2022年尾声临近，成都房地产市场履历了什么样的起伏？购房者的消费行为发作了哪些趋向性的改变？又是什么原因招致那些改变发作？期看通过以下阐发和根究，可以搀扶帮助各人理解市场，揣度2023年的趋向。
01
城市根本面看察
2022年全国房地产市场履历前高后低，三重压力犹存。从国度统计局公布的数据，反映需求侧的商品房销售额前11月同比下滑26.6%，反映赐与侧的房地产完工面积下滑19.0%，开发投资下滑9.8%。固然三季度在需求侧和赐与侧呈现了小翘尾，但整体清点行业岁暮仍然处于一个磨底的过程。
2022年成都房地产室第市场趋向有两个明显特征。当一个城市的二手房年累计交易量超越新房交易量，我们普及认为那个城市进进到了存量房市场，2022年成都的存量室第交易量在汗青上初次超越新房室第交易量，那是一个里程碑的事务。二是一圈层的交易量占比不降反增，那个趋向差别于往年，占据全城交易量约4成比重。二圈层交易量占比仍不变占据全城主力位，改变不大。
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我们认为构成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是往年以来的开发商出清风险使得消费者对避险情感急剧上升，招致新房供需两头均呈现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自于需求端，市场韧性明显强于新房市场。二是新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，互补性不竭加强，但背后却是置业需求的分化。假设二手交易链条阻力加强，以小换大，以旧换新的换房需求遭到的影响也会加深。
为了进一步证明那个看点，我们以每两年成都一二手市场交易量的改变停止相关性阐发，从2017年至今，相关系数的改变十分明显，一二手市场唇齿相依，拟合度（R²）逐步递增。
2022年成都房地产二手室第消费趋向呈现了更为明显的改变。我们看察到在主力成交区域高单价成交占比不增反降，但成交户型在套三以上的成交占比却增长明显。我们倾向于认为，居民的住房消费在表里情况的改变过程中，购房偏好从逃求资产回报逐渐改变为逃求性价比，愈加重视决策量量。
02
向上与向下的力量
对标重点城市二手房交易数据，成都是独一在成交量价两头同时表示出韧性的城市，我们认为背后有两种力量起到了关键的感化。
第一种向下的力量和三年的疫情息息相关。房地产交易是一个低频、高标的且高度依靠线下行为的行业。我们发现过往三年散发的疫情对线下带看量的影响明显，而且在2022年愈加高频。跟着防疫政策的不竭优化，如许的造约因素可能在2023年会显著削弱。
向下力量招致短期内难以消弭的预期改变。几年的疫情，给居民部分带来了比力明显的伤疤，那些伤疤有一些是心理性的，影响了对将来的预期。我们看察到二手房客户和房源成交周期在过往两年均有显著的抬升，进市自信心明显削弱，决策更为隆重。过往多年构成的提早消费机造改变为理性消费、延迟消费。
第二种向上的力量起首和金融政策有关。从2021年4季度起头，成都的首套和二套支流贷款利率逐月下调，截至本年末成都首套支流房贷利率4.30%，二套支流房贷利率4.90%，同时贷款占比逐月提拔，以二手房为例，居民贷款购房占比上升至76%，接近2020年下半年程度。
更强的向上力量来自于 “5.31新八条”等一系列新政出台。本年，成都在优化家庭住房总套数认定原则、优化无房居民家庭认定原则、多孩家庭购房撑持、人才购房撑持、公积金贷款首付比例下调、简化摇号政策、优化区域限购、二手房带押过户等行动方面下足功夫。1-5月，一二手市场交易量同比下滑幅度均超越40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
以5.31新政为例，新政后次新房赐与再次被有效激发，在成都有坚实生齿流进撑持的区域，操行需求得到快速兑现释放。
03
大城市的成功
2021年成都都会圈实现的地域消费总值（GDP）占全省的比重46.4%。常住生齿占全省比重25.02%，刚性和栖身改进需求持久存在。我们存眷2023年行业开展的5个趋向：
我们相信，先祖后买、先小后大、先旧后新是一定的住房消费形式。成都租房的均匀年龄只要29岁，二手房购房的均匀年龄只要33岁，年轻而富有活力，住房消费链持久存在。
2022年12月23日，成都凤凰山足球场迎来了首秀，放票首日上万球迷间接把售票小法式干“崩”，最末三万多人涌进球场。
那座城市的强硬值得被存眷，再天大的工作，都灭不了炊火气息，成都人的乐看，持久存在。
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