各人好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，对峙原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公家号。
5秒快速领会：
四环外、西红门板块、京开高速旁、19号线规划、学校利好、纯商品房、精拆交付、新风系统、两居普宅
西红门华润橡树湾的深度阐发，我写过测评文章：
华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？
图上的那个建筑是西红门镇政府，与橡树湾曲线间隔500米摆布。一般认为镇政府旁必定是区域内最成熟的地段，但关于西红门来说，似乎并不是如斯。
准确来讲，西红门橡树湾是位于西红门东，也就是京开高速的东侧。以高速为界，工具两侧现状差别较大，两者的详细比力能够参考一休之前写过的两篇文章，我放在文末。
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既然聊到橡树湾，那就不能不提首开龙湖熙悦宸著，就是上图的建筑。
那是2020年的限京房产物，同期的还有新城西红印，同样是限价6.44万，如今都快交房了。一休再次见证了一个区域的开展，出格是小区从地基到收房，颇有慨叹。（想聊两年前的工作也能够私信找我）
其实没有拍摄角度，各人对于看，漠视那些个电线杆子。
前排的老房子是福星花园，后面阿谁高一点的新房，据说是ZJW家属楼，小区喊熙和苑。讲实，位置比2020年那俩盘都要好良多，不靠高速，摘光又好，并且交房操行也好很多，但咱老苍生就别想了。
一句话：操行那工具，不是开发商能不克不及，就看想不想。
汗青回忆到此为行，咱好都雅盘吧。
橡树湾的售楼处最初安放在了西红门东侧鸿坤大满贯的底商，那里城市界面优良，间隔现实地块和地铁也不远，选址不错。更重要的是，给了那批限京房没上车的人一个时机，以至一个错觉。
有粉丝问我：一休哥，那不就是之前熙悦宸著那售楼处吗？
位置几乎一样，但还实不是。熙悦宸著售楼处就在旁边，一墙之隔，早就卖完了，如今传闻是做为房山项目标展厅。
其实京开高速西侧鸿坤那一片建筑也就十年光景，当初也是荒地一片。后来有了商场、公园、球场，城市界面很不错。
西红门东完全能够重走那条老路，并且此次是先规划后开展，利好层面也纷歧样。
有粉丝问：为啥鸿坤那么牛，本身一小我就能造城？
其实那时候西红门还没那么值钱，如今的地比本来宝贵多了，并且现在是公开拍地。咱满打满算，您要说五环内，如今哪个开发商能单独开发那么一大片建筑？不会有了，地盘成本就已经让那件事情成不成能。
那是华润的品牌展现墙，央企巨头。
估量销售人员给你拿水的时候也会强调，您手中的怡宝也是华润旗下。有的还会提起雪花啤酒，总之衣食住行，方方面面，全拿捏。
开发商团队除了华润以外，还有中铁，也是央企（重视，中铁和中铁建是两回事，搞不懂的、想领会中国中铁秘闻的粉丝私聊，不展开了）
华润是世界500强，其旗下的华润置地也足够世界500强的规模，曾经独立参评也进进过榜单，此次传闻是舍弃了，不知为何。
售楼处确实很大，两层楼，很气派。差别于以往，橡树湾的沙盘、会客区、次要样板间都放在了二楼。
橡树湾是华润那几年主打的产物线，出格在北京市场颇具出名度。咱们先暂且不管交付口碑，事实大部门都还没交房呢，从销售速度来说，橡树湾还实都算不错。
我曾说，关于中海，本年是要规模的一年，关于华润也同样如斯。所以，就产物而言，不免难免有些“原则化”的意味，就好比北清橡树湾售楼处的风气、展现道路、营销点和西红门橡树湾大差不差。其实，中海也有那个问题，本年太多拾光系和躲锋系的产物。（驰念融创，壹号院系产物还实是最隆重扩大的产物线）
