你好，中原印象没去看过。因为不断在纠结单元旁边成熟长幼区的四房（将来花园，经纬花园，纬五路8号院）仍是中原印象的新房，自住，能否给点建议呀，因为将来花园偏僻，也间隔小学有点远，暂时不考虑了。别的两个小区房价偏高，从政策和目前房价走势来看的话，合适动手不？先说一下我能看到的一些信息
一 经纬花园
1.08年双气学区房低密度绝对的郑州核心地段，没弊端的特色标标签
2.楼龄是个大问题。你买来那套势需要常住10年后再卖还能够，但是15-20年以后就实欠好买了，贷款无法贷满30年，标的额那么河南有人全款承受。
3.固然楼龄当下看问题不大，栖身体验方面包罗泊车，公共空间以及设备实的一般。整体栖身起来你能承受也还好。
4. 别的那个小区的户型设想整体偏大，150-174平做成三居室，且客厅朝东。哎早期的郑州设想确实不克不及契合当下的栖身需求
5. 建筑品量 物业办理咱先放一边
6.贝壳平台数据：从2018年12月25日到2020.11.7日汗青成交7套。可见活动性一般，买那边的房子需要很大的勇气。
二 纬五路8号院
1.08年的房子
2.145or188的户型，和经纬花园一样大户型
3.小区两栋楼
4.物业办理栖身体验一目了然。
5.贝壳平台数据：汗青成交，2019年.4.16。2021年03.07.几乎成交就是一年。
看了那两个项目项目数据，别的连系我本身买的也是一个104平2003年的二手房经历得出如下结论1.长幼区不承认的，地段好，容积率低，绿化都还挺好，贸易配套，医疗等大配套没什么挑剔。但是从生长性的逻辑讲，买了之后很为难，特是执迷于学区的人们。
2.举个例子吧我燕郊买的阿谁小区2003年104两居室1.3万动手，如今1.6.旁边的高密度高层社区18年交房的那动手脚1.45，如今2万摆布。
3.你买房子的核心需求是改善，存眷什么我不清晰。但是我能够给你说那的房子合适那些类型的人
A：地缘性自住（习惯住那，或者亲戚伴侣工做在附近的）
B：执迷学区的人群
C：焦急住的刚需人群
根据你说的
从政策和目前房价走势来看的话，合适动手不？
固然说了良多缺点，但是客不雅讲仍是值得谈谈的
1. 教育划片那个话题大要率长时间还得施行，优良的教育是必争之地，并且越来越贵，那是北京上海南京等一个城市的规律。那是核心价值点
2. 那个年代的房子或者更老的拆迁概率不大。所以那里面有一个大矛盾点，要学区地段仍是生活栖身体验。得有所舍弃。
3. 其实最关键的仍是一个点，能否划算，或者说能增值几。从当下的角度房子的标签越多加分越多，负面标签越多减分越多。但是无论老破大的经纬 纬五路，和中原申泰的新 密 都有凸起长处，且能够支持那个价值，那是市场用脚投票的成果。
4. 比来也在看二手房，我发现主城房子良多，次新房很稀缺，且是群众二手的支流首选择，活动性和栖身体验我看的比力重，所以若是我是你可能偏买新房。你也能够品品当下的你承受当下的老破大是一个什么心态，将来承受你的老破大那个心态只会放大。
5. 学区变革郑州也会模拟一座城市，有着父母对孩子学区的固执和爱，那些都是要付出代价的，那些人越多，老破大就会不断香。所以底层的抉择是为了孩子啥都不要考虑就学区，为了增值兼顾学区就买栖身体验。栖身是房子的核心属性和价值，学区是附加值。
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郑州买房攻略（小白必读）
全文目次如下：若何买对人生中的第一套房？郑州买房的思绪和逻辑？若何选对学区房，让孩子读名校，赢在起跑线！手头紧，若何贷款最省钱？投资房怎么选，才气赚得更多？公寓到底能不克不及买？最热诚的购房建议文章篇幅很长，但满是干货，没有一句废话～ 看不完能够先保藏起来，等有时间渐渐研究； 但不要只保藏不点赞，更不要忘记看！
