1953年，霍英东带着香港第一份售楼阐明书，给全世界的房地产行业带来了天翻地覆的革命性改变。
第一期先交50%的定金，第二期落妥二楼楼面交10%……第六期剩下的10%等拿到进伙纸时交清。
那是最早的分期付款和预售轨制。
变革开放后，为处理房地产开发资金欠缺的问题，从香港引进深圳预售轨制。
1983年，深圳经济特区起首推出商品房预售概念。
1994年，新发布的《城市房地产治理法》，标记着我国商品房预售轨制正式成立。
2001年6月，《商品房预售治理办法》等多项法令律例的施行，进一步完美了预售轨制的法令系统。
“拿地，施工，拿预售证，预售回款，再融资，拍下一块，施工……”构成完全的资金轮回系统。
先收钱，后建房，乖巧运用资金杠杆，期房预售轨制，大大缓解了开发商的融资难题，房地产行业也迎来了兴旺开展的好日子。
高杠杆、快周转的形式让房企极速膨胀。隆重的房契七个锅盖十口锅，玩心跳的间接七个锅盖合家锅。
然而，潘多拉魔盒毕竟会被翻开，本来平静的默契在2020年7月被迫末结。
在“三道红线、两道红线”政策下，楼市风云突变。恒大的债务危机，率先揭开了皇帝的新衣，形势发作了180度的改变。
连续不断的房契暴雷，让很多购房者陷进了资产危机。不能不说，谈“期”色变已然成为影响购房的一个重要症结。
在如许的大情况之下，国企/央企、稳重的民企、现房/准现房的优势凸显。
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之前的文章中我们频频清点过哪些房企靠谱，哪些楼盘值得抉择。今天，我们从现房/准现房的角度全面筛查，是漏是坑，一一点破。
金水区
那几个楼盘，从区域和配套资本上看，都不差。但为什么会卖到准现房还未售罄，原因多出在房企。
腾威城，郑汴路与英协路穿插口向南300米，金二环核心位置，间隔4号线货站街站一公里，间隔3号线凤凰台站800米摆布。
一期占地85亩，规划9栋室第，分2个院开发。一号院容积率是3.5，定位改进，规划以118-146㎡三房居多，其他房源为86-95㎡两房和156㎡四房为主。
二号院容积率是3.7，定位刚需，规划以89-99㎡三房、82-95㎡两房为主，100㎡以上三房数量较少。
一号院2022年6月份交房，二号院2022年岁尾交房。
根底目标都不错，关键在于开发商腾威置业，村企，BOSS是张庄的村收书。
在对房企不相信感倍增和产物“卷无行境”的当下，腾威城改进挠不住，刚需价太高，不免两端不落好。非绝对地缘，仍是绕开。
清韵颐景苑，跟腾威城面对的问题类似。位置好，产物一般，仍是斗室企。
规划2栋6层洋房、1栋18层、1栋33层。高层毛坯价1.8万上下，可选面积多，78-120㎡。洋房2.8万摆布，户型有135㎡、226㎡。估量2022岁尾交付。
华瑞紫金嘉苑，估量2022年6月交付。产物一般，但却是金水北性价比不错的项目。事实，在盘均2万+的金水北，华瑞只卖1.65万+。剩余房源不多，根本上是118㎡和134㎡，首付60万摆布。
美盛北龙台，在杨金片区龙源路与杨金路交汇处。一旦龙源路最初的百米打通，与北龙湖北岸的现实间隔大大缩减，价差2万，却能享受北岸利好，那一点「针不戳」。
往年12月底交付一批，公区操行不错，但室内略显「实不配价」，剩余部门2022年6月交付。目前有少量143㎡大户型，价格2.3万+，加上特殊原因，首付在120万以上。
02
经开区
经开区的现房/准现房实很多，次要集中在滨河以及物流园区。
