。
做者：小易，专注研究芜湖房价，更多原创该文请存眷微信公家号：“小易论房价”或“E-estate”。
