文/乐居财经 许淑敏
两年前，李志曾与老友约定一路买房。刚好两小我协做搞的生意挣了很多，手上都拿着上万万。
李志性质急，一有设法就立马动作，昔时几乎看遍了郑州在售的大平层、别墅。挑来挑往，最末选了康桥香麓湾，全款800多万买了套别墅。“就在金水杨金片区，离工做的处所近，情况也不错，各方面契合预期。”
但没想到，康桥地产那两年碰着资金难题，多处项目停工、交付延期，李志还得时刻存眷动态，深怕涉及到康桥香麓湾。
毕竟躲不外，往岁尾，李志发现，康桥香麓湾所属开发公司的资金监管账户，余额不敷万万，股东方抽逃监管资金达20多亿，项目竟然本色性停工6个月。
“那就是买期房的痛”，走上维权路的李志，有点认命了。比拟他的老友，则隆重地选了一年多，往年中才买了现房项目——普罗抱负国东3苑，如今已经住进大平层，享受“所见即所得”。
此次河南公布郑州、开封将试点现房销售，李志不断感慨，“如果早两年出那个政策就好了，没想到啊”。
确实，地产行业二十多年的黄金期里面，以期房销售为支流，大多购房者已习认为常。虽然期房存在不确定性，但开发商逃求快周转，势需要打造期房，因而市道上期房抉择性更广，并且价格、折扣力度等方面老是优于现房。
市场老是会改动，眼下，房地产开发逻辑生变，加上购房者对期房不相信，重提“现房销售”有其需要——恢复市场自信心，促进各城市消化存量房。
往化难题
“有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落实到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建立工做会议，明白了现房销售的可能性。
随之，山东、安徽、河南、四川等四省开启了现房试点，鼓舞有前提的处所先行先试。那些先行试点的省份，往年新房市场成交闪现量价齐跌的现象，而短期内楼市仍然承压。
推行现房销售，很大原因在于各地商品室第的高库存量亟需消化。
不外从各地存量消化周期来看，除了河南较为特殊以外，其余省份的省会城市往化周期都不算长。
根据本年1月份机构的统计数据，合肥、济南、成都往化周期别离为8.1个月、10.6个月，16.6个月，周期越短，商品室第需求量超越赐与量会更多，后续楼市回热也会更快。
相反，郑州的往化周期高达82.9个月，楼市疲软的水平较高。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论称，郑州已赐与地盘和新房都良多，在售和潜在赐与量十分大，房价又继续下跌，施行现售不会因赐与周期长、建立成本高而使得赐与跟不上，从而招致全社会房价上涨，也就契合住建部提出的“契合前提的城市摸索现售形式”。
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数据展现，2023年1月，郑州商品房库存量1410万平方米，同比增长了15%。有网友以至评判郑州是“被天量库存砸死的城市”。
之所以呈现那种情状，与那两年河南本土开发商频频暴雷、市场自信心不敷相关，项目停工、烂尾现象频发，购房者关于市场处于看看立场，不敢贸然下手，招致新房无法消化。
郑州市场较为典型，出格是在“保交付”方面。往年中，郑州不只设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工计划，意在以点带面，改动现状。现在，纾困基金已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四时城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，范畴还在继续扩展。
而此次试点“现房销售”，更像是“保交付”使命的继续动做。郑州亟需恢复自信心，消弭购房者关于期房烂尾的印象，因而从泉源停止按捺，调整预售轨制，适时推进现房销售，根绝烂尾楼。
乐居财经发现，固然时下起头试点“现房销售”，但大部门项目不是实正意义上的现房，而是项目尾盘，或者因项目体量大、往化慢，由期房熬成了现房。
好比济南天桥区的万科金色悦城·新著项目，于2020年开盘，而往岁尾已经胜利交付。此次响应“现房销售”政策，万科金色悦城·新著将社区内最初一栋低密洋房停止现房加推。
除此之外，近两年很多暴雷开发商的项目滞销，跟着建立进度推进，绝大大都项目已经落成，但面对着难以往化的问题。
不难揣测，接下来会有一波出险房企的现房项目陆续进市，侵占市场份额。
“现房”海潮
往年掀起了一股“现房销售”海潮。
湖南株洲、河南郑州等多地已经发文鼓舞有前提有实力的房地产开发企业现房销售，而福州永泰也在涉宅地出让通知布告中明白要求“现房销售”。
出格是在停工断贷潮风波以后，现房销售的话题讨论度不竭提拔。陆续有很多房企，以“现房销售”做为鼓吹噱头，吸引眼球。
其时动作较为快速的当属时代中国。那家以旧改起身的房契清点了在手的现房资本，推出放心现房节，其在海报鼓吹语中描述到，“告白再好，不如现房可靠”。据悉，其现房节活动涉及大湾区8城19个楼盘，包罗广州、佛山、珠海、中山等地。
另一边，卓著集团也顺势在深圳推出了“爱不期待，现房节”活动，开启各类营销活动。随之旭辉、富力、弘阳等多家房企也跟进举办现房营销鼓吹活动。
