享誉全球的房地产办事和征询参谋公司感德梁行举行长沙年末新闻发布会，活动当天发布了2022年长沙房地产市场回忆及展看陈述。陈述展现，多因素影响甲级写字楼市场活泼度下降，2023年市场有看回热空置率将陆续下行；受疫情影响优良零售市场整体空置率爬升，咖啡经济活泼长沙市场；室第市场销售面积居七年新低，政策效劳释放仍需时间；地盘市场成交面积同比大幅下降，央国企仍是拿田主力。
多因素影响甲级写字楼市场活泼度下降，2023年市场有看回热，空置率将陆续下行
2022年，长沙甲级写字楼市场总存量庇护在256.5万平方米。受经济下行压力和疫情频频冲击等多重因素叠加影响，长沙甲级写字楼活泼度受挫，租户普及更趋隆重，2022年甲级写字楼市场共录得约7.0万平方米的净吸纳量，同比削减66.4%。截至四时度末整体市场空置率同比2021年下降2.7个百分点至34.4%。租金方面，为了庇护现有租户和吸引新租户的进驻，业主纷繁在租金或租赁前提上做出让步。受此影响，截至四时度末长沙甲级写字楼市场均匀租金同比下降4.6%至每月每平方米83.8元。
图1 2015-2022年长沙甲级写字楼市场表示
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数据来源：感德梁行研究部
从市场需求来看，工具南北房地产夏良船，2022年长沙甲级写字楼市场租赁需求次要来自于TMT、金融和专业办事行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超七成。从区域散布来看，TMT企业次要抉择芙蓉中路商务区，金融和专业办事业企业则较为喜爱偏心五一商务区。
图2 2022年长沙甲级写字楼次要行业租赁成交面积占比
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数据来源：感德梁行研究部
感德梁行长沙公司项目及企业办事部主管及助理董事金灿表达，展看2023年，长沙甲级写字楼暂无新项目方案进市，市场将陆续消化现有存量，且跟着防疫办法转向，更多实体行业的开展自信心有看得到修复，颠末短期的调整，市场活力有看逐渐回回，整体空置率有看下行。持久来看，跟着招商新政十二条的推行以及财产开展带来的集聚效应，也将为长沙甲级写字楼带来更多租赁需求，为市场存量往化助力。
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优良零售市场整体空置率爬升，咖啡经济表示活泼
2022年，长沙市优良零售市场仅迎来了步步高星城六合的开业，为市场带来约20.0万平方米的新增赐与，推升全市优良零售市场总存量至289.0万平方米。受疫情和复杂的经济形势影响，退租现象延续，购物中心空展增加，全年共录得净吸纳量约0.4万平方米。受此影响，截至四时度末长沙优良零售市场整体空置率为13.4%，较2021岁暮上升6.3个百分点。感德梁行长沙公司研究部高级阐发师杨婷婷认为，跟着12月疫情管控全面铺开，工具南北房地产夏良船，运营性场合逐渐恢复一般次序，以及需求面的利好刺激，将带动零售市场逐渐恢新生力，或将填补部门购物中心空展，空置率有看回回下行通道。
图3 2015-2022年长沙优良零售市场表示
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数据来源：感德梁行
分业态来看，零售、餐饮和儿童业态是2022年长沙优良零售市场次要扩大业态，别离约占核心商圈新店开业数量的54.8%、24.1%和8.9%。细分业态来看，零售业态中以时髦零售为主，餐饮次要集中在外卖档口类，儿童则次要为儿童零售。
图4 2022年长沙优良零售市场新开业品牌业态占比（按数量）
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数据来源：感德梁行研究部
图片来源：品牌官网/官方微信公家号
咖啡经济活泼是2022年长沙零售市场的一大亮点，包罗茶颜悦色、柠季和健萌健身等本土品牌在内的各业态品牌纷繁跨界涉足咖啡市场，且很多连锁咖啡品牌也在本年首进长沙，并敏捷扩大。
