提及正商东方港湾，可能大部门人不太熟悉。
现实上，正商东方港湾也确实没有太大名气，在高铁板块里面属于要物业没物业、要操行没操行、要绿化也没有绿化的中等小区...
但架不住人家仍然能够霸榜二手房销量榜 （2021年郑州二手房销量第三名）。
霸榜的原因，次要仍是 学区！
在东站板块里，之一梯队的学区是康平小学+96中。
爽快讲，康平小学在郑州算不上名校，但在东区除郑东新区外国语、聚源路小学外，康平小学排名第三几乎是毋庸置疑的。
而正商东方港湾就是高铁板块低总价买进之一梯队学区的之一抉择：
180万+：正商东方港湾两房；
190万-230万：奥兰花园两房；
240-260万三房：正商东方港湾105㎡三房、奥兰89平小三房（少）；
300万三房：东瑞园；
400万以上：奥兰花园（145㎡四房、165㎡三房）；
180万+：正商东方港湾两房；
190万-230万：奥兰花园两房；
240-260万三房：正商东方港湾105㎡三房、奥兰89平小三房（少）；
300万三房：东瑞园；
400万以上：奥兰花园（145㎡四房、165㎡三房）；
也恰是那个原因，促成了其十分大的交易量和热度。
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底层逻辑和2021年大火的正弘数码公寓千篇一律。
通过那个案例，再次向各人证明，在房产价值要素傍边，学区占据的比重有多高。
当一个学区，在片区特殊优良，在市场价值的最末榜位中，比各人想象中的操行、物业、产物等等都要高。所以说买房时学区要素仍是需要考虑在内的。
下面我们详尽盘一下：正商东方港湾值不值得买？
正商东方港湾位于郑东新区商都路与东风东路交会处，属于郑东新区高铁版块。
那个版块属于东区三环内核心版块，间隔高铁就业中心仅2公里。
正商东方港湾为正商开发，房龄10年摆布，和对面的奥兰花园，东瑞园根本属于统一期间。
年代：2010年
开发商：正商
楼栋数：共19栋楼（1栋为物业楼），18层/27层高层
泊车位：1:1
容积率：3
绿化率：45%
物业费：1.6元/㎡/月
小区共19栋楼，根本都是2梯4或5户的塔楼。
项目离学校比力近是优势，但在上学下学顶峰期，会形成小区门口的道路拥堵。
并且，正商自持物业，治理程度中等；内部楼道的墙皮良多呈现了脱落情况；电梯需要刷卡上楼，内部人车不完全分流。
固然小区整体地块不朴直，但是也制止了东风南路的噪音影响，仅最南侧两栋楼临商都路，即使如斯，中间隔着几十米绿化带及辅路，噪音也其实不会影响栖身生活。
整体来说，地块无明显倒霉因素。
东区以商都路为边界，南北两侧界面有所差别，商都路以南安设房较多，有建材市场，整体情况一般，以北的区域以商品房为主，写字楼、贸易都集中在商都路以北。
正商东方港湾位于商都路以北，板块配套成熟，配套中更大的优势就是学校，对面就是康平小学和96中。
学校：康平小学，九十六中
贸易：郑东贸易中心、海汇中心、汇艺银河里
交通：地铁3号线（东周路站）
病院：洛阳正骨病院
休闲配套：郑东新区体育公园、七里河公园
东方港湾周边比来的地铁站是地铁3号线东周站，间隔大约800米摆布，间隔地铁5号线康宁街站和省骨科病院站大约1.3公里，地铁通勤相对便当。
周边目前比力匮乏的是大型规模贸易，间隔较近的贸易配套有郑东贸易中心，海汇中心，二者以餐饮零售店为主。
休闲配套方面，刚修建好的郑东新区市民体育公园，占地259亩，已经成为高铁片区居民休闲娱乐和带娃的次要往处。从小区步行向西至七里河，沿河漫步看落日西下，在快节拍的生活中慢下来。
小区户型次要有以下几类：少量40㎡标间，86-97㎡两房，105-135㎡三房，此中成交量更大的为两房户型。
86㎡两房户型Ⅰ：
那个户型南北通透，整体呈长条状，卫生间为暗卫，客厅朝北，规划不是很合理。
86㎡两房户型Ⅱ：
那两种户型是目前成交量较大的两种两房户型，卧室和客厅朝南，客厅摘光较之一个户型更好，区别是阳台的大小差别，部门业主将户型改为了三房。7㎡阳台户型总价一般比4㎡阳台总价高10万摆布。
105㎡三房户型：
105㎡3房户型呈长条状，户型全明，南北通透，规划动静不别离，动线不太合理。
125㎡三房户型Ⅰ：
那个3房户型较105平户型更朴直一些，客厅朝南，主卧带阳台，餐客一体，户型全明，不外优势是只要一个卫生间。
125㎡户型Ⅱ：
那个户型为双卫，动静别离，优势是客厅朝北，有一个暗卫。
正商东方港湾在高铁核心区根本是更低门槛。
小区目前均价21044元/㎡，较2020年上涨8%摆布。大部门都在2015年之前交契税，满五年，没有差额税。
成交房源中45%为两房户型，两房2020年成交价普及在165万-178万，目前成交价在185-195之间，105㎡三房成交价在235万摆布，125㎡三房成交价在265万+。
我们根据180万摆布的预算来看，在高铁片区可选的小区次要在商都路以南片区，如鑫苑世纪东城、卢浮公馆，而那两个小区在地铁和学区上没有太大优势，划片学校是蒲公英小学、郑东尝试学校，物业和情况与东方港湾根本持平。
鑫苑鑫城是2015年的房子，房龄较新，比照情况和户型，东方港湾略好，学校划片蒲公英小学，学区一般。
划片统一学区的奥兰花园、旭日龙园、东瑞园，奥兰花园总价根本在200万以上，旭日龙园情况较差，东瑞园最小面积112㎡两房，总价高。
农业南路沿线的中心特区、东方昌盛时代、尚书苑几个小区划片康宁街小学（又称康平二小），三个小区情况比东方港湾较好，学校略说一点点，总价上尚书苑和东方昌盛比东方港湾高一些，中心特区和东方港湾总价根本持平。
综合以上情状，不难看出东方港湾更大的优势就是 性价比，名副其实的“流量担任”。
周边有地铁、学校，更低总价170万摆布即可上车，做为刚需首套房没有任何问题。
同区域同配套的价格比它高，同样价格的学校和位置没有它好。
当然，假设对小区情况和操行要求比力高的购房者就不合适那个小区了。
最初，我们从郑州主城2000多个典型二手房小区、6万余套二手房中，整理出了一份价值参考名单。
那是一份适用性十分强的名单，涵盖了郑州百余个次新小区，并标注了 房龄、单价、 优势以及 划片学校。
无论你是想要买二手房的购房者，仍是焦急卖房的房东，相信那份名单城市帮到你。
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雨夜清寂