若何买对人生中的第一套房？1.买房怎么选择更佳项目？供给给你9个目标
位置性价比学区配套贸易配套生态配套医疗配套交通配套物业园林配套政策盈利2.户型怎么选？供给给你8个目标
朴直度通透性利用率功用件适用性入户+卫生间风水阳台窗户大小层高进深各个功用碰头宽3.朝向怎么选？
第一梯队：东南北>西南北>南北
第二梯队：东南>西南>南>
第三梯队：工具>东>西>东北>西北>北
4.楼层怎么选？（以高层为准，别墅洋房和小高层按照本身的喜欢决定)
第一梯队：中间层
第二梯队：中高层
第三梯队：中低层
第四梯队：中间不吉利楼层
第五梯队：顶低层
5.拆修怎么选？
各有优缺点
精拆：省事省力，有拆修溢价，交付情况未知毛坯：性价比高，自在度高，需要本身筹措拆修6.买房还需要付出哪些费用？
贷款办事费公共维修基金契税工本费担保费（若是涉及公积金组合贷款）7 .其他常见问题
年轻人一般都没办过贷款，对本身不熟悉的工具，免不了会担忧踩坑。 那里也为各人整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合做，然后看看哪家利率更低。 不外也不克不及只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。若是你焦急收楼，利率高一点也得承受。
Q：贷款年限选几年更好？
A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就良多人选。 在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。 并且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还能够用来进修，或者进修理财。
Q：银行说我还款才能不敷，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，若是还款才能不敷，能够 增加父母或者配头做为配合还款人。 你每月还款的金额，不克不及超越几小我总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定稳定的吗？
A：贷款合同签定后，房贷利率一般每年调整一次，详细要看合同怎么写。 对房贷来说，银行不会接纳固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万家银行收的利钱还不敷成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提早还款？
A：房贷根本上是我们那辈子能借到的更便宜的钱，若是你擅长理财，那就能够拿钱生钱，没需要提早还。 但若是你手头上有一笔闲钱，也不晓得要干嘛，提早还款也是能够的，最少利钱能够少交一点。 提早还款一般要 额外收手续费，详细能够征询银行。
Q：分订金和定金有什么区别？
A： 两种金只要一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。 看房的时候，销售城市鼓动我们交钱，订金是能够随时退的，而一旦转为定金就不克不及退了。 若是没有考虑清晰，万万不要随意交定金。
Q：买房送面积？
A：在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。 那是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价进步一点，开发商想怎么送就怎么送。
Q：买房送车位？
A：开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位利用权。 产权车位签的是《购房合同》，未来有房产证，能够自在买卖。而车位利用权签的是《租赁协议》，等于持久租给你，无法自在买卖。