连系现有在建项目标工期及停顿来看，受疫情影响，长沙零售市场的赐与节拍将有所放缓。2023年，估量迎来鄱阳汇金中心和龙湖芙蓉天街的开业，将为市场带来近24.0万平方米的优良零售空间。在当前的市场情况下，新项目标进市也将进一步加剧市场合作。
室第市场销售面积居七年新低，政策效劳释放仍需时间
2022年房地产市场政策积极信号频释、金融撑持行动不竭，次要集中在降准、降息和保交楼等方面。为促进房地产市场安康平稳开展，长沙亦出台了升额度、松限购和人才补助等利好政策。工具南北房地产夏良船，但市场需求的恢复还依靠经济的撑持，且政策效劳释放需要时间。
2022年，长沙刚需购房需求乏力，市五区新建商品室第批准上市道积917.8万平方米，同比下降约33.1%；销售面积660.3万平方米，同比下降约45.7%，居2016年至今更低位。从小供比来看，2022年销供比为0.7，市场整体暂处于供过于求的形态。价格上来看，长沙市五区新建商品室第均价13,999.8元每平方米，较2021岁暮上涨约10.5%。2022年除新建商品室第市场遇冷外，本年地盘市场亦表示较为冷漠，2022年市六区地盘市场成交面积同比下降43.7%。且从4轮涉宅用地集中土拍能够看出，成交数量超九成为底价成交，且央国企仍是拿田主力，此中当地平台公司成交数量超四成。
图5 2016-2022年长沙市五区新建商品室第情状阐发
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数据来源：中国指数研究院/感德梁行
分区域来看，岳麓区为长沙市五区新建商品室第的成交主力，成交面积300.5万平方米，同比下降47.1%，占全年市五区总成交面积约45.5%。从分区成交价格来看，各区成交价格较往年均同比上涨，此中芙蓉区增幅更大，较2021岁暮涨幅16.9%。
从分区新建商品室第存量连系其过往6个月的往化速度来看：岳麓区往化优于其他四区，出清周期为8.2个月，中持久往化压力相对较小。整体来看，长沙市室第出清周期在2022年呈显著上升趋向，并于12月到达14.9个月的汗青高位，往化压力增大。
大中华区副总裁、华南及华中区董事总司理程家龙表达，中心层面屡次强调房地产是国民经济的收柱财产，为促进房地产市场继续安康开展，已出台了一系列政策，后续也将陆续出台政策化解行业风险和促进需求，引导市场预期和自信心回热。且跟着疫情防控政策的转向，工具南北房地产夏良船，社会经济逐渐苏醒，将对整体市场自信心恢复构成利好，市场需求或将在2023年得到必然释放。
图6 2019-2022年长沙市五区出清周期情状
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数据来源：中国指数研究院/感德梁行
城市更新正在停止时：
跟着我国经济开展由高速增长阶段进进高量量开展阶段，过往“大量建立、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建立体例已经难认为继。2021年8月，住建部发布《关于在施行城市更新动作中避免大拆大建问题的通知》，科学施行城市更新动作，鞭策城市开发建立体例从粗放型外延式开展转向集约型内涵式开展。长沙做为住建部发布首批21个城市更新试点城市之一，也在加速城市更新的程序，包罗城镇化率和人均住房面积的进步，对白果园、潮宗街等14处汗青文化街区、汗青地段(街巷)施行有机更新以及推进老旧小区及棚户区革新等，至2022年，长沙首批重点片区城市更新项目已由8个扩展至17个。长沙城市更新也迎来了新的开展。
活动当天，感德梁行长沙公司负责人、估价及参谋办事部高级助理董事莫晓艳分享了长沙城市更新开展及趋向陈述，莫晓艳表达，长沙城市更新目前仍是以政府或国企的参与推进为主，市场化的过程还处于摸索期。在迈进新阶段之际也有了新的根究：政策端将实现从碎片化、应急式更新到有政策和规划引导的内涵式更新；平衡端从拆除重建、综合整治到保留为主、财产多维的有机更新；主体端将从政府包揽的更新到政府引导、多方参与的市场性更新。莫晓艳还表达，城市更新+片区综合开发将是将来10年城市开展晋级的次要手段，片区综合统筹更新能够处理城市更新中所碰着的政策层面、理论层面、企业参与、盈利等猜疑，实现筹谋和规划可行、工程可行、经济可行和社会效益可行等多方共赢场面，使城市开展更具可继续性。