2022年北京办公楼市场分化严峻：甲级写字楼需求如期恢复，乙级和财产园市排场临更大压力

（财见2022年12月26日讯）高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）举办“笃行致远 从头启程 -- 高力国际华北第四时度发布会 ”，对2022年四时度华北区贸易地产的各营业板块表示停止回忆，并对2023年做出展看。

2022年北京办公楼市场分化严峻，甲级写字楼市场需求如期恢复。高力国际华北区董事总司理严区海表达，固然本年四时度北京再度遭到疫情的影响，但无法阻遏北京甲级写字楼市场需求的构造性恢复，第四时度市场净吸纳量已经转正，到达4.2万平方米，契合高力国际三季度的预判。2022年需求走势类似2020年的触底上升的走势，因为第二季度和第三季度净吸纳量都是负值，因而年度净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2,100平方米。在赐与侧，原方案在四时度进市的新项目均延迟到了2023年，全年核心甲级写字楼市场仅有一个新项目进市，2022年的新增赐与压力大幅减小。需求继续上升，赐与压力减小，岁暮空置率回落到16.0%，租金环比下滑1.7%至331元每月每平米。

图：北京甲级写字楼新增赐与，净吸纳量和空置率，2018-2022Q4

"相较于甲级写字楼市场，乙级市场和财产园市场则面对着更大压力，需求侧表示仍然疲软。"高力国际华北区董事总司理严区海说。

第四时度，北京乙级市场净吸纳量为-6.5万平方米，财产园市场为-12万平方米。从全年来看，乙级的年度净吸纳量从往年的33.5万平方米降低到-15.8万平方米，财产园从142万平方米降低到-22.7万平方米。两个市场需求在四时度均未呈现本色性恢复，且全年需求侧表示继续疲软，此中北部子市场，如中关村、看京酒仙桥和上地，目前都处于需求不敷和主力租户行业面积调整的阶段，全年净吸纳量别离为-6.8万平方米，-9.6万平方米和-20.4万平方米。中关村和上地岁暮空置率别离同比上升7.2%和7.7%，到达11.1%和15.2%；看京酒仙桥在双重压力下，空置率同比上涨超越20%，到达28.7%。

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图：全年北京商办市场分化严峻，乙级和财产园市排场临更大压力

多种因素综合招致2022年市场行情急转曲下。在没有新增赐与压力的情状下，市场行情呈现快速反转，部门子市场空置率呈现大幅上升次要是因为需求不敷和退租面积增加所致。高力国际华北区研究部负责人陆明表达，阐发总结影响2022年市场需求走势的核心因素有四个：

1. 疫情封控继续影响写字楼租赁的活泼度；

2. 企业普及持守旧预期，办公扩大意愿不敷；

3. 大都企业在办公租赁上庇护降本增效的战略；

4. 做为创造最多增量需求的行业，互联网科技企业的办公需求大幅萎缩：

1) 行业开展情况呈现改变，流量盈利消逝，行业进进转型期间；

2) 完成大面积租赁后，互联网头部企业有停止办公面积整合的需求

以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超越5000平米的大宗租赁成交（不含续租）中，2021年该行业在全办公楼市场一共租赁了超越130万平米的办公面积，而2022年大幅缩减到只要不到30万平米，不及往年的25%。假设不是金融行业关于北京办公楼市场的需求支持，本年的办公楼市场行情将会愈加困难。

展看2023年的市场走势，需求侧继续回热可期，但空置率上涨估量无法制止。需求侧继续恢复需要上面提及的四点核心因素呈现积极的改动。然而，还需要看到2023年上升的赐与侧压力，特殊是北部互联网科技行业集聚的子市场在明年仍然会面对供大于乞降企业继续退租的影响。明年有超越64万平米的新增甲级项目进市，累积的新增赐与压力将在2023年集中释放，此中在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40到50万平米的待退面积。需求恢复需要时间，叠加短期内新增赐与集中放量和不竭释放的退租面积影响，高力国际华北区研究部负责人陆明说，我们估量明年的市场空置可能率会上升3-5个百分点，市场净有效租金受造于北部市场的疲软将继续小幅下行。