天安数码城余不变：跳出卖房子的合作，财产园区的春天才可能到来

【编者案】

全球造造业正履历新一轮财产变化与转型晋级。做为全球造造业最兴旺的地域之一，粤港澳大湾区造造业转型始末走在行业最前沿，饰演先行者与探路者的角色。

2022年，时代周报推出《湾区智造力量》年度专题，深进大湾区造造业财产带，笔录新海潮下的造造财产大变化，为造外型企业供给样本与体味。

鲜有城市像深圳如许，用40多年从一座小渔村跃升为国际大都会。

行至半山，深圳亦躲不开“中年危机”。华为移迁至东莞松山湖，比亚迪在汕尾落地新能源汽车财产基地，富士康将消费线转移至郑州。造造业不竭出走，有关深圳财产空心化的论调甚嚣尘上。

更多专业人士认为，腾笼换鸟、财产转移是深圳开展的一定趋向。深圳市原副市长唐杰承受《财经》摘访时表达，当城市地盘经济密度越来越高时，强行留住造造业，不契合客观点则。

“硅谷一波一波地式微，又一波一波地鼓起。当成本太高、难以对抗，财产的潮流便会退往；一旦成本下降，又会有新的财产到来。”在唐杰眼中，深圳也是一个周期城市。

当深圳“全球财产立异之都”的地位日渐凸显，与其密切相连的东莞，亦在加快打造“全球先辈造造之都”，顺势承接了深圳大量的外溢财产。莞深之间自觉的合成，越发深进。

“他们（企业）十分需要一个既不分开经济兴旺、生齿密集、本钱和财产时机都十分多，但同时又不想把消费造造和一些核心功用剥分开的城市。”天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总司理余不变表达，除了成本优势，那是深圳企业外迁至东莞的重要原因。

从某种意义上来说，天安数码城也是深圳“外迁”至东莞的企业。

起步于深圳车公庙工业区的天安数码城，成立于1990年，是中国领先的财产园区开发及运营商。

2009年，天安数码城进进东莞，先后落子5个财产园区项目。“回过甚看，天安进进东莞，把根留住了。我们是做财产地产的，假设没有在东莞做一个深度的规划，可能我们今天已经不在那个行业里面待着了，”余不变表达。

扎根东莞十余年，天安数码城吸纳了越来越多的深圳企业，仅凤岗天安数码城，就有70%的进园企业来自深圳，余不变也因而见证了莞深之间的财产无界合成。

将来，莞深合成若何推进？东莞的财产园区如何才气更好地承接深圳外迁企业？做为财产地产老兵，若何对待财产园区的开展趋向？时代周报对话余不变，测验考试密密谜底。

合成核心，是资本自在活动

时代周报：深圳都会圈官宣“瘦身”，部门区域被划出都会圈，东莞全域进圈。那关于深莞的财产开展来说，有哪些利好？

余不变：只要中国的经济仍然在增长，只要中国的经济开展仍然需要龙头，实正的龙头就在珠三角和长三角。

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实正的利好反而是城市之间的天然合成，因为一个城市无法通食，城市开展应该是互补的，只是各人在分工上会有所差别。

时代周报：你认为大湾区抱负的合成形态是什么样的？

余不变：核心是资本的自在活动，是市场要素的自在活动。

我们过往讲消费材料中最重要的是地盘，是本钱，但我不断认为那个世界最重要的是人。今天华为的5G可以实现打破，莫非是靠地盘、靠本钱？不是的，核心就是靠人。

合成不该该是一个小到划分镇街的界限、亦或是城市和省域的界限，它应该是一个无界的合成。深圳和东莞不再分你是东莞人，我是深圳人，以至也不分中国人、韩国人、日本人，仍是外国人。只要你在那个处所立异开展，我都给你一个很好的情况，让你在那里创业、工做、生活，到达那么一种形态，我觉得我们会创造出无限的期看和将来。

“物美价廉”，是东莞的优势

时代周报：跟着都会圈建立提速，深圳的财产向外转移也在加速。根据你的看察，外迁光临深区域的深圳企业，配合诉求是什么？

余不变：过往，深圳良多公司把总部、研发留在深圳，剩下的都丢出往，但是时间长了他仍是想合并。好比把研发移往内地，但很快就落后了，把消费又移回来，可在深圳又处理不了。

看上往很矛盾，其实并不是无解。

当一个企业的良多核心功用，整体运做不在一个别系内的时候，除非你有特殊强大的系统能够自我周转。但是，我们大量的企业还没有进进到全球、跨国、超等企业的形态，更多的是中小企业，更需要在统一条船上处置。