Q：五证齐备 ？
国度规定，开发商要卖房，必需五证齐备。详细包罗：
国有地盘利用证建立用地规划答应证建立工程规划答应证建立工程施工答应证商品房销售（预售）答应证（二）郑州买房的思绪和逻辑？
我要在郑州买婚房了，借那个时机以身试法，我把我的买房思绪和逻辑分享给各人，以便给咱们身在外埠的河南老乡一些启发。同时呢给一些将要购房的小白扫盲。看完本身霎时酿成买房专家。
以我为案例，先说一下我当下的情况，我31岁，未婚，房地产自媒体创业中，2021年5月前后成婚，没有地缘性考虑，不执迷于学区，方案把北京东燕郊的房子卖掉变现100w置换一套自住的中型面积的刚改三居室，和一套纯投资的市区两居室。
第一步 明白为什么买房子
我的目标呢很简单，就是买婚房自住，当然也兼顾投资的筹算，咱们通俗老苍生，买房的根本需求都是自住+投资，无非就是占比差别罢了。
第二步 明白本身的核心需求
因为我买房子自住比例大于投资，所以考虑的点也是比力多的，但是项目老是没有十全十美的。所以我把核心需求归纳为：品量》地段》潜力》交通》学区》贸易配套》医疗。排名越靠前权重就越高。各人也能够按照本身的情况归纳总结。
第三步 权衡本身预算
那个浮动空间本身量入为出。次要就是首付和月供的问题。
第四步 大区域定位
严酷意义我没有地缘性考虑，所以郑州哪都行，但是我不会出四环。我比力存眷宜居+溢价率，所以重点会考虑中东部以及中西部的政策盈利板块按照本身的预算，如许的板块都有哪些呢，然后找到做减法逐个排除A：起首想到的就是金水北，金水北北接惠济，南接收城，东接东区，西接高新。实的是首选之地，但是当下金水北的项目，实正具有改善属性的项目几乎没有，固然将来溢价空间很高，但是我要的低容积率，所以pass
B：其次想到的就是老经开，无论金水仍是经开都是抱着东区的大腿，但是目前在售项目三个，华润保利绿城，固然那边的容积率能满足的我改善+投资需求。只是老城区给我的觉得就是过度成熟，我是一个很自我的人，喜好地道，挺拔独行。没有把投资的希望依靠在买房子那件工作上，所以pass
C：然后想到的是高新主城，一个主打教育和情况的板块，依托于优良的教育资本和大学资本以及大量的it大数据相关的财产园聚集了大量的结业生教职工以及it从业相关人员，支持着高新主城价格均价1.5万+，而我不在意学区，中等就能够了。所以pass
D：也有人问我四大中心常西湖为什么不考虑，一句话，没有财产支持的刚需+养老板块我不考虑
E：也有人给我保举中原二七管城的明星流量楼盘，那些处所也许愈加合适地缘性的刚需改善，对学区有要求的人。但是我的思绪是我要改善+投资更大化，所以pass。
F：那杨金也不错啊，哈哈抱着北龙湖的大腿未来利益必然更大化，改善品量也不错啊，我想说我等不及了。我2年内是要住，所以某种水平上也会放弃一点利益。所以pass
G：至于什么白沙 港区 洞林湖 双湖科技城 也许会有将来，但是仍是时间问题，所以不是我的菜，所以pass
H 说了半天到我看上哪了呢
滨河国际新城
为什么呢？
滨河改善品量比力地道，圈层地道地段严酷意义在东南三对角上，整体位于东区老经开和港区的毗连线上。交通方面 东三环机场高速京港澳都是便当前提 还有将来规划2条地铁和一条运营的机场轻轨，是为未来出远门的便当途径。生态情况方面，整个滨河16.77平方公里的地盘，有两个湖，一个湿地公园学区方面滨河一小 二小 三小 四小 中学方面滨河中学 郑州一中 经开外国语都是相对中等且硬件一流的资本品牌方面，滨河的支流开发商都是一线房企，小地块，同时开发我估计23年全面交房的时候，贸易以及相关配套会成熟很快。医疗方面也有一家大型的病院，够了，小兵诊所就够了，大病就要更大病院了潜力方面仁者见仁智者见智吧。我看好，理由就一条，稀缺资本，独立无二，除了北龙湖。贸易方面是目前滨河的最短的一个板子，我只能说将来可期，我又不逛商场，小区贸易能买个菜就行了。第五步 小区域内大量屡次的看房比照细节
