2022年6月底以来，部门城市呈现期房项目业主集体“断供”现象，主因在于预售造下，部门开发企业发作资金活动性问题招致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情感下，消费者对购置现房项目标倾向性加大，2022年全国商品室第销售面积同比下降26.8%，此中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降2.3%，现房销售面积占商品室第销售的比重自2018年明显回落后呈现上升，2022年占比上升至13.9%（2010-2017年期间，室第现房销售面积占比普及在22%-23%摆布，2020-2021年占比仅为10%）。
本年1月，全国住房和城乡建立工做会议指出 “有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险。”估量本年试点工做将较快推进，近期已有多地发文要试点现房销售，那也使“预售造能否应该退出”再次成为各界热议话题。
回忆过往，自我国预售造推行以来，商品房项目不克不及顺利交付的问题时有发作，固然各地对开发企业预售资金等方面停止了监管约束，但仍有部门购房者的权益没有完全得到保障。比拟于预售造，现房销售更契合群众对商品房销售的期看。近年来，部门省市陆续停止商品房现房销售试点工做，积存相关体味，如海南省于2020年已要求全面实行现房销售，本年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出撑持有前提的城市开展商品房现售试点。那么现阶段能否会全面取缔预售轨制？住房销售轨制将来将若何开展？本文通过梳理预售造现存的问题、比照国表里预售资金监管政策，对预售转向现房销售的影响及将来开展途径停止切磋阐发。
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我国预售轨制开展过程及现状
上个世纪跟着经济快速开展和社会不竭朝上进步，居民对商品房的需求敏捷提拔，而我国商品房赐与量严峻不敷，形成供需不服衡的现象。为了进步商品房赐与量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售轨制，起头推出商品房预售造。
上世纪50年代，香港室第普及整栋出卖，成交量极低，企业资金回笼慢。霍英东初创“卖楼花”形式，提出楼房在建成之前停止销售，同时将每层室第按单位停止零丁销售，该形式有利于增加住房赐与的同时，亦降低了商品房购置门槛，鞭策房地产行业的快速开展。1956年香港政府出台了《预售楼花附和书》，以法令形式确认了商品房预售轨制。
90年代，在我国城镇化历程初期，商品房赐与呈现欠缺现象。借鉴香港的楼花形式，我国逐步起头预售轨制试点。1983年深圳率先起头商品房预售试点，1986年上海跟进。1994年7月发布的《城市房地产治理法》，正式在法令层面确认了商品房预售轨制，对商品房的预售前提、监管做出了原则性规定，要求商品房预售所得款项，必需用于有关的工程建立。同年11月，住建部发布了《城市商品房预售治理办法》（别离于2001年与2004年停止过修订），对房屋预售行为的定义、预售前提、需要供给的证件、响应法式等停止明白要求。
表：商品房预售轨制出台过程
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材料来源：中指研究院综合整理
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1.商品房预售前提
根据《城市商品房预售治理办法》（2004年批改版），商品房停止预售需要称心以下根本前提：
（1）已交付全数地盘利用权出让金，获得地盘利用权证书；
（2）持有建立工程规划答应证和施工答应证；
（3）按供给预售的商品房计算，投进开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期；
（4）应当向城市、县房地产治理部分打点预售注销，获得《商品房预售答应证》。
在此根底上，差别城市对商品房预售前提设置了细则要求，如施工进度到达封顶或主体构造的必然比例，在称心预售前提后，开发企业即可停止项目开盘，并开启商品房预售工做。各城市中，一二个城市预售前提普及较高，上海、广州、深圳、厦门等城市获得预售答应证时普及要求低楼层项目完成构造工程并封顶。
表：部门城市预售答应证形象进度要求
材料来源：各城市住建局，中指研究院综合整理
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2.商品房预售资金监管
在购置期房过程中，购房者的购房款由定金、首付款与按揭贷款等部门构成。项目开盘前部门购房者会被要求缴纳定金或冻资，用以锁定房源或获取折扣，开盘确定购置意愿后，两边即停止签订合同、交纳首付款、打点按揭贷款等法式。购房者一般在 银行审批放款后的次月或根据合同要求停止还款，待至项目落成交付后打点产权证。
