京房会拥有十年以上楼市实操经历,已为超越11000个购房家庭供给投资购房建议,是北京少少能从宏不雅市场切入微不雅市场每一笔交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经历;帮忙在帝都打拼的人买一套优良好房,搭上那座城市经济增长的盈利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超越20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入常识星球可停止发问Q:发问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外埠留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边城市华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万摆布。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。
目前考虑在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思虑处理途径如下：简单处理法子：现有两套房产都不卖，东恒改在家中白果的名下，我们腾出一个名额，然后从头筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有那两套房继续持有的价值大吗？那个地段还有上升空间吗？仍是建议改换更有潜力的区域？
我们的目的是将来/以后在北京持久持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。全面换房计划：先出卖东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，能够是学区房，也能够不是。后期出卖城市华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆，估计2000万摆布
购置一个160-200平米的北京整体栖身气氛更好的终年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。那种体例相当于将两套房全面置换，而且还需要有投资目光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操做办法，想听听您的指点定见。看了您良多的文字，默默把本身的抱负定在了万柳……希望本身能做到~谢谢
A:答复：您好,感激信赖!我在星球精华栏文章87#向阳跑赢大盘选筹导图中已经对向阳部门区域停止过详细阐发,建议认实阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比力高的上车盘是壹线国际、通惠家园,那两个盘次要的价值是价格比力低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品量盘是东恒时代二期、金地名京;那两个盘次要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体味选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是那个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益阐发(汗青成交大数据)查询楼盘详细行情;
城市华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优良商品房,声望比力一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和栖身感同等价格内在整个向阳东部优势也不是很明显,从持久价值,计划二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,那两套盘应该置换为优良商圈的霸盘,因为您们的底仓比力足;能够选一个不错的盘;一来能够栖身进步生活品量,二有助于将来资产的升值性,北京过去是靠刚需鞭策房价,将来是靠改善驱动;优良的热门商圈品量次新三居室以上的户型是将来市场的支流户型;
疫情三年各人居家的时间更多,关于房子的功用性有更高的要求,包罗社区情况、物管资本、生活配套方面 计划二中的思绪完全准确,小户型避开学区房,若是把自住房定在万柳也可,如许就不需要再购买学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不外2000的预算若是在区域内想挑选一个比力好的商品房只能是小三居,或者大两居;品量商品房三居价格根本在2500以上,若是方案在安交上学,能够围绕安交一带看看也可,2000的预算在向阳选到的盘要比海淀万柳栖身体验更高,能够是四居,三居也根本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:发问:京总，您好！我次要是想发问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的现代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：现代的一居室置换到向阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。我的设法如下：1. 现代置换到三里屯南路次要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，
1.2. 三里屯南路四周的贸易也很完美，离三里屯soho大要800米，楼下的对面大要是向阳病院，四周生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的间隔问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，究竟结果现代实的太远了。1.4 那个小区的房子我也看了，楼层的拆修属于临近老破小里外不雅拆修更好的，因为仿佛是前两年市政拆修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比力多。
顾忌：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 现代置换到西城的冠城名敦道，次要仍是考虑到学区+间隔润枫近两个理由;我次要想问，我如许的置换是不是还能够的，次要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不可，仍是需要一个好一点的学区。卖房背工里的资金，能够满足500万，其他的需要贷款。
A:答复:您好,感激信赖!建议认实阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资十分简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资本集中型的区域每一轮行情都很好,在那种区域即使是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
