我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人供给买房更佳处理计划。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清思维！房姐属于实战派只说对你最有用的操做和定见。
以下内容选自【北京房姐】公家号| 粉丝问答
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发问：房姐，自住加投资买新房仍是买二手房？总觉得买新房住着温馨点，二手的话心里有点膈应。二手房和新房比起来有什么优势？
答复：“新房癌“患者普遍存在于刚需购房人群中，并且越小的城市那个看念越发根深蒂固。有的丈母娘要求婚房必需是新房，有的说，他人住过的房子欠好不吉利，也有的说，一辈子就买一套房，必需是新的。其实换个角度想，新房买了之后，不也是二手房吗?那和车是一个事理。假设你日常平凡存眷楼盘，会发现统一地段上开发10年和开发5年的楼盘价格差别很小，更多的在于物业、绿化、区内配套等硬核前提上。并且二手房也有其特殊的益处：
起首和新房存在天然价差，统一地段的二手房的价 格要低于新房，那在三根座城市尤为明显。
其次价格弹性好，有挖笋的潜力。因为新房售楼处都是根据市场同一订价，而二手 房都是业主订价，很随便赶上“焦急用钱，低价急售”的房源，买到就是赚到。
第三，能够从二手房楼盘看出小区的生命力，假设在几年内小区内部情况、安保、 公共设备仍然如新，则阐明那个小区的物业治理十分好，那点在新房中是看不出 的。当然那里的二手房并非那些年代长远的老破小，而是10年之内的次新房。假设将来统一地段升值潜力一样，抉择价格低的资产，性价比天然高，买房要根据投资思维往根究，而不是单纯对新旧的取量。
发问：房姐，如今新房越来越多，开发商不竭建房，而房价越来越高，良多人都买不起，空置房会越来越多，既然10年后将陷进“人少房多”的窘境，而现在掏空积存买房还有意义吗？
答复：房住不炒当然是事实，但是各人之所以热衷于房产是因为它背后的资本属性 现在有几人购房是单纯为了栖身的？ 投资保值、婚姻需要、子女教导等才是各人买房的耐久动力所在。 其实我仍是很承认那有一个说法的，我国大都居民其实不缺房，缺的而是资本配套（交通、就业、医疗、教导等），也就是说只要我国城乡或者城市之间的资本配套差距不处理，那么大城市、城市的房产始末仍是会食香的。 1、目前我国开展中碰着的更大问题其实就是城市差距和城乡差距越来越大的问题，房价其实是那些问题集中反映的表现。包罗一个城市的市中心和郊区房价差距为何会那么大？仍是因为周边资本配套的原因（地盘价格差别也是因为资本配套的原因）。 2、城市之间将来的资本、生齿、财产等争夺愈发猛烈，房价之间的差别也会愈创造显。 掏空积存买房的意义绝对不单单是为了栖身那么简单： 1、房产背后涵盖的意义太多，婚姻、子女教导、财富保值等，要否则各人也不会宁可掏空积存也要买房。 2、做为那个时代的一份子绝大大都制止不了买房的宿命。关于现在大城市的房价与其抱怨还不如勤奋工做、挣钱来的划算，大城市买不起小城市老是要有一套的，将来很多人的生活形态就是大城市工做、小城市生活。 无论将来10年是不是要陷进“人少房多”的窘境，关于现在买房的伴侣来说绝对不会白买，最少能够享受10年以上的城市资本配套，还能增值保值，人生又有几10年等得起呢？
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发问：比来两年的投资逻辑改变很大，良多过往不买的CEO盘涨得很好，像杭州如许过往房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，通俗人怎么掌握如许的改变买好房子呢？
答复：逻辑，原理那些工具，是不会变的。 改变的是微看，是具现化。 用火加热能够把菜炒熟，只是以前白领只要中式炒锅，如今时髦西式烤箱。 因为限购限贷，因为好的商品房项目不竭推陈出新，加上杭州如许的新一个城市有胜利开展的平整新区（将来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 成果是10年前的刚需，就是如今的改进次新。 过往只要老破小和刚需次新，各人只能在此中抉择。 如今2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产物迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产物。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购置力需求最兴旺的标的求过于供。 价值＜价格，就是笋盘。 产物优良的，不等于CEO。
