2023年1月12日——全球领先的房地产办事商感德梁行举办线上发布会，感德梁行天津公司估价及参谋办事部高级助理董事梁若淼先生就2022年天津财产地产开展解析及将来趋向停止分享，感德梁行天津公司副总司理尤岚密斯就天津写字楼、零售、物流市场别离停止深进解析。
梁若淼先生阐发表达：
天津财产园市场存量大，滨海新区领跑全市
从财产园的市场表示来看，截至2022岁尾，天津全市财产园区总存量为1,827.1万㎡，存量较大，均匀租金为28元/㎡/月，出租率为68%。市内六区地盘资本稀缺，多为商务办公楼宇，财产园存量很低，仅为51万㎡，规模占比3%。滨海新区依托天文位置、搀扶政策以及先天的财产情况等优势，财产园存量是更高的，到达679.1万㎡，规模占比37%。西青区做为环城四区中开展最快的区域，项目存量366.3万㎡，规模占比20%。
材料来源：感德梁行
从财产园产物类型来看，财产园次要包罗研发办及工业厂房等两种业态，市内六区财产园以研发办公产物为主，其余区域则多为研发办公、工业厂房及组合业态。市内六区地盘资本稀缺，多为商务办公楼宇，财产园产物以研发办公产物为主，租金程度在各版块中更高，为56元/㎡/月。除市内六区外，滨海新区租金表示领跑全市，均匀租金30元/㎡/月，此中研发办公允均租金为38元/㎡/月，工业厂房均匀租金为25元/㎡/月。西青区做为环城四区中开展最快的区域，均匀租金29元/㎡/月。总体来看，各区域之间出租率程度差距不大，根本在65%-70%摆布。
材料来源：感德梁行
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政府、运营商、企业等多维度摸索配合助力天津财产园市场开展
天津财产园存量较大，“造造业立市”的大布景下，将来财产园主题化将成为开展趋向，促进财产资本高效集聚及财产集群开展。政府办事角色愈加积极凸起，运营商财产办事愈加多元丰富，各方从多维度摸索配合助力企业开展。本钱市场多渠道发力，为财产园市场开展保驾护航。目前处于后疫情蓄力阶段，估量跟着疫情影响的逐渐消失，财产园区将来势势必成为鞭策立异财产集聚化开展、强化立异财产链开展、打造协同立异配合体的核心引擎。
尤岚密斯阐发表达：
写字楼租金下行，医药类企业扩大明显
2022年第四时度，位于金融城商圈的京津国际中心项目进市，推升市场存量上升至258.9万平方米。写字楼租赁市场继续承压，企业晋级选址、扩租需求萎缩明显。
2022全年，天津甲级写字楼市场累计赐与新增面积20.4万平方米，净吸纳存量为-1.5万平方米，整体市场空置率同比上涨6.2个百分点至35.4%；市场租金下行压力仍存在，岁暮租金程度同比下降3.8%至每月每平方米人民币85.7元。
材料来源：感德梁行
TMT及专业办事类企业成为四时度需求主力；医药行业表示出较明显的扩大趋向，医药类企业租赁成交占比达11.1%比往年同期上涨了7.9个百分点。
估量将来，市场供需进进苏醒通道，天津市区甲级写字楼市场估量迎来三个项目进市，为市场带来近18万平方米的新增赐与。短期内丰裕的市场赐与还将增大市场往化压力，空置率估量将庇护高位，租金仍将承压。
12月，天津市发改委组织政企对接，举办集中签约活动，面向社会本钱推介50个重点项目，总投资5470.52亿元；此中，财产提拔类项目——子牙城河合成立异开展带项目，重点规划立异研发办公、人工智能、云计算等，将来有看带动优良财产加速导进，为天津写字楼租赁市场带来利好。
零售市场空置率攀升，租金下降
2022年第四时度，位于海河沿线商圈的天津金茂汇购物中心开业进市，为零售市场带来4.6万平方米的新增赐与，带动市场存量上升至247.2万平方米。
2022全年，零售市场净吸纳量为-4.3万平方米，整体市场空置率攀升至汗青峰值为14.5%；均匀租金程度继续下探至每月每平方米人民币432.0元，同比下降2.0%。
材料来源：感德梁行
12月底，做为天津城市更新代表项目标天津金茂汇，实现了旧工业厂房与新贸易的有机合成，项目以95%的品牌招商率开业进市，引进奈尔宝亲子乐园、雏菊意大利餐厅等多家天津首店，为海河沿线商圈注进崭新的贸易活力，助力天津培育提拔建立国际消费中心城市。
估量将来一年，零售市场将迎来两个购物中心项目，为市场带来23万平方米新增赐与，在空置率高位运行的情状下，市场运营或将继续承压。
2023年核心商圈的存量贸易革新项目和平印象城将从头开业进市，随新场景新业态落地，引领消费晋级的同时将有效带动天津城市更新的历程。同时，各购物中心项目可继续运营才能及贸易品牌还将面对严厉考验，市场重压将加速项目运营才能及品牌的更新迭代。
高标物流仓储市场不变恢复，租金持稳
天津是华北地域重要的物流枢纽，依托于空港和海港的天然优势，天津物流市场开展正在稳步开展，吸引了大量出名物流开发商进驻天津市场。截至2022岁暮，天津市区域内高标物流仓储物业总存量面积达624.7万平方米，共构成7个区域级核心物流园区和2个新兴物流园。整体来看，天津高标物流仓储市场存量规模较大，武清区、西青区及北辰区物流园依托区位优势，承接北京外溢需求，目前，武清区物流园存量占比更大为24%，其次为北辰物流园和西青物流园，存量占比别离为16%和15%。
材料来源：感德梁行
截至2022年第四时度末，天津市高标物流仓储市场均匀租金为32.9元/平方米/月，在9个物流园区中，武清区处于京津冀交汇点，处于京津开展主轴的关键节点，同时依托区域经济开展，特殊是电子商务财产聚集优势，吸引了多家优良仓储物流企业，顺丰、中通等快递行业龙头企业区域总部均落户武清区，目前武清区物流园区租金处于市场较高程度，为35.2元/平方米/月。
跟着疫情趋于不变，居民消费不变苏醒，物流赐与才能加速恢复等多方面因素，天津整体市场空置率为19.2%，此中武清物流园市场规模较大，且部门需求被京津冀周边物流市场分流，目前空置率高于其他区域板块为33%；其他区域板块物流园区市场规模平衡，运营平稳，租户不变，大部门园区空置率处于15%-25%之间。
材料来源：感德梁行
将来两年，天津高标物流仓储市场估量迎来4个高标物流仓库落成进市，将为市场带来近64万平方米的优良仓储面积，此中普洛斯蓟州邦均物流园、新加坡丰树蓟州现代赐与链财产园均位于蓟州区，随项目落位，蓟州物流园板块构成，届时将有效填补蓟州区域高标物流仓储市场的空白，从而扩大天津市高标物流仓储市场的邦畿。