美国楼市急速降温。在加利福尼亚州工做和生活的丁怡（化名）比来从头起头看房，试图民民进市时机。
往年8月，丁怡曾在加州圣何塞（San Jose）市中心签下一套约180平方米的独栋别墅，总价160万美圆，彼时美国房价已较2022年3月时的峰值有所回落。
但就在签约后短短两个月，美国楼市急转曲下，加州一二手房交投暗澹，房价大幅下挫。“为适应市场改变，开发商以至主动下调已签约房屋的价格，我那套别墅也曲降10万美圆至不敷150万美圆。”丁怡告诉第一财经记者。
统一时间，科技大厂“瘦身”传说风闻风行一时，就业与地产市场双双转向，昔日意气风发的互联网打工人被迫捂紧钱包，丁怡也不破例。
“其时，我所在的公司传出裁人15%的动静，固然公司并未官宣，但我担忧日后遭到涉及，无法承担每月昂扬的月供，于是在开发商大幅让利的情状下，仍是不吝违约，自愿缺失五万多美圆押金，退出了交易。”丁怡说。
利率飙升房价大跌引发退房潮
丁怡退房后的一个月，美国科技冷冬正式降临。
2022年11月9日，Meta一如市场传言官宣战人1.1万人，成为一寡科技巨头中率先施行“降本增效”的大厂，裁人数占其员工总数的13%，是该公司18年汗青上的初次大规模裁人。
2023年伊始，裁人潮愈演愈烈。1月4日，亚马逊公布拟裁人逾1.8万人，为迄今为行美国大型科技公司规模更大的一次裁人；两周后的1月18日，微软裁人声明虽迟但到，相关行动涉及约1万名员工；1月20日，谷歌母公司Alphabet确认停止成立以来更大规模的一轮人员精简，影响大约1.2万人。截至目前，苹果为五大科技巨头中独一尚未公布类似方案的大厂。
财力雄厚的大厂尚且如斯，更多中小厂早就“断臂求生”，社交媒体推特、付出公司Stripe、网约车公司来福车（Lyft）等均在裁人之列。
那令本就下行中的加州房地产市场落井下石。
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往年10～11月，房屋抵押贷款利率高位运行。据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款均匀利率于10月和11月两次打破7%，要晓得，2021年全年该目标均匀庇护在3%以下。利率以稀有速度飙升，房屋可承担性敏捷下降，叠加就业市场逆风，加州楼市遭遇多重冲击波。
美国房地产投资平台将来地产CEO况麦克告诉第一财经记者，丁怡的履历并不是个例。“往年四时度，科技企业员工取缔购房交易是较为普及的现象，旧金山湾区（The Bay Area）的很多买家忧愁裁人来得猝不及防，最末抉择舍弃交易。”
做为美国经济第一大州，加州受薪劳工超越1900万名，全球《财产》500强企业傍边有20%位于该州，此中不乏苹果、谷歌等全球市值更高的公司。本年初，加州正式施行《薪酬通明法》，本地薪资程度也公之于寡。
如按岗位划分，本地软件工程师均匀年薪介于13.2万～20万美圆之间，项目司理均匀年薪为13万～19.7万美圆；如按公司划分，苹果iOS工程司理（iOS Engineering Manager）年薪在22.9万～37.8万美圆，亚马逊工程总监（Engineering Director）年薪为22万～29.8万美圆，谷歌工程副总裁（VP of Engineering）年薪高达55万美圆。
高薪人群密集区也培养了全球最贵的房地产市场之一。以旧金山湾区为例，那个被誉为全球科创中心、风险本钱聚集地的大城市区，房价中位数由疫情初期2020年5月时的谷底96.5万美圆，疯涨至2022年3月时的顶点154万美圆，不到两年时间涨幅高达60%。
涨得越多跌得越快
疫情期间，楼市火爆一方面回功于活动性宽松，另一方面科技大厂上演夺人大战，“码农”薪酬急剧膨胀，也为湾区楼市添了一把火。况麦克表达，“楼市富贵期间，湾区房价涨幅在全美范畴内首屈一指，不外如今，本地房价回调速度也是数一数二。”