现代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道那三个小区,若是根据优先级排序的话应该是现代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,现代受西二旗财产资本辐射,而现代的栖身感还不错,价格也不断很可靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品量商品房,畅通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资本很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益阐发(汗青成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯那个处所的定位是贸易办事而不是栖身区,那个处所贸易比力富贵,但若是栖身的话并非一个很好的位置,并非“热闹聚人”就必然是好位置,那种定位为贸易的区域一是地盘资本稀缺,很难再造出商品房社区,即使有也多为写字楼商改住,只要一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提拔一个区域的品量,好比北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑仍是一般,只能说那个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的生长情况更好,若是换的话建议重点考虑广渠门,建议认实阅读星球精华栏文章87#向阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:发问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上白果优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。若是有700万摆布预算给白叟买房子，是购置那些项目好，仍是购置好比亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。别的就那个预算来说的话，您还保举哪些？
A:答复:您好,将来北京因区施策是趋向,那些区域缺乏楼市的根本支持点;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边沿的房价预警研判中已经对那些位置做过详细阐发,楼市的三个重要支持点;一是财产开展，二是人才开展，财产聚焦生齿，最初才是商圈开展;背后没有优良的购置力很难开展出优良商圈,若是就业岗位不多,最末的商圈会构成睡城;
那些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒做一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的沉着期可能还不断回落，也就是那些板块的市场并没有那么强，都是虚火旺起来的;价值比力弱招致没有持续的购置力，所以若是你那个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比力差不稳健！那些区域的房子我一般都是建议趁着顶峰期出货而不是买进。
包罗台湖马驹桥解除双限购,越是精准施策的地域越要隆重购置,那些地域动静放出来之后,可能会有一波短期炒做存在量多价升的现象,关于台湖和马驹桥我连结以往的概念,回看会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,关于预算有限,没有前提投资更好的位置,能够考虑,若是有前提投资更好的位置当然不考虑那些位置,那是出于“时机成本”的考虑;700的预算能够根据我们的会员文章认实淘;包装,建议认实阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资十分简单;祝一切顺利;有问题可再向我发问!
Q:发问:星主你好，一是请问世纪城头部楼盘是哪个？二是世纪城板块与万柳板块比拟较来说好坏若何？三是方案2600摆布购房，从投资角度来看两个区哪个楼盘适宜？谢谢。
A:答复:您好,世纪城第一梯队楼盘不雅山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完美,有世纪金源日常平凡购物吃饭比力便利,万柳只要一个华联,但生活气氛更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的生长情况优于世纪城;2600能够存眷下万柳的碧水云天、光大水墨光景、万泉新新家园;世纪城能够存眷下晴雪园、晴波园、不雅山园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益阐发(汗青成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:发问:京总好！比来跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五独一，首套一贷。资金200摆布，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只要工做栖身证，如今在排积分落户，职住加分还比力重要。
孩子本年2岁了，房子对口的次渠那边教育前景不明朗，觉得4年后无论学籍归亦庄仍是通州，中学改善都不太大。别的爱人在it行业，亦庄根本只要京东对口，觉得没有北面时机多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，将来孩子上学+换工做根本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的处理计划是攒几年钱，在非城六区再买一套，不晓得能否可行？京总能帮手保举下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置换到昌平回龙不雅地域，长处是不影响积分落户，换工做也兼顾了。缺点是将来孩子上学问题。回龙不雅地域有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙不雅）能综合房子的价值+学校保举一下小区么，感激！ps去看过金域华府，小区办理的还挺好的，不确定两居那些首付够不敷。两居根本都630+了
A:答复:您好，感激信赖！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域停止过详细阐发,建议认实阅读;次渠大要率不会摆设出格超卓的教育资本，能够比照下通州，通州有市政，但学区并非出格的凸起，亦庄为什么持续注入优良教育资本，因为有高新财产，那是国度在主导的，而通州定位虽高，但仍是一座空城，即使是摆设优良资本也是以后的事，次渠是一样的事理，固然靠近亦庄，但并没有像遭到亦庄带来的盈利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅更高的盘到达了40%，次渠很弱，根本能够定为横盘的形态，其次亦庄的开展框架是东南外扩，次渠固然比力新，有一堆的品量盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉准确。
2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙不雅都可，从次渠换到那两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，标的目的上是准确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙不雅优良，也能跟上大盘，回龙不雅选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙不雅终年的领章盘，而回龙不雅是北京交易量终年稳居前三的区，而且可以兼顾到积分落户，清河和回龙不雅都有上地西二旗财产辐射，整体房价上涨跟稳健，也比力可靠，清河能够存眷下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益阐发(汗青成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学仍是昌平，还有积分落户的问题，若是先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨将来也没有投资价值，若是单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议能够领会下海淀的教育气氛，比力拼，若是两边的工做强度都比力各人长和孩子城市很累，那个问题需要你们本身做综合考虑，贷款首付不敷可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的操纵;祝一切顺利!