橡树湾系特殊喜好用红砖，有一种美东波士顿学院风的觉得。竟然有昌平紫金书院项目标软文说那是模仿紫金书院，一休实心很震动，那种程度就别写工具了。
一个不以操行著称的超等小开发商的无能产物，莫非还会被争相模仿？那可能是我听过对华润更大的欺侮了。
但讲实，学院风与红砖其实不是橡树湾特有的，万科的翡翠系产物摘用过那种设想风气。
那是107㎡三居交付样板间，所见即所得。
户型阐发能够往看我的测评文章。
华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？
交付原则，切记摄影。或者收躲本篇文章，便于后期收房时查对。
南向客厅和卧室都送了飘窗，但是得房率确实仍是比御璟星城低一点。
无主灯设想，用了大面积灯带。
客卫，朝北的，通风不错。洗手台外置，很适用。
U型厨房，预留的冰箱位置不算小，燃气热水器，如今根本都如许。假设买中间户，要重视开窗面积。
北向卧室，面积还能够。
南向次卧门和电视布景墙融为一体，隐躲式设想，布景墙用料比北清橡树湾好。
进户玄关柜很大，收纳空间不错。
南向次卧。
南向主卧。
主卧套房的卫生间，没什么特殊。
128㎡四居展现样板间。
那是橡树湾更大的户型，合适想要改进的客群。
南北通透，三面宽朝南。
餐厅和餐边柜。
西餐岛台，那玩意其实关于大部门家庭没多大需要。
北向是卫生间、厨房，还有一个北向卧室和小家政间。
窗户能够实现内开内倒功用，对拆修需要开窗放甲醛的伴侣比力适用。如许就能够开着窗，又不消担忧下雨，出格对那些本来不住四周的伴侣很友好。
主卧套房，明卫，并且是转角飘窗，房间会开阔很多。
那间也是次卧，但是并非朝北，华润做成了朝西或者朝东，如许房间保温会更好，还能实现整个户型的270°摘光通风。
那间是朝北的次卧，展现样板间把那两个屋子做到了一路，拆掉了轻体墙。假设您家里生齿不多，能够考虑保留整个设想，很有特征。
那是刚刚128㎡四居的素颜版，也就是交付样板间，现实交房就如许。
插座预留了很多。卧室用地板，其余都是地砖。
那是样板间朝东的和朝北的两间卧室，中间的隔墙能够拆掉，再往掉一道门，就能到达刚刚的效果。
厨房和卫生间。
没了那些软点缀缀，那个颜色搭配也仍是挺耐看的。
要说那地铁19号线南延那事，可实是曲折，目前官方披露是选址在项目东南标的目的，城西红门东站。
除了地铁以外，四周更大利好一定是学校配套。北京四中＋皇城根小学，两位重量级选手加持，想都不消想，必定是区里也想好好卖地，事实周边还有土地没卖呢，给各人一些福利，吸引开发商也吸引购房者，每个区都如许，就看力度和速度。
图中最北侧黄色部门，也就是B组团，都已经没地了，熙悦宸著、熙红印、御璟星城、家属楼，那四个盘就已经安放完了。
接下来西红门东侧的土地次要都是1号地，也就是橡树湾周边。那一小板块内已经设想完美，根本生活需求必定有所保障，家门口上学也是必需的，那都是同一规划的益处。
倒霉因素告知。
东地块库存较少，西地块相对还可选，但西地块有人才公寓。
小区体量较大，房源多，户型品种也多，还有工具向楼栋，均价会低一些。
橡树湾那两块地很有意思，同是一个项目但却不挨着，中间隔了一块地，不晓得为什么要那么操做，很希罕。
但中间的那块6013地块也已经土拍完毕，中铁华润再次出手，还带上了兴创，三家结合开发。如今放出的口风是100㎡-150㎡的户型，还不确定，但确定的是操盘手必然是华润。
物业并非华润的，而是中铁的，那是良多潜在购房者的顾忌点。
之所以用的是中铁，其实次要是因为中铁的物业市场占有率还需要进步，如许才好分拆上市，中铁出资也是为了那事，所以华润必定也要给体面。
大户型有新风系统。
西红门怎么选？和御璟星城呢？
橡树湾还有啥优缺点?中铁兴创逸境、大兴星光城咋样？
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