据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）公布的最新数据，截至本年1月，在短短十个月之内，湾区房价中位数就已从顶点狂跌35%，从154万美圆跌至100万美圆。1月，湾区房价较往年同期下挫14.6%，创2009年7月以来的更大同比跌幅，销量方面，销售额环比狂跌38.1%，同比跌幅达36.9%。
国投瑞银基金资产设置装备摆设总监王建钦对第一财经记者表达，“疫情事后，美国经济闪现明显的构造性特征，当前经济韧性次要表现在办事业，使得就业市场闪现出‘科技企业大裁人、餐馆缺人端盘子’的气象。受此影响，科技公司较为集中的湾区房价遭到的冲击最为严峻，出格是高价位住房市场呈现量价齐跌的情状，估量那种下跌可能仍将延续。”
惠誉评级美国企业评级高级董事鲁拉（Robert Rulla）也在承受第一财经记者摘访时表达，总体而言，此前房价快速走高的地域回调幅度更大，并且房价具有处所性特征，遭到就业和住房赐与等因素的驱动。
“当前，科技行业裁人潮不只挈累本地楼市，还冲击全美消费自信心，按捺公众购房意欲，房价回调以及进一步下滑的预期令潜在购房者连结看看，形成楼市需求继续低迷。”他表达，西部地域房价已经走低，下跌趋向正蔓延至中西部、东北部及南部部门地域。
美国房地产经纪人协会（NAR）公布的最新数据撑持鲁拉的看点。陈述展现，1月，美国东北部成屋销售总数较往年同期锐减35.9%，该地域房价中位较为38.3万美圆，同比微涨0.3%；中西部成屋销售总数同比降幅达三分之一，房价中位数为25.2万美圆，同比上涨2.7%；西部成屋销售总数同比锐减42.4%，该地域房价中位数为52.5万美圆，同比下滑4.6%。
除了湾区，此前下情火爆的得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城等城市也遭遇房价巨震。例如，据奥斯汀房地产经纪人协会（Austin Board of Realtors）的最新月报，奥斯汀房价中位数于2020年4月触及低点32.5万美圆，往年5月飙升至55万美圆，两年涨幅接近七成，而在本年1月房价已跌至45万美圆，八个月的跌幅达18%。
美国楼市难言见底
失往一次买房时机的丁怡仍然期看尽快安家。幸运的是，她暂时躲过了裁人潮，目前正在积极看房，以脱节每月颇高的租金压力。
展看2023年，多位受访者均对记者表达，仍难揣度间隔美国楼市底部还有多远。
况麦克认为，将来的楼市开展仍是高度取决于货币政策走向。“假设美联储很快完毕加息周期，房地产市场可能很快筑底上升，但如若加息周期耽误，楼市回热历程也会响应放慢。只不外，近期出炉的经济数据均高于预期，股市随之下行，利率走势仍然存在变数。”
包罗1月非农陈述、1月消费者物价指数（CPI）、1月小我消费收入（PCE）等在内的读数全线超出阐发师预期。在美联储激进加息八次之后，多位联储官员上周齐齐做出鹰派亮相，撑持进一步上调利率。
克利夫兰联储主席梅斯特（Loretta Mester）称，“我确实认为，利率必需高于5%并连结一段时间，才气使通胀率继续回落至2%。”波士顿联储主席柯林斯（Susan Collins）同样认为，应进一步进步利率至足够程度，并庇护更长时间。
鲁拉告诉第一财经，“楼市走向与经济前景、抵押贷款利率末端密切相关，那两项因素还存在诸多不确定性。事实上，就在本月初，30年期抵押贷款利率触及低点6.1%，尔后又快速反弹至目前的6.5%。”
惠誉估量，美国经济将在本年进进温暖衰退。“2023～2024年，更高的抵押贷款利率将严峻冲击需乞降房价，我们估量楼市疲弱至少会延续至2024年上半年。不外，当前房屋赐与不敷，生齿构造也较为有利，美国楼市不大可能重演类似2008～2009年时的崩盘。”鲁拉说。