第六步 小区域内锁定项目
若何选对学位房，让孩子读名校，赢在起跑线学区房和学位房必然要分清，学区房就是就近划片，能够屡次利用的，学位仅仅是第一任业主能够利用的郑州新房项目里面几乎没有划片上老名校的项目，只要名校的分校。新房项目大多办学形式分为，分校区，合做办学，挂名办学。所以你们懂得。郑州部门学校是有的是需要成就的，学校有自住招生权力。传统名校学区房要么就是很久的房子，要么就是很贵。双学区就更贵了手头紧，若何贷款最省钱？通俗人怎么买房最省钱？
耐心看完能帮省几十万
买对时机地段能赚钱
但是需要灵敏的目光，独到的判断
比来有一个代孕明星X爽，投资6500万买房，2年后1.3亿卖出的新闻火遍了抖音
我滴个妈啊
说到那里我是有点酸啊
而关于我们通俗若何才气省钱呢？
那就是用对合适本身的付款体例
能贷款不要用全款能分期不要用一次贷款能用公积金贷款不要用贸易贷款能用组合贷款不要用纯公积金贷款能用消费性贷款不要用贸易性贷款差别的人合适差别体例，请对号入座
最初想告诉各人抵御通货膨胀的更好法子就是合理欠债。
我告诉各人一组数据各人就大白了
我们的储蓄利率年化是3%
我们的公积金贷款年化是3.25%
我们的货币基金年化利钱是4%
我们的消费贷利率年化是4.5%
我们的保本理财年化是5%
我们的信誉贷款年化是8%
我们的通货膨胀率年化是10%
我们的借呗利率年化是15%
我们的网贷利率年化是18%
我们的高利贷利率年化是24%
说到那，良多人就起头说了，高利贷，利滚利，吓死小我了，霎时有种杨白劳的觉得
我只能说没文化才是最可怕的
哈哈
举个例子
房子总价100万，两种购房计划，一样的30年，一样的利率5年化
首付30万贷款70万，30年后的的总利钱70万，综合持有成本170万
首付60万贷款40万，30年后的的总利钱40万，综合持有成本140万
明眼人一看。首付越高越适宜啊，省了30万呢
错，打错特错
在房子不出卖的情况下，首付多出来的30万，在5%通货膨胀率的影响下30年后30万的购置力折合几呢
30万*1.05的30次方=129万。
所以
第一个计划的中综合持有成本就是170万
而第二个计划的综合持有成本就是269万
同样的房子拥有30年，出卖价值一样，持有成本纷歧样啊，懂了吗？
投资房怎么选，才气赚得更多？第一梯队四环内（现状排序——东>北>南>西）
why？
1.东部——郑东新区地位无可摆荡，依托城市规划，成为郑州经济 政治 文化 中心。老的二七中心，已经逐步被代替了。就目前的郑汴一体融城进度来讲，即使是四环外的白沙抱着东区的大腿已经领跑四环外沿线的所有项目了。北部——老金水，新惠济。就目前开展水平（教育，医疗，文化，交通）而言郑州三环外的城区完美度以至超越东区，西区和南区都是半叉子呢。再往北，惠济的中部已经被北四环切开，交通便当度，贸易水平十分高，加之北部水系散布较广，生态情况一流。3.南部——经开 管南 老二七 不想多说了，刚需集中地。那有点像北京地形的簸箕外型。但是那里想重点谈一下东南部，也有亮点。南城离高铁机场两大交通枢纽很近，再加上位于港区和东区的毗连线，也算是天时了（紧抱东区经开港区三条大腿）
4.西部——传闻以前西郊的教师出格有名，哈哈。不敢得功。西部更大亮点就是常西湖板块，号称CCD，住在那里想必也会很安闲。其次是西部的荥阳上街新区，拥有天然的绿化，水系资本，所以大量的养老洋房集中，并且价格不高。只是投资的收益和对年轻人来讲，上班还得来中心区，二七是过去核心区。
