编者案：针对过往几年开发商继续爆雷、大量预售房屋无法定期交付，购房者利益受损的情状，2023年1月，住建部部长倪虹在全国住房和城乡建立工做会议上明白提出，“有前提的（地域）能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落实到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险”。随后，山东、安徽、河南等省份明白亮相2023年将因地造宜开展示房销售试点。
70年前，香港企业家霍英东提出“卖楼花”想象——假设将建立完成的楼宇比方功效实，在果实结出前买到的就是楼的“花”。那种开展商先售后建、购房者先交定金、分期付款买房的房屋预售体例，在1990年前后传进内地，深入影响内地房地产市场至今。
今天，中国商品房预售系统遭到了浩荡的量疑：应不该该陆续搞预售房，是不是到了全面推行现房的时刻，成为民间与庙堂热议的话题。看上往，中国正在走向现房时代，一些声音以至认为那是房地产长效机造的一部门。如若大面积推行现房销售，无疑将对中国房地产市场产生深入改动及深远影响，对此，各方做好预备了吗？
经济看察报推出【现房主义】系列报导，围绕“开发商的新模子”、“预售房实的欠好吗”、“现房下的金融系统”、“精拆房难题”、“地盘财务怎么办”等问题，切磋我们可能需要为现房时代做出的预备。
本文是系列第一篇。
【现房主义】之一｜开发商的新模子
经济看察网 记者 陈月芹 对在地产开发范畴摸爬滚打多年的开发商而言，现房销售仍然是个别致事物。而一些偶尔测验考试过的房契，则视之为绝不随便触碰的“雷池”。
过往三十多年，预售轨制和地盘财务一样，塑造了中国房地产市场的根本轮廓。对市场主体而言，也是房地产企业构成组织形态和贸易形式的底层逻辑。
虽然现房销售在房地产的各个阶段都被讨论，不外似乎很少有像2023年1月份住建部主官明白提及要试行现房销售如许，令各方认实讨论——事实行业正在从三十年一遇的大震荡中觅觅新次序。
经济看察网记者在对多家房企的调研中发现，为了预备现房销售，房企可能需要换一套和期房时代判然不同的财政模子，调整工程运营节拍，改组公司形态；它需要更低的融资成本，以匹敌更长周期的纯收入，保住利润；它需要对产物有足够的自信，在拿地两三年后建立完成，包管一面市即畅销......
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全新账本
2023年2月8日，越秀地产在北京连获两宗热地，基于竞标规则，那两个项目标现房面积需要占室第地块的一半。
2021年以来，北京就起头对部门地块地价竞标到达上限后，实行现房面积竞标，到2022年第四批次土拍时，已经实现所有地块都竞拍“现房销售”。
一位越秀地产北方区域人士阐明，公司的算账逻辑是：项目标期房部门，全卖完的销售额能根本填平地盘款。而现房部门，靠夺工、降低资金成原来加快周转。
“那两块地的净利润率和IRR（内部收益率）都在10%以上，利润是可看的，次要是现金流回得比力晚。”据他介绍，北京开盘首付根本在40%摆布，剩下的按揭贷款比及封顶回，现房部门需军备才卖，一般建立的话，现金流回正周期得两年半以上。工程建立周期要看各家房企的程度，高速周转可能压缩到两年。
工程多一天，就增加一天的资金成本，动辄2-3年的现房建立周期让融资成本6%以上的民企看而却步。
而前述越秀地产北方区域人士透露，国企央企的开发贷利率一般都是2%-3%区间。
多位北京投资人士表达，往年下半年以来，北京的报规报建速度明显加快，以前拿地到预售需6-10个月，如今开发商拿地后，区政府会催着快点开工，各区以“99天开盘”以至拿地后70多天即预售停止攀比，办证速度加快，预售前提也愈加宽松。
提到带现房项目标运营逻辑，那位越秀地产人士认为：假设想填资金缺口，能够多做点开发贷，事实利率低；另一个就是夺工，早点卖，没有其他办法。
一位央企北京投资人士说，有些房其在北京的地产项目，能够通过一些金融手段，提早把现房部门的钱套出来，假设全面推行现房，信任等机构会设想出八门五花的金融产物。
现房项目能做到10%以上的利润率，乍一听很高，但开发商比的不是全程收益率，而是现金流的生意。
该央企北京投资人士阐明，同样的钱往一二个城市较好的板块拿预售项目，地价投进往可能一年就回正了，自有资金收益率可达10%。但在项目利润率稳定情状下，周期酿成三年（1年完成军备+1年销售），自有资金年化收益率只剩下3%摆布。
在土拍合作反常猛烈的2021年上半年，滨江董事长戚金兴都表达要“勤奋做到1%—2%的净利润程度”，但杭州等城市流速够快，5个月开盘，一年内现金流就能回正，自有资金收益率就比力可看。