不难理解，同期在售楼盘多，加之四环外市场趋冷，天然卖着卖着就准现房了。
金地滨河风华，规划了6栋洋房、3栋高层/3栋小高层，一墙之隔是青风，一路之隔是绿城，夹在中间更显得平平无奇。高层、小高、洋房都有，大大都因为楼层欠好，价位在1.5-1.75万/㎡。洋房毛坯2.1万，精拆的话贵5000元/㎡，估量2022年9月交付。
正商汇航佳苑，位置相对孤立，周边处于待开发形态，厂区较多，栖身气氛差。教导和贸易资本匮乏，但楼下是地铁3号线营岗站，往东区上班相对便利。仅剩余大面积段户型。
电建泷悦华庭，一期剩余100㎡以上的顶底楼层户型，价格1.8万/㎡，2022年交付，此外还有4栋小高未售。二期次要在售107/142㎡的面积。
做为均好性项目，间隔地铁3号线较近，品牌量量相对靠谱，卖到准现房的原因，可能是央企不差钱。
信保十里樾，本来喊信保春风十里。二期剩余几套顶底楼层的150㎡大户型，价格1.5万摆布，现房。三期改名信保十里樾，根本也是尾盘在售，剩余多是128㎡大户型，均价1.7万/㎡，2023年9月交付。
中海如园，一期部门顶底楼层精拆现房1.5万摆布。二期剩余大面积125㎡和142㎡，价格1.6万/㎡，毛坯，交付时间2022年。价格低、现房、准现房，有必然优势。项目属于滨河北侧，相对成熟，间隔郑州经开外国语学校较近，但离地铁远。
亚新海棠公馆，滨河区域的CEO盘，已交付，仅剩余洋房200㎡以上的顶底户型，操行不错，总价500万以上。
融侨雅筑，目前仅有洋房大面积在售，136-158㎡，均价2万/㎡。滨河区域内独一签约确定能够上经开外国语的学校。
绿城明月滨河，规划22栋16-17F小高层，目前仅剩余部门128㎡、142㎡。间隔地铁3号线二期站点500米摆布，交付时间2022年9月，部门楼栋2022岁尾。精拆修交付，除标配的地热、新风以外，中心空调和全屋壁纸都在拆修范畴之内。
绿都东澜岸，属于物流园区，总占空中积约600亩，分三期开发，一期已经交付，目前二期剩余部门房源。
二期一批次估量本年4月交付，户型包罗89-140㎡，价格在1万/㎡，教导优势较大，与朝凤路小学分校、省尝试中学龙飞校区（均已招生开学）仅一路之隔。合适在区域内工做的刚需族。
03
管城区
二环内、主城区、2/5/6三地铁、国企布景的奥兰和园还剩余十几套124㎡现房，价格在1.73万/㎡。
那些房源根本是买了之撤退退却房让渡的，因而需要5万摆布的让渡费。小区精拆进户大堂，4.5米首层架空，新风系统、子母防盗门、指纹密码锁，小区内部人车分流，所见即所得。
盛澳金尊府，一期（尾盘）、二期都在售。一期所剩的房源不多，有高层有洋房，一期已经延期交付。二期2022岁尾交房。间隔地铁4号线和5号线换乘站七里河站仅500米摆布。
04
中原区
中原区次要是大盘较多，一期开完接着下期，总会有一些剩余房源卖着卖着就「奔现」了。
永威西郡一期已交房，二期22年3月交房，延期至6月。在售三期尾盘形态，方案12月交房。户型在89-142㎡，小户型根本就顶底楼层，大户型顶底1.3万多，一般1.45万。
汇泉西悦城，往年岁尾出过9999元/㎡的特价房，实的是撑死胆大的饿死胆怯的，目前有少量42安然平静74的一居室和两居室，现房，均价1.4万摆布。
汇泉景悦城，比来出了一批三环边南水北调河景房，现买现住现办证的房源。户型是46㎡一房到130㎡的三房。认真刺探一下，本来是安设房改动性量变成商品房。能不克不及变，村民同不附和还不决，那房源信息已经满天飞。
