记者 孟杰 樊瑞琳
1月17日，济南市房地财产协会发布2022年济南房地产市场运行情状。
2022年，济南房地产市场整体运行闪现平稳回落形态。受经济下行及疫情防控的影响，5月、9月济南房地产调控政策也做出了两次大调整，市场活泼度明显增加，市场预期和自信心进一步提拔。一是市场成交逐渐回热。成交规模大幅增长，外埠购房人占比增加，进一步释放了刚需和改进性需求。二是市场自信心进一步提振。从调研情状来看，政策出台后，济南主城区在售项目来访量、成交转化率明显增加。市场自信心提拔，市场预期企稳，目前市场闪现逐渐回热形态。
一是地盘赐与方面，贸易用地73宗，面积2223.21亩；室第用地101宗，面积6182.83亩。二是商品房销售方面，新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。此中，室第预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。此中，室第销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。室第可信8.59万套，面积1149.29万平方米，室第往化周期为14.1个月，处于合理区间。全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，此中二手室第交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。
同时，2022年的房地产市场闪现6个特征。
一是市场规模连结不变。2022年有网签笔录的商品房项目1543个。2018年—2022年（除2021年外），济南商品房销售规模根本连结在1500—1600万平方米摆布，商品室第销售规模连结在1000—1200万平方米摆布。总体看来，全市房地产规模根本不变，运行趋向根本稳定，开发企业和项目数量的根本不变成为房地产市场平稳重康开展较好的支持力。
二是库存往化周期连结在合理区间。从往化周期变更来看，1-8月稳步攀升至高点14.3个月，陪伴着政策调整，往化周期逐步企稳，根本连结在14个月摆布，处于合理区间，市场供需相对平衡。
三是价格整体平稳。根据2022年以来国度统计局公布的70个大中城市商品室第销售价格变更情状，济南新建商品室第销售价格指数累计上涨1.9%（22个重点城市中排名第6）；二手室第销售价格指数累计下降3.5%（22个重点城市中排名第13）。
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四是改进及高端需求愈加兴旺。近年来，城市核心区优良项目置业需求增加，此类项目市场赐与量较少、目标客群适配度较高，价格坚硬且有上升趋向，项目往化速度更快、转化效率更高。通过对成交面积段阐发能够发现，90-144平方米刚需及初次改进产物销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位；144平方米以上改进产物的销售套数占比为18.01%，较往年显著提拔，改进性需求表示出更强的韧性，在我市限购区域调整后，需求继续释放。
五是区域分化明显，购置力及区域市场冷热不均。从区域供求及往化情状来看，核心区项目热度提拔显著，标杆项目带动片区效应明显；而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区往化周期在9-12个月之间，往化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，往化周期较长。
六是二手室第价低量增。受市场下行等因素影响，二手室第市场表示好过新房市场，原因是市场预期改变带来的构造性的改变。购房者抉择准现房、现房或二手房，所见即所得，躲避市场风险；二手房市场“以旧换新”的市场带动感化发扬不明显。
济南市房地财产协会施行副会长李刚对市场走势停止了揣度。
一个政策研判。政策定调逐步明朗。2022年12月14日，中共中心国务院印发《扩展内需战术规划纲要（2022－2035年）》在“继续提拔传统消费”中提出了房地产市场开展的持久战术，“促进栖身消费安康开展。对峙‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，摸索新的开展形式，加快成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制，稳妥施行房地产市场平稳重康开展长效机造，撑持居民合理自住需求，按捺投资投契性需求，稳地价、稳房价、稳预期……”估量房地产市场调控将由政府监管手段逐步向市场调剂手段改变，房地产市场化水平将逐渐加强。政府将进一步研究政策办法，做好政策储蓄，加强政策精准度，适时停止政策微调，撑持刚需和改进型购房需求；加强市场预期引导，称心合理购房需求，营造优良的言论情况；提振行业自信心，助力企业纾困，全力推进“保交楼”工做，提振市场自信心。
二是信贷政策情况相对宽松。11月23日，《中国人民银行中国银行保险监视治理委员会关于做好当前金融撑持房地产市场平稳重康开展工做的通知》明白撑持小我住房贷款合理需求。撑持各地在全国政策根底上，因城施策施行好区别化住房信贷政策，合理确定本地小我住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，撑持刚性和改进性住房需求。
三是疫情防控方面。2022年11月10日，中心政治局常委会召开会议，研究摆设进一步优化防控工做的二十个办法。12月7日，国务院联防联控机造发布关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控办法的通知（“新十条”），进一步优化了新冠疫情的防控办法，各地疫情防控政策正加速调整。历时近三年的疫情防控办法做出大幅调整优化，为各行各业复工复产供给了保障和根底。
四是市场规模方面。近年来，济南经济构造逐步向好，城市吸引力加强，将吸引新市民、大学生来济南落户就业，出格对周边城市的虹吸感化明显，做为生齿净注进城市，刚需和改进购房需求强劲，并具有可继续性。新市民、原市民刚需改进性需求不变。从室第赐与方面来看，固然2022年室第用地赐与量小于往年，但是考虑到已获得预售答应商品室第库存约在1200万平方米摆布，未获得预售答应的商品室第库存约在750万平平方米以上，市场整体赐与量不会呈现欠缺，但是局域不服衡，部分或阶段赐与不敷仍然存在。商品室第销售规模相对不变，新建室第连结在约1000-1200万平方米摆布，二手室第连结在约400万平方米摆布。考虑到近年来遭到疫情防控按捺造用的影响，李刚认为，2023年房地产市场表示应会好于2022年。估量上半年将闪现逐步平稳上升的形态。商品房整体销售规模应连结在1500万平方米以上（根据室第销售量1000万平方米以上，占比70%计算）。