​现房销售要来了？

现房销售要来了？

比来，郑州要全面妥帖现房销售试点的动静，风行一时。

2022年，河南省省会郑州一度深受楼盘停工问题困扰。昔时 9月，郑州提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项动作施行计划。

全面实现现房销售，被很多业内人士视做本地房地产市场走出“泥潭”的期看。

郑州CBD内环。图/视觉中国

事实上，比来推行现房销售试点的，不只是郑州一个城市。在河南，除了郑州，开封也被定位现房销售的试点。

中国新闻周刊领会到，比来多个省份召开的住房和城乡建立工做会议，聚焦“保交楼、稳民生”。此中，四川、山东、安徽那三省还进一步明白，撑持有前提的城市因地造宜地开展示房销售试点。

很多业内人士看来，推行现房销售变革的号角已吹响。

踌躇中的市场

2023年春节前后，此前“冰冻”已久的房地产市场，在部门城市呈现回热的迹象。

“门店上周五刚新上一套房源，那几天就有三波客户看房，市场到了近几个月最活泼的时候。”2月15日，北京海淀区一位房产中介向中国新闻周刊透露，比来北京二手房市场的带看和成交量都在显著提拔。

诸葛找房数据研究中心数据展现，2023年第7周，北京二手房成交3190套，环比涨幅为13.36%，同比上涨71.41%。

2月6日，贝壳研究院发布数据称，节后首周（1月28日至2月5日）贝壳50城的二手房成交量比1月春节前（1月1至1月20日），日均进步了三成，带看量和挂牌量也翻了一番还要多。

近期，多个二个城市全面去除限购、贷款利率大范畴下调到3.8%摆布。在如许政策的 *** 下，春节事后，部门城市楼市回热迹象明显。

来自郑州的林靖是一名房产中介销售人员，他所在的中介，既处置二手房营业，也做新房代销营业。

“前几年客户一般是选定区域和板块之后，新房和二手房一路看，但是从往年起头，客户往往间接看二手房。”在林靖看来，制止遭遇楼盘烂尾成为很多客户抉择二手房最核心的原因之一。

不管春节期间，仍是如今，据林靖看察，郑州的房产市场确其实回热。他说，“二手房带看明显增加，但新房市场觉得还没恢复，因为大大都客户仍然十分担忧烂尾。”

与二手房市场回热构成明显比照的是，很多城市的新房市场情状仍然不容乐看。上海易居房地产研究院的数据展现，2023年1月份，全国70个重点城市新建商品室第成交面积同比削减32%。

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数据展现，2022年，全国新建商品室第成交面积同比下滑26.8%。此中，期房销售面积同比下滑29.6%，而现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表达，2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险切磋明显增加，关于现房销售的各类文件和定见也明显增加。

现房销售，从鼓舞到试点

2023年1月，全国住房和城乡建立工做会议召开。会议明白要促进转型，有前提的处所能够停止现房销售。由此，很多业内人士认为，推进现房销售的变革号角已经吹响。

在此次试点之前，其实部门省份早已看到房产预售造带来的短处，起头逐渐推呈现房销售造。

2020年3月，海南发布《关于成立房地产市场平稳重康开展城市主体责任造的通知》，明白新出让地盘建立的商品住房实行现房销售轨制。2020年5月，海南再次发布相关通知，明白在2020年3月8日后，通过出让获得的地盘建立的商品室第，实行现房销售轨制。

值得重视的是，海南成立的现房销售轨制，涉及地盘出让和房屋销售两个范畴。

颠末3年的变革，海南现房销售占比明显提拔。数据展现，2020～2022年，海南现房销售的占比别离为20%、24%和39%。

与现房销售相对应的，是商品房预售。早在1983年和1986年，深圳和上海别离试点了商品房预售轨制。1994年，《城市商品房预售治理办法》正式发布，预售造成为我国商品房销售的次要体例之一。

关于购房者而言，预售造存在包罗房屋烂尾、货不合错误板在内的诸多隐患。陪伴前几年房地产市场的高速狂奔，预售造多年积存的问题，在2022年集中发作。

以此次推呈现房销售试点的郑州为例，2022年很多新建商品房，呈现了停工等交付难题。

好比临近郑州大学的楼盘永威·金桥西棠，号称郑州“更高学历楼盘”，有超越20%的业主享受郑州市人才补助，在2022年一度停工7个多月。

2022年9月，郑州提出了“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项动作施行计划，集中力量处置大面积停工的楼盘。根据该文件披露，在河南省的勤奋下，郑州胜利争取到国度开发银行的一笔专项纾困资金，总规模为100亿元。

此外，2022年7月份，互联网曾经流出200多份因楼盘停工招致的业主停贷告知书，那些告知书涉及河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆等多个省市。

严跃进阐发，此前各地关于现房销售的变革，更多是从鼓舞和自愿的角度动身。但是2023年包罗河南、山东、四川和安徽的变革，跳出了鼓舞和自愿的范围，上升为“试点”的概念，鞭策意愿更为明显，也更具有示范效应，那意味着现房销售形式变革正式开启。

离成熟落地还有多远

值得重视的是，根据市场一般法例，期房将购房款提早付出给开发商，大大减轻了开发商的承担，而现房的认购风险较小，所以一般情状下，期房售价低于现房。但让人不解的是，目前全国现房的均价反而比期房廉价。

好比 2022年，根据上海易居房地产研究院数据，全国现房的均价为 8326 元/平方米，期房的均价为10486 元/平方米，两者价差 2100元/平方米。

“以郑州为例，如今销售的现房，都是在‘边边角角’卖不出往、没人要的房子。”林靖阐发。

“目前市道上的部门现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产物存在瑕疵，所以其房价会比力低。”严跃进填补说，部门综合程度较差的现房可能在那两年“混进”到了室第交易市场，那是需要警惕的风险。

在广东住房政策研究中心研究员李宇嘉看来，如今市场上销售的现房，次要分三种情状，一是一些楼盘卖得慢、卖不动，而工期在推进，渐渐就酿成了现房，好比良多楼盘的尾盘或最初一期；二是前几年地价较高，开发商不想降价出卖，不能不以时间换空间，一套一套卖，“熬”成了现房；三是部门深耕当地的房契，资金链相对不严重，项目不多，不情愿降价，也酿成了现房。

显然，如许的现房销售并不是市场想要的。

别的，现房销售带来房价上涨的担忧，也不断存在。在房产预售轨制下，开发商操纵购房者的资金建房，现实上大大降低了本身的融资成本。

李宇嘉阐发，现房销售，房企的成本可能在必然水平上增加，假设地盘成本仍然高企，开发商融资成本继续走高，关于不变房价可能存在必然造约。他说，“‘高价’的现房房源，存在滞销的风险。”

在李宇嘉看来，处所要想更好鞭策现房销售，能够在地盘出让环节恰当降低地价，或者让金融机构赐与现房项目响应的融资和保障，只要做到那些，各地的现房销售才不会充溢着各类“卖不掉”的房源，才气够更安康地开展。

做者：赵越