前述央企北京投资人士婉言，拿现房，赌的性量很大，即预期2-3年后的市场会好。垂青利润率的国企、央企也许合适现房项目，但高周转和融资成本高的民企底子没有勇气和本钱参与那场“赌博”。
一位中建系投资人士婉言，近期中建的融资票面利率低于2%，已是行业更低程度，但内部上报含现房地块的计划仍很难获准，“你得足够论证那个板块几年之后的价格或利润，而按如今的价格往做预算就没什么利润率”。
现房销售也将招致总包分包单元再度延后收到工程款。对开发商而言，先付地盘款后，两年多的建立周期是纯收入阶段，因而会抉择把工程款、上下流赐与商款项往后压。
做为房地产近年鼓起的细分范畴，房屋代建公司对现房销售也十分灵敏。2022年7月，绿城治理董事会主席郭佳峰在中期功绩会上简单算了一笔战，假设地价1万元/平方米，房价在18000-19000元/平方米，现有预售轨制下，开发商的利钱成本大约在800-1000元/平方米。其他稳定的情状下，假设转进现房销售环节，房地产开发商的利钱成本要提拔至2000元/平方米摆布以至更多。
高贵的膏火
事实上，2010年以来多地都曾对试点现房销售停止过摸索。
2010年1月，广西住建厅指导提出将抉择南宁市做为取缔商品房预售轨制的试点城市，最末那一办法并未落地。2014年，上海市黄浦区一宗纯宅地出让，被要求以全拆修现房销售。尔后南京、苏州、深圳、杭州、福州、绍兴、海南等地也推呈现房销售地块。
2016年8月，为按捺地盘市场热度，南京修改土拍规则：本地价到达更高限价的90%时转为摇号，开发商拿地后，地块所建商品房必需全数现房限售。那一规定曲至2018年7月才取缔，期间南京共“降生”近70浮现房地块。
“那两年在南京拿现房的公司都’栽’进往了，”一位头部房企的投资人士对现房心有余悸，其所在公司2016年在南京拿下两浮现房地块。
他以此中一个现房项目为例，“其时对后市预期很高，而且地价拍到触顶后折算楼面价2.2万元/平方米，我们预期售价至少3.5万元/平方米，建安、三费和利润空间可能1万多块钱每平”。
而计容面积14万平方米，建安成本根据5000元/平方米算，建立成本约8亿元，加上32亿地价，那两笔成本已接近40亿元。
和期房比拟，现房还有一项收入大头是财政成本：该项目2016年9月拿地，2018年10月开盘，曲到2022岁首年月售罄。项目资金次要由集团自有资金和项目开发贷供给，均匀利钱在5%摆布，已属于行业偏低程度。但项目历时5年多，拿地开发的前两年是纯收入阶段，每年资金成本约2亿元；开盘销售后产生收进，财政成本降至约1亿元/年，五年总计7亿元。再加上治理费（人工成本）、营销费、税务成本，项目现实总成本超53亿元。
到了销售阶段，政府半途限价2.6万元/平方米，4000元的利差连建安成本都无法笼盖。
但该头部房企投资人士也坦言，项目卖不出往价格，一方面是限价价格没批上往，另一方面也是因为市场承受不了更高的价格，现实销售以至在限价上还打了折扣。
限价、市场下行等因素，招致该现房项目1000多套房源卖了3年多，最末售完的货值约38亿元，总吃亏约15亿元。
规模坍缩
2月23日，财务部原部长楼继伟在一场主题演讲中表达，房地产“三高”运行形式已经走到尽头，“(房地产)最末要过渡到取缔预售造，那是房地产‘三高’(高杠杆、高欠债、高周转)运行的重要节点之一，我估量过渡期至少需要几年”。
假设说高周转是不是必然会完毕还值得商榷的话，那么高杠杆时代逐步成为过往式已经达成共识。
而预售造，也被称为业主杠杆，让购房者提早付出房款供地产商开发。
过往，房企除了资金加杠杆，还能在本钱金没有增加的情状下，操纵上一个项目标预售现金流做为后续项目标本钱投进，因而也被称为“滚动式开发”。对欠缺资金撑持的民企而言，预售轨制很大水平上助力了过往的集约化高速开展。
一家以高周转著称的大房企高管表达，如今公司内部正在做好降速、降规模的预备。其所在公司正合并区域，裁撤雇员，方案在5年内将销售额降至顶峰期的一半。
“预售轨制一旦取缔，公司就更得渐渐将规模降下往，做好足够预备和现房销售接轨。”一家曾剑指万亿的房契的财政负责人认为， 过往几年的震荡期是很好的行业教导，企业平安应该放在第一位，“一是整个行业开发规模要萎缩已成现实，二是企业主不敢再冒险。现房的预期会招致良多企业本来的资金模子、开发流程都要变。”
郭佳峰认为，现房销售需要金融的布景，房地产开发商的利钱成本降低至2%摆布，如许利钱成本降至200-300元/平方米，也能够实现现房销售。假设如今开发商又要自付地盘款，又要停止现房销售，市场规模会立即压缩，一个能够做20个项目标房企，现房销售只能做到四五个。