第二梯队政策盈利片区（东白沙绿博，南滨河国际新城 港区，西常西湖，北惠济）
why？有一个概念——政策盈利支持的板块必然比通俗片区溢价率更高，但是恰是那个概念的问题，房价是不是已经透收了政策盈利需要稳重考虑，所以性价比也很重要。
第三梯队地铁沿线贸易集中片区
why？有一个概念——地铁所达之处，都是人的定居集中地.北部的惠济，东部的白沙，南部的龙湖和北港区，西部的荥阳，部门商圈已经交房的已经自成贸易圈，貌似过得很是安闲。（呸，贫民才住城里呢）
第四梯 其他远郊宜居卫星片区
举个例子吧，平原新区 ，南港，荥阳西，上街 ，洞林湖，雁鸣湖。是不是很熟悉。改善的有钱的买那里，不说了有钱率性，刚需，刚需，稳重，稳重。
公寓到底能不克不及买？老乡们 各人白迷瞪了
良多粉丝征询我金水万熙x地的那个公寓项目怎么样？
怎么看刷爆了伴侣群的万熙x地公寓？
面临严重抉择的时候我们要思维明晰，独立思虑，独立思虑，独立思虑，重要的工作说800边也不多。
那个中州大道农业路西北角的公园，目前绝对是郑州的热搜楼盘，那那个坑咱们要不要去挑呢 我想的建议白跟风
在我们传统概念里99%的公寓都不克不及买几乎成为常识，那那货会是一个破例吗？
我们认为公寓都是多梯多户的，然儿那货是2梯5户，哎呦胡跟室第一样
我们认为公寓都是商水商电的，然后那货是民水民电，哎呦胡跟室第一样
我们认为公寓都是不上学区的，然而那货送纬五路小学明鸿校区、纬五路小学从属幼儿园
，哎呦胡，跟室第一样
我们认为公寓都是小户型住起来不得劲，然而那货把72平做成三居室了，到那我只能做牛p
我们认为公寓只要核心地段的能够，然后那货就是核心，周边有成熟的贸易 医疗学区 交通 以及在建的地铁8号线
说到那里各人是不是筹办掏钱了，究竟结果首付40万不到总价80万不到，月供又很低，就能买到核心地段的三居室带学区，配套成俗的一批的项目。
我想说说等等，传闻讲完在做决定
第一 贸易公寓的税费，库存压力，活动性，租金收益率都是需要无视的负面问题。无论他多么像室第，也不要随便碰，就像人妖一样很标致但是。。。。
第二 固然那个项目会满足部门人的部门需求，仍然不是合适所有人。那个项目愈加合适刚强的刚需学区，月供才能有限的，临时过度对增值没有太多期望的仅仅是为了过度住的，长线投资人群。至于方案持久本身住的话，那就别动心了。得嘞就那么多吧
最热诚的购房建议房子使我们永久绕不开的话题，无论是什么农人，工人 ，公事员，白领，仍是老板。
购房者永久都是弱势群体，所有我们必需选择避坑
1. 关于时机
时机对啊，错的产物也是对的。错的时机，对的产物也是错（时势培养英雄，有几人是稀里糊涂买房赚到钱的）
2. 关于决策
人买房子男性靠理性，女性靠感性。感性存眷感知细节体验，理性阐发数据，预测将来。（就像股票，手艺流是靠理性看根本面，群众流靠感知和小道动静摆布扭捏）
3. 关于产物
任何项目都出缺点，和长处，缺点是底线，重点存眷长处（就像找对象一样，采取缺点，享受长处，合适本身的才是更好的选择）
4. 关于需求
掌握核心需求，降低次要需要。切记好高骛远，眼高手低，舍本而逐末。
5. 关于特价房
99%的特价房都是问题房，因为开发商不是慈悲机构（所有的营销都是套路）
6. 关于郑州投资买房价值系统：
时机》位置》产物》交通》学区》生态》医疗
7. 关于中介选择
置业参谋的话信一半，中介大多都是新人，他们只能带你看房，讲解房源，至于能否契合你，本身决定。
8. 关于郑州学区
不要有太多执念，新房没有一个是一流学区（新校区未知）
9. 关于买新房仍是买二手
按照本身能否焦急住为核心，优先选择新房，不要为了出租而投资。
10. 关于判断尺度
统一个项目，差别人有差别观点，而我仍是那句话合适本身才是更好的。（不要受任何人影响）
不要问我是谁我是一只帮你找房的猫