中原华侨城 ，占地九千多亩，集欢乐谷、欢乐海岸、水公园、海洋公园等财产为一体。一期分为工具两个地块。
西地块由7栋高层+4栋洋房构成，已经根本售罄；东地块则是规划8栋纯高层，高层面积区间为约87-135㎡。西苑全面封顶，东苑即将封顶，交付时间签定在2022年12月底，根本上如今买，10个月后就能收房。
融侨悦城，郑少高速毗连线与西四环交汇处的东北角，处于常西湖新区的最南侧，孤盘存在。学校是各处分校的伊河路小学，高层1.1万，洋房原则层1.3万，户型设想一般。
华瑞紫韵城，雅园、景园2022年岁尾交房，属于准现房，小户型根本售罄，剩余部门大户型房源。现房在福园，楼下是地铁1号线铁路站，但间隔高铁线较近，有噪音影响。
和润林湖美景，比力典型的小而美楼盘，一期交付口碑不错，二期精拆，尾盘，剩余一些1、2和顶楼，三环内、配套成熟，临近地铁，本年交付，定见存眷。
华润琨瑜府，原名风和朗庭，原来就有央企布景，如今被华润收买。产物以小户型为主，价位不高，刚需购置首付较低，并且位置比力好，间隔地铁5号线月季公园站约1公里，南侧有铁路，后期会有噪音影响。
05
高新区
高新区的准现房次要集中在双湖科技城，同期项目太多，根本上躺平卖。
东原阅城二期，整个二期共分为两个批次交房，本年岁尾交房的楼栋要比明年交房的楼栋稍贵一些，但整体均价仍然在12500-13000元/㎡。三全路已经打通，阅城尝试中小学已经开建。但基于一期的前车可鉴，交付操行不会太高。
金辉优步花园，规划6栋高层、8栋洋房产物。高层房源不是良多，115㎡三房，清盘特惠，单价不到10500元/㎡，不外楼层欠好。洋房有房源的楼栋都是楼王位置。估量2022年12月30日交付。
美的翰悦府，项目剩的房源不多，在售的是7#和8#楼，产物面积有89平、109安然平静130平的，价格区间在1.28-1.3万/㎡，特价房有1.23万/㎡。首批房源是2022年12月底交付，第二批则是2023年6月底交付。
正商湖西学府，高层已经售罄，主推是洋房产物，精拆修交付，均价在1.2万/㎡，主力户型为117㎡三房两卫，估量2022年中下旬交付。
谦祥世茂万华城，部门三期准现房在售，户型在70-105㎡，价格1.25万/㎡。周边倒霉因素较多，水厂、搅拌站、墓地等。
朗悦公园府，二期估量岁尾交房，有少量89㎡，根本都是顶底楼层。主唱5期，习用战略主城地段双学区、户型不错赠予多。
大正水晶丛林，一期仅剩126平、136平少量房源，均价1.37万/平。从交付效果来看，是对得起“黑马”称号的，大面积玻璃加铝板搭配的外立面独树一帜，超大的社区中心景看和空中走廊、架空层活动空间等，也都落地闪现了。
06
惠济区
惠济区的准现房其实不多，裕华占了俩。
裕华会园次要是位置太差，山河路与滨河路交汇处东北角，没地铁，没学校，没配套，但廉价。89㎡小三房，原价1.38万，特价1.25万；131㎡原价1.22万，现特价1.15万；同时首付可分期，加1万送车位和物业费。
裕华晴园固然位于东风路南阳路穿插口向北500米，三环内，但只要三栋楼，凹凸配，人车不分流。仅剩143㎡洋房可选，价格1.8万摆布。
和昌水岸花城，二期桂熙里现房，有6层叠拼产物，下叠单价为1.9万/㎡，中叠1.4万/㎡，上叠1.7万/㎡，140㎡实得面积在200㎡，总价还不到220万。
正商河峪洲，在售89-142㎡实景现房，价格1.1万/㎡。位置在四环外，间隔高架比力近，合适自驾出行。