Q:发问:京总 您好。刚参加会员迫不及待来发问。比来看了网上深圳房价的下滑，担忧买的时机能否适宜。目前对杠杆的操做和逻辑拿禁绝。详细情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340摆布）。需求：南城改善，目前本身的栖身情况，兼顾将来学区/品量/面积/升值。目前手里有1000，方案800做首付，200做为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提早还贷一部门降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿禁绝的选择：
1、看了京叁号（240平）觉得各方面都很契合前提，但资金会很紧。目前趋向下杠杆利用的战略有些拿禁绝。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还能够，但地段比力荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。觉得旧宫比力慢;3、瀛海华侨城和园（184安然平静下叠拼）益处是现房，但四周荒凉。若是买叠拼的压力跟京叁差不多，但觉得不如京叁。若是是184各方面也还行，但不知开展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，觉得都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点
A:答复:您好,感激信赖!1、关于杠杆的理解,建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的操纵;投资房产的亏赚,是投资者判断对错的成果,杠杆凹凸会影响亏赚的效率;优良房产能够不竭加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大标的目的必然是上涨的,只要包管月供即可,迟早会赚,其他行情欠好判断趋向,趋向以外你我什么也控造不了;股市、期货等加杠杆固然上涨会放大收益,但下跌会面对爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时成果都一样,高杠杆即放大收益,北京优良地段的优良房产房价的颠簸性很小,没有强迫清盘的风险,颠簸期间只要有足够的月供,十分平安;
2、黄村的房子不消比及需要时再出货,可存眷下一波行情,若是价格适宜即可筹办出手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的办事保障板块，黄村的开展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴开展最早的一个区，目前没有什么详细规划，黄村的价值次要是占了大兴区政府的光，有大兴更好的配套和交通，整个地跌贯串南北，黄村的价值房产是近地铁，品量次新。
3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中已经对大兴全区域停止过详细阐发,建议认实阅读;京叁号属于河西那个地块品量较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄固然有财产支持,不缺购置力,但总价过高会失去房子的畅通性,那个区域比力适宜的价格区间是1000以下和不超越1500,1300摆布更优;那么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超越800以上的预算买那三个板块都属于资本错配,
西红门属于大兴西那条线的龙头板块,但次要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比力成熟，靠五环临四环，但整面子貌比力陈旧，所以旧宫将来的开展必定是改善目前整体的区域面孔为主，若是可以整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,若是不断固化的形态下,整个区域的房价往上走比力困难;旧宫热度比力高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;那三个盘的均价在5万摆布,
紫郡府均价6万2,比市场上畅通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大要在13%摆布;从2017年5月到2019年5月那个盘不断处于下跌趋向,跌幅超越20%;2019年到2020年跌幅超越30%;从整体的行情表示看那个盘的涨幅不不变,若是那波涨上来,下波可能会沉着以至下跌;那个涨幅的背后是旧宫的购置力承受不了那么高的价格,市场回暖期间,只要少数购置力选择那个盘,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益阐发(汗青成交大数据)查询楼盘详细行情;
市场的放盘情况是供给量严峻大于需求量,购置力不充沛间接招致楼盘在市场上缺乏价格合作优势;若是买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体那几个板块京叁号相对价值可靠一些,但建议控造下总价,若是240长持8年以上问题不大,能够比照下区域的二手金茂系,祝一切顺利!
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