发问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问成功豪丽值得买吗？
答复：属于70年产权的公寓，根本享受和室第一模一样待遇（要房票、能够落户\/上学，能够商贷，但可能不克不及公积金贷款和组合贷款），不外因为地盘用处昔时是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17那一波升值还能够）。 小区治理、封锁性、庇护做得还能够，当然密度大，得房率低，物业费偏高。假设买的话定见买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。
发问：房姐你好，今天有个比力偏门的问题问一下，比来看到一套凶宅（儿子和老父亲打骂将父亲误杀），单价目前看在常规市场价的80%摆布，问下那种盘应该怎么评估现实市场价值
答复：那个要看发作的时间，头两年间接6折才考虑，5年以上8折能够考虑，凶宅关键是信息的时效，周边人对事务淡忘后也会回回原值，所以是存在套利空间的。 假设性量不恶劣，周边住户对事务的议论水平不大，时间又比力久了，能够进手 趁便说下若何揣度凶宅 1、上彀查找过往新闻 各人不安心的话能够提早在收集长进行搜觅材料，例如该小区的地址、名字、四周的建筑等，认真看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报导，如果有一些特大的刑事案件，媒体一个城市公开报导的。 2、看房产证 假设说房子的年龄比力大，而发房产证的时间又比力晚的话，那么购房者应当问清晰卖家的房子是继续的仍是本身购置的。假设是继续的，就要问下前业主往世的原因，曾经发作过什么工作都要领会清晰。 3、走访小区 假设买的房子是凶宅，必然会听到小区内的议论的声音，能够问问各人对房子的观点，居委会、物业公司和隔邻摆布的邻人，那些都是能够探听到房子动静的处所。 4、到派出所询问 假设要买的房屋是属于凶宅，那么在那之前必定发作过什么工作，购房者能够向本地派出所询问有关的信息，因为假设是有凶杀或他杀之类的情状，本地派出所会有存案笔录。但是要重视，派出所是没有义务向所有人公开那些信息的，所以购房者需要和原业主一路往。 5、认真查抄房屋内部 在买房之前，能够往实地察看一下，购房者能够先在屋内认真看察一边，假设进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子满是霉味，门、窗都变形了，四处都是大大小小的洞穴的话，可能能够揣度出那个房子持久空置，那时做为购房者的我们要隆重一些了。 在那个年代，房子不是用来本身住，就是租给他人住，很少有人会让本身的房子白白空着的。所以，假设一套房子内假设很久没有住人，一进屋都是尘埃、青苔之类的，估量就是凶宅了！ 6、看出卖的房屋价格能否明显低于市场价 我们在买房之前就应该提早领会一下小区内各个房屋的售价，假设房子的价格远低于市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫妄想廉价。因为业主凡是会为了早日出手而降低价格，提醒列位在买房的时候要重视房子价格能否低得过度。 7、签约控风险 因为法令上没有“凶宅”那个定义，天然也没有将该信息列为必需披露的信息项目，但假设在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于严重隐瞒了，将来要求撤销合同或退房就有了根据。所以，在拜托合同及购房合同中约定那一项，不论是对购房者仍是对中介都是很有需要的。 8、尽量找大中介 假设一套凶宅，业主想隐瞒，以一栋房子的名义往卖，那么业主必定是比力心虚的。一般不敢往大中介往挂，都是通过小中介往交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，假设事前不晓得是凶宅，买完之后，绿中介是能够全额赔付的。假设在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，那个必然要留意。
发问：坐标重庆。夫妻两个收进不变。目前两套房，均有贷款，一套自住，公积金贷款；一套商贷。有闲钱150万。预备投资商品房。我们那种情状很难贷款了吗？主城哪些区域或者哪个楼盘合适投资？
答复：1.你贷款几，欠债几？ 2.房票，贷票什么情状？ 喜好土著区就照母山中心公园的标杆次新 保确定性能够选北滨路沿线及腹地，几个标杆次新盘，仅以150算买进450的江景大3\/4房比力适宜。
