来源：上海市第二中级人民法院
二手房买卖中，签约人未获得所有权人的书面受权，代为签订房屋买卖合同并收取定金，而所有权人回绝逃认，买受人要求签约人和所有权人配合承担责任，碰着如许的案件应当若何处置？
李先生看中一套售价800万元的二手房，于是约上家洽商。应约前来的并不是是注销产权人马密斯，而是自称马密斯表妹的小唐。小唐出示了房产证和房屋钥匙，表达受马密斯拜托出卖房屋。颠末商量，小唐与李先生签定房屋买卖合同，在落款处签订“唐某某代马某某”的字样。当日，小唐收取了定金10万元，还向李先生出具《许诺书》：包管已获得所有权人的口头受权，马密斯将逃认买卖合同的效劳，不然将承担双倍返还定金、付出违约金的责任。
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次日，小唐致电马密斯，谁知马密斯回绝出卖房屋。小唐随即通知李先生，合同无法履行，要求李先生供给银行账户以便退回定金。李先生当场予以回绝。之后李先生诉至法院，要求去除房屋买卖合同，并根据诉讼中房屋的评估价与合同成交价之间的差额，要求马密斯和小唐配合付出违约金100万元，并返还定金10万元。
1.小唐与墨先生签定合同是无权代办署理仍是无权处分？
李先生认为，小唐的行为构成无权处分，两边签定的房屋买卖合同有效。
法院审理认为，行为人以本身的名义仍是以别人的名义施行民事法令行为是揣度无权处分和无权代办署理的重要标记之一。
小唐在商量、签约过程中，始末是以马密斯代办署理人的身份呈现的，小唐的行为其实不契合无权处分的法令特征。
2.小唐的行为能否构成表见代办署理？
李先生认为，在签约过程中，他有合理理由相信小唐有代办署理权，所以小唐构成表见代办署理，代办署理行为对马密斯有效。
法院审理认为，出卖房屋属于日常生活中的严重事务，被代办署理人应当出具书面的受权拜托书，而非仅仅是口头拜托。做为购房者，对此应当具备重视义务。
在现实生活中，产权人因人在外埠或工做忙碌等原因，将产权证、钥匙等交由亲友老友或房产中介保管，以便有购房意向的客户查看房屋，但不克不及仅以此就认定那些人有出卖房屋的代办署理权限。本案中不克不及认定小唐的行为具备了表见代办署理的外看特征，因而不构成表见代办署理。
3.本案责任若何认定？
小唐的行为构成无权代办署理，其与李先生签定的买卖合同对马密斯不产生效劳。李先生要求马密斯承担违约责任，没有法令根据。
小唐向李先生许诺假设无法履行合同将承担责任，对未获得马密斯受权所要承担的法令后果有足够预期。而做为购房人的李先生，在签约时明知小唐未获得马密斯的书面受权，存在主看过错。
法院连系李先生付出的定金金额、纠纷发作的时间节点等因素，断定小唐承担相当于出卖人回绝履行合同所应承担的双倍返还定金的责任。
通过那个案例，期看广阔购房者在二手房买卖交易中，认真核验签约人的身份，确认签约人是不动产注销簿记载的所有权人。假设所有权人无法参加，务需要求签约人供给书面的受权拜托书。假设签约人仅是口头许诺有代办署理权，购房人签约、付定金、付首付等必然要慎之又慎，需要时通过德律风、视频通信等体例向产权人停止核实，并保留响应的证据，以免产生缺失。
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