至于往化效果，其实不显著。例如时代中国，2022年实现合约销售397.91亿元，同比下降近六成，旭辉全年累计合同销售金额约1240.3亿元，同比削减五成。
虽然现房销售消除了一些顾忌，但购房者关于房企后续运营能否跟上仍存迷惘。出格是抉择出险房企的项目，愈加隆重。
往年，泰禾福州湾27#楼共计6套现房室第获得预售答应。该项目原名为三江城二期和美伦雅居学府，于2016年被泰禾收买之后，曾火爆一时，声称打造福州首座200万个城市文旅综合体。
多年时间，项目已获得7张售卖答应证，现在熬到了项目交付，仍在推出新楼栋。2022岁尾，泰禾福州湾B区才启动验房交付工做。
福州一购房者婉言，“就算已经交楼，可是那家房企都暴雷了，要买的话仍是点怕，谁晓得后面又会有什么问题，不平安。”他很清晰，有些房子隐蔽工程很难一眼看清，像是进出水的设备、电线量量、墙体量量、地板下层等，都是后续栖身才气感触感染到。
不管效果若何，购房者能否承受，“现房销售”都是开发商在市场低迷之际，可以挽回自信心的办法之一。
并且，目前大部门城市的现房销售项目不在少数。在北方经济重镇的天津，现房销售就高达50个，此中以至不乏品牌开发商，包罗中海地产的中海南开郡、中交集团的中交樾公馆、中国铁建的西派国印等。
至于北京，根据在售现房的前提停止检索，呈现的新房项目超越80个，以别墅项目居多，诸如阳光城君山墅、北辰墅院1900等。
多为改进型产物，自己客群就不敷普遍，本地购置力不敷，或者因为地段等各类倒霉因素，从期房硬生生挈成现房。
趁着当下吹起的“现房销售”风，能营销出往一套是一套。
一名中介人士表达，地段好、配套好、产物好的优良项目，市场需求仍是很高，根本不太可能熬成现房。
“等那些实正推行现房销售的项目出炉，可能更有吸引力”。上述人士强调。
此前也有案例，于2019年，成都给两宗地块设置了现房销售前提，最初被打造为龙湖青云阙和华发统建锦江首府，后续往化效果都不错。
现实的落差
十多年以来，关于现房销售形式能否具备可行性，屡次被摆上台面讨论。
从深圳首宗商品房现售试点地块起头，提及地块必需在完工并获得不动产权证书后才气以现售形式对外销售，后续南京、北京、杭州等地的土拍也陆续将现房销售当做准进门槛。
如许的操做，并非为了全面推进现房销售，更多是提防地块炒做的角度动身，是稳地价的考虑。
彼时，相关鼓舞、撑持现房销售政策也陆续出炉。像是2017年，广东省在《施行珠三角规划纲要2017年重点工做使命》上面提出鼓舞推行现房销售轨制、逐渐取缔预售造；2021年4月，浙江省印发《浙江省城镇住房开展“十四五”规划》，提及浙江将逐渐进步商品房预售前提，稳妥推进现房销售试点等。
但最末落地施行的现房销售项目仍是少数，珠三角地域关于现房销售并没有太多本色性落实，而杭州初次提出的10宗“竞操行”现房销售地块则全数流拍。
没有太多不测，现房销售不受彼时逃求“三高”的房契撑持。在现房销售下，往往需要开发商不只有着雄厚的资金实力，同时需要能往多个项目中停止大量资金沉淀两年至三年摆布，曲至项目完工验收。
习惯于规模扩大的房契，天然不情愿将大量的资金投进一个项目。因而，市场上大部门要求现房销售的地盘根本不受喜爱。
即使要求现房销售，房企也会认为“凹凸配”产物等各类办法来实现资金快速回笼。北京首个现房项目进市时，规划了低层洋房和高层室第，通过前期预售建立周期较短的低层洋房回笼资金，并投进高层室第建立傍边。其时传言称，该项目高层室第售价会高于预售的洋房，而且操行会低于洋房。
房企素质仍是资金密集型企业，离不开资金的高流转。
现在房企可以在销售端积极响应现房销售，次要是基于“保交付”的角度，自家囤了很多现房项目待消化，那是关乎资金回流的问题，亦是关乎保存的问题。
一旦要在地盘全面展开现房销售，则能够意料土拍的冷清水平。李宇嘉提出一个处理办法，既能称心购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显，“假设地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，随便招致房企资金链严重。因而，若地价占房价的比例低于30%，能够考虑现房销售。”
详细能否落实未知，但能够必定的是，跟着房地产市场从增量时代进进存量时代，现房销售会逐渐替代预售轨制。
早有很多专家学者唤吁现房销售。经济学家任泽平扛起了“取缔预售”的大旗，“1989年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售造是权宜之计。如今全国套户比超越1，从大开发进进存量时代，对购房公众不公允的预售造已颠末时了，该取缔了，改为现房销售。”
此外，国是金融变革研究院院长刘胜军表达，“现房销售是全球支流的销售形式，固然良多国度也容许预售造，但占据主导地位的都是现房销售。”
目前，全国现房销售规模占比仅为13.9%，上升空间足够大。
（注：文中“李志”为化名。）
文章来源:乐居财经
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