发问：您好，我在石景山已经有一套房，如今诡计在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，诡计买三百万摆布的房子，有选举的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，费事选举一下，多谢，还有一个更冒险的体例，把石景山的也卖了，可能四百多万现金，买进工具海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，那个计划是不是太冒险了？求解惑，常识星球已付费
答复：如今学区政策那么不不变，必定不投工具海老破小啊。 假设石景山的房子不自住，还款才能也不错，可抉择激进一点，不然就守旧一点，200首付买一套小标的。 板块抉择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘能够看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤抱负城* 等
发问：请问坐标北京，投资+自住，您觉得那三个处所：房山长阳和大兴，哪个购置比力好？
答复：能够考虑大兴。 目前整个市场关于大兴是比力看好的，次要是因为新机场的带动感化和大兴周边的配套逐步完美。 别的，大兴间隔市中心也相对较近，种种因素综合在一路，便呈现了大兴如今房地产市场比力火爆的场面。 大兴楼盘太少，整体价格比力固定，地铁沿线价格过高，一个郊区内部价差很大，阐明有良多时机，看好将来大兴。 房山长阳的开展根本定型，各方面配套也陆续起头对外营业，目前在没有大变更的情状下价格相比照较不变，不会呈现大涨大跌（目前也没有新拿什么地）。 溢价的房山郊区，行情来了也是走量不走价，价格末回要向价值回回。 总体价格应该会跟着整个北京房价有所起伏。 北京投资价值高的板块 详见常识星球内部门享
发问：房姐好，过往您说的cbd四大金刚，那四个盘好在哪里，哪个最值得买？
答复：CBD四大金刚，金地华茂蓝堡阳光100 因为只要那四个（牵强算）次新盘，便利记忆 其实不代表，也没有说那四个盘好。 买进点几乎没有，有个别户型碰着笋价能够考虑，专业选手范畴。
发问：房姐，伴侣在蜂鸟社区有斗室产一套，孩子本年后半年上学，比来新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内同一调配，不克不及上学区房对应学校，那是不是政策会对学区房冲击很大，能否需要出手。别的，万柳片区大户型总价高的房产也不克不及买了，将来那类房产能否也会遭到学区房政策冲击？谢谢
答复：此次海淀新政，存眷三点 1. 电脑派位的实在性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，仍是实随机实多校，后者必定杀伤力更大，利空顶尖学区。 2. 严厉施行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出卖必定要折价了，买房前也要看清晰，对九年一贯造的学区房有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内同一调配。那里重点是全区协调，仍是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难施行。 定见：假设不焦急能够等一等，看看施行情状。 关于万柳必定会有一波回调，学区溢价高的标的，城市遭到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需能够等等施行的情状，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。
发问：房姐您好！新人首问：目前诡计做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新进手的房子次要考虑自住兼具升值，学区短期内不考虑。买房的预算可能在1300-1500W，目前次要锁定了海生名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从升值的预期来说，两个小区哪个更适宜呢？2）是目前下手仍是再看看一下？ 感激！
答复：海生名苑分为南北，海生北和海生南区别是学区差别，北是西中街，南是史家尝试，其次海生北没燃气。海展南海展北 棕榈泉一起头定位高，操行好，价格贵，但因为交通不便利，间隔贸易也比力远，近年涨幅不高，所以比照向阳公园其他的标杆盘，棕榈泉如今的性交还不错。其次也选举看下四周的看湖国际。 那两个比照，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点 后市会陆续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。定见有适宜的就进手。
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