他们十分需要一个既不分开经济兴旺和生齿密集、本钱、财产时机都十分多，但同时又不想把消费造造和一些核心功用剥分开的城市。那就是他们抉择临深的原因。

时代周报：凤岗吸引了大量深圳企业，进驻凤岗天安数码城的企业70%来自深圳，那里的优势是什么？

余不变：起首是成本优势。成本高了，再好的企业也待不住。

说成本，西躲、甜肃更低，为什么起不来？不是成本低就OK了。中国人都讲物美价廉，指的是价格低工具还要好。凤岗的成本只要深圳的1/3，但是它的区位、效率、交通、获得人才、资金的便当度，跟深圳差不多，以至和深圳同步，那其实是一种深莞合成下更低的全成本概念。

我们良多企业家都是，一间企业来，就把他本身的伴侣圈，很快速地聚集过来。那种说服力比我们往做告白要强良多倍。

天安数码城集团副总裁、凤岗天安数码城董事、总司理余不变（企业供图）

园区价值，在于运营和办事才能

时代周报：天安数码城深耕财产地产30多年，运营和治理23座园区。在对园区的建立上，天安的财产导进有什么原则？更偏向打造主题型园区仍是综合型园区？

余不变：兵无常势，水无常形。

一个园区要存在几十上百年，不成能一个形态永久继续下往，必定是不竭调整和改变的。一个园区的生长也应该容许它摸索和犯错，然后不竭地停止调整，最初核心的工具就会越来越明白。

我们做为园区开发运营商，其实不刻板地往方案一个园区。我认为中国那么多年的经济开展，最核心的就是尊重市场法例，尊重企业创造，尊重小我开展。做园区也一样，你应该给企业创造更好的情况。

不管主题园区仍是综合园区，都是由单个企业构成的，他有良多痛点、问题，有的是企业本身能处理的，你不需要往掺和。但是有良多问题是共性的，单个的企业处理不了，或者处理的效率特殊低，那么你来综合性、整合地帮他们处理，好比招人办事、资金办事、资本整合办事等等，你的效率会很高。

我觉得园区实正的感化在于可以搀扶帮助进园的企业更好地处理痛点，并且是以更低的成本、更高的效率处理。

久而久之，背后其实是生态的问题。

生态的背后是什么？资本的高效操纵，或者说更随便的聚集，更好的聚集。一个好的生态，可以孕育更优良的人才，可以创造更多的商机，可以带来更高的效率，那就是园区的价值。

时代周报：财产园区将来的开展标的目的是什么？

余不变：无论你过往是做什么的，假设你想进进财产园区和财产空间那个行业，不克不及只是简单天文解它是一个房地产开发，或者说它是一个硬件的开发。假设是那么一个理解和那么一个形态往做园区的话，失败的概率是比力大的。

宏看上，中国对科技的自主立异、对实体经济的需求会越来越迫切，那是外部情况或者说我们开展到了那个阶段所决定的。

那么园区假设给进驻的企业供给的办事，仅仅只是硬件和根底的物业治理，那么我觉得它跟那个形势是不婚配的。

现实上，园区将来更应该给企业供给的，我认为更多应该是软性的工具，好比更多的资本整合，是园区生态的打造，是一个吸惹人、留住人，而且可以搀扶帮助人在那个处所生长的那么一个情况。

在那个标的目的上，假设一个园区不克不及继续朝上进步，不克不及继续构成吸引力，那么便没有价值。硬件空间越来越多，反而会越来越不值钱，将来值钱的工具其实是你背后的才能。

东莞。图源：图虫创意

时代周报：你认为成熟的财产地产运营形式应该是什么样的？盈利空间来自于哪里？

余不变：只要不再靠硬件赚钱，通过为所有进园企业和园区里的人，供给更有价值的办事，构建更有价值的平台，来获得收益的形式，是将来一个更大的标的目的，但目前来看仍是个乌托邦，只能逐渐由量变到量变。

过往，完端赖卖房子来养活园区，如今能不克不及进进到有一半靠卖房子，还有一半通事后端的运营，通过其他的办事往处理？跟着后端的比例越来越大，可能就反过来了。那会摸索出更多的让企业更温馨地赚钱的路径，让企业更情愿承受的赚钱的路径。

时代周报：除了传统房企，我们看到包罗京东、中集、都会丽人等互联网企业、实体企业也在财产地产范畴赛马圈地。那类别致血液的加进会给财产地产带来哪些改动？

余不变：我加进天安数码城已经20多年了，比来10年觉得来找我的猎头越来越多，但是前10年是很孤单的，为什么？因为那个行业不属于各人看好的行业。如今来看，可能各人觉得做园区是一个更有前途的工作，更能干出功效来的工作。

任何一个行业，只要参与的人多，只要规则是公允的，那么必然会合作出良性的工具。

做财产园区，我们应该吸收过往传统室第地产不竭抬升地价的形态，往设定一个既可以让它连结一个不是很高的成本，但同时有必然的利润空间，可以称心财产开展的需求。

各人合作的纷歧定在卖房子那个层面，而在财产运营，在办事才能。从国度层面或者说政府层面怎么样往把那个问题处理好，我觉得财产园区实正的春天才可能到来。