谦祥兴隆城，仅剩几套一期89㎡低楼层户型，价格在1.45万/㎡，可选性不大。
07
二七区
二七区的准现房供货大户来自“西南王”亚星。
亚星星河郡，金运外滩的三期，东苑在售，但问题是与万福园陵寝福地一路之隔，北侧运河公园是个优势。
亚星环翠居和云水居，均位于南三环和嵩山路交汇处，一个位于西南角，一个位于东南角，与看江居一字排开。
亚星盛世云水居，只剩下少量144-178㎡房源，现房，价格1.3万/㎡。
亚星环翠居，规划有8栋高层，1600余户，户型面积段为78到125平，估量本年4月份交付。学校方面是私立的华中师范大学附小和附中。
绿城柳岸晨风，德润的地，绿城代建，Low-E宽屏玻璃幕墙设想，颜值不错。规划10栋13层的小高层、1栋9层的小高层，定位改进。房源不多，价格1.5万摆布。
招商公园1872，西南四环的接壤处，位置上偏孤，更大的问题仍是区位与配套，区位一时难以改动，配套方面教导先行，引进了二七区尝试幼儿园、陇西小学。纯洋房社区、超低密，是两大亮点。小高、洋房，价格在1.1万-1.3万。
万科大城市，五期部门楼栋，少量价格12500元/㎡。
万科航海将来城，万科继万科城之后的又一千亩大盘，周边目前待开展，户型有114-143㎡，价格在1.26-1.3，上车门槛稍高，估量2022 岁尾交付。
金地正华漾时代，大学路与南四环交会处，高层顶底楼，价格在1.25万，在售洋房，单价在1.45万。洋房面积较小，105㎡，精拆修交付，算不上改进社区。卖得欠好，次要是区域其实上不往量。
08
郑东新区
海马66公社，本来是海马公司给员工住的，一共3栋楼，只要63㎡和89㎡两个户型，户型设想欠好，但地段很好，关键是现房。
永威上和郡（绿博），现房，所见即过得。从交付成果闪现看，撑得起绿博天花板。目前剩余少量毛坯小高层，均价1.45万/㎡，洋房均价1.95万/㎡，叠拼均价2.5万/㎡。
综上看，能卖到现房、准现房的原因根本是以下几类：
1.产物太高端，区域客群承担不了，被剩了；
好比滨河国际新城的亚新海棠公馆、永威上和郡，产物操行十分拔尖，但奈何客群实力有限。
2.房企不差钱，渐渐卖也没问题；
好比电建泷悦华庭、奥兰和园、海马公园66公社，换成快周转的房契，早就甩卖清洁了。
3.项目体量较大，一期接着一期，欠好卖的几套就剩下了。
好比：信保十里樾、中海如园、汇泉西悦城、华瑞紫韵城、大正水晶丛林、和昌水岸花城、万科大城市、亚星盛世云水居、亚星环翠居。
4.地段不错，但房企实力太弱或者房企有问题；
好比：腾威城、清韵颐景苑，成立品牌自信心远比想象中要难。
5.产物自己有问题，或者位置有短处，或者区域热度低。
好比：裕华会园、亚星星河郡、汇泉景悦城以及双湖的金辉、美的、正商。
6.单纯的尾盘在售，就等有缘人。
好比：融侨雅筑、永威西郡、和润林湖美景、朗悦公园府、谦祥兴隆城。
在那6类中，有两类是勇敢不克不及碰的，一是房企有问题，二是产物有问题。好比汇泉景悦城，隐雷，不确定性太大。
而其他几类，次要看购房需求点能否对得上。事实，到那个阶段的房源或多或少都有一些问题。有人觉得一楼摘光好，有人觉得一楼平安、廉价，仁者见仁智者见智。
不论是现房仍是准现房，关于购房者来说，最间接的利益就是：省更多钱！
1、准现房能提早两年可对外出租，多收两年房租，假设房租按3000元/月算，两年半30个月，就是9万！
2、关于自住的人来说，买准现房能够节约两年的房租，两年的房租假设放到拆修上，全屋家电说不定都买齐全了。
那不香吗？