■杨 悦
短短一周时间，多地齐发“试点现房销售”政策。
近期各地召开的住房和城乡建立工做会议上，山东提出“逐渐进步预售门槛，鼓舞有前提的处所先行先试，开展示房销售试点”，该省住建厅厅长还提到“此后5年，房地财产向新开展形式过渡要获得显著停顿”；河南明白2023年“将逐渐进步预售门槛，以郑州、开封为试点，积极摸索预售轨制变革和现房销售”；本年安徽也将“因地造宜开展示房销售试点，鞭策房地财产向新开展形式改变”……
那些行为并不是巧合。从政策逻辑看，2021年中心经济工做会议首提“摸索新的开展形式”后，2022年再次提出“鞭策房地财产向新开展形式平稳过渡”，释放了以现实动作促进房地财产转型的信号。那何为旧的开展形式？根据中心财办有关负责人的解读，是指“高欠债、高杠杆、高周转”的“三高”形式。住建部1月17日提出“有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险”，针对的也是化解房企风险问题。
问题指向已然清晰。为处理房地产企业的开发资金问题，1994年我国确立了商品房预售轨制：开发商获得“四证”、工程进度达标，就能够把没完全建好的房子拿出来卖。预售造进步了资金利用效率，加快了商品房赐与力度和速度，有效缓解了特定汗青阶段城镇居民住房不敷的情况。然而，颠末将近30年的快速开展，开发商跑路、楼盘烂尾、“货不合错误板”等问题也屡见不鲜。出格是需求收缩、赐与冲击、预期转弱三重压力之下，“三高”形式的短处更表露无遗，防风险、促转型的紧迫性凸显。
比拟期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势，能有效躲避烂尾、量量争议等风险。从行业周期看，撑持房地财产开展的几项重要维度，如生齿规模、城镇化速度等，都已发作了改变。将来一个期间，我国城镇化仍将处于较快开展阶段，有足够需求空间为房地财产不变开展供给支持。同时也要看到，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年新低，房地产开发投资增速、房屋新开工面积等目标均大幅下滑。那一方面提醒有关方面重估房地产市场供求关系的需要性，另一方面也验证了住建部所说的，防风险还要促转型，各项轨制要从处理“有没有”转向处理“好欠好”。
“取缔预售造”的唤声不竭，但是现阶段，房地财产向新开展形式转型仍是要力图平稳。现房销售对开发商现金流、施工才能要求更高，推行难度大。早在2014年，就有处所开展示房销售试点，为按捺房企拿地热情，一些地市还曾在地盘出让环节设置现房销售前提，后因市场降温、“助推了赐与不敷、房价上涨的预期”，部门地市消声匿迹。此次试点有需要进一步摸索若何调动开发商积极性等问题。别的，考虑到期房价格相对较低，如若预售资金监管松紧适度，削减楼盘烂尾风险，消费者的购房压力相对较小，那么预售造并不是一无是处。总之，房子是用来住的，一切以称心人的住房需求为标尺。确保房地财产平稳转型，削减急打标的目的盘或侧翻的风险，也是一种“防风险”。