在预售轨制下，购房者需要先缴纳购房首付并停止按揭还款，项目完工后才能够收房，在此过程中，对预售资金停止监管至关重要。
期房胜利销售后，预售资金将遭到政府与银行监管，后续根据规定陆续放款。一般而言，预售资金应全数间接存进公用监管账户停止监管，开发企业不得间接收取或另设账户收存购房人的购房款。各地在对预售资金停止全额监管的根底上，将资金划分为一般监管资金和重点监管资金。一般监管资金指超越重点监管资金额度以外的监管资金，开发企业可按各城市规定提取，同时应当优先用于监管项目标建立或开发贷的了偿。重点监管资金一般用于确保项目工程建立进度的一般推进，因为《城市商品房预售治理办法》明白“商品房预售款监管的详细办法，由房地产治理部分造定”，因而各地域监管体例、监管额度、发放节点等有所差别。重点监管资金额度确实定办法一般包罗：按每平米固定成本核算、按方案工程造价预算上浮比例、按预售款比例等；资金拨付节点则根据各地政策，到达响应前提时按必然比例停止资金发放。
别的，部门处所政府容许房企能够用银行等金融机构开具的保函来替代等额的预售监管资金，并要求替代后监管账户内的余额称心规定要求。开发企业需自行联络情愿出具保函的金融机构，并得到监管银行的认同。同时，出具保函的金融机构因为承担响应风险，需要开发企业拥有较好的信誉天分及财政情况，或向开具保函的银行供给必然的抵押物。
图：商品房预售资金监管体例
材料来源：中指研究院综合整理
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表：部门城市重点资金监管体例
材料来源：各城市住建局，中指研究院综合整理
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3.预售轨制现存的问题
从房地产行业开展的角度来看，预售轨制下企业资金得以快速回笼，资金周转时间大幅缩短，项目投资节拍加快促进商品房赐与量增加。不成承认的是，预售轨制促进了我国房地产行业的快速开展。在过往20多年中，预售造处理了房屋欠缺的相关问题，同时比拟于现房，期房以较低价格销售也降低了购房者的置业门槛。
从汗青数据看，过往20年，期房销售不断是市场支流，且陪伴着房企高周转、高杠杆形式的开展，期房销售占比闪现上升趋向，现房销售占比在2020年降至仅有10.2%。
早在2006-2008年，全国商品室第现房销售比例曾到达30%以上，2009年降至27.1%，尔后，房企周转速度加快，2010-2016年，现房销售比例不变在22%-23%摆布，2017年现房销售面积呈现回落，招致占比下降，2018年现房占比已降至15.7%，2020、2021年占比仅为10.2%和10.4%。2022年，在期房交付风险上升后，现房销售占比呈现进步，全年商品室第现房销售1.6亿平米，同比微降2.3%，而同期室第期房销售面积大幅下降29.6%，现房销售占比上升至13.9%。
图：2006年以来商品室第期房及现房销售情状
数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击查看）
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从各地现房销售情状来看，海南省现房销售轨制施行后，新出让地盘均需现房销售，2022年现房销售比例接近40%。黑龙江、天津、吉林等地域因为购房者置业情感较低，项目往化慢，很多期房项目挈成现房销售，2022年现房销售面积占比别离到达39%、34%、26%。青海、四川、河北等省份2022年现房销售比例均不敷10%。
表：2022年各省商品室第现房销售情状
注：现房销售面积占比=商品室第现房销售面积÷（现房+期房销售面积）
数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击查看）
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预售造在鞭策房地产行业快速开展的同时也显露出诸多短处，例如开发企业违规调用预售款，招致项目呈现烂尾等。因为购房款的提早付出，项目存在的风险也转嫁给了购房者。此外，预售商品房交付原则与鼓吹口径纷歧等问题也会损害购房者合法权益。
我国关于现房销售的测验考试由来已久，央行早在2005年发布的《2004年中国房地产金融陈述》中就提出过“考虑取缔房屋预售轨制”，2010年广西省南宁市成为全国取缔房地产商品房预售轨制的试点城市（政策未能落地），尔后南京、苏州等城市推出要求现房销售的地块。2020年3月海南出台《关于成立房地产市场平稳重康开展城市主体责任造的通知》，指出“新出让地盘建立的商品住房实行现房销售造”。山东也在《山东住建事业开展“十四五”规划》中明白提出，“从严掌控新建商品房预售答应前提，逐渐进步预售前提，鼓舞有前提的处所或项目推行现房销售”。2021年以来，北京、福州、绍兴等地再次推呈现房销售地块试点，2023年全国住房和城乡建立工做会提出“有前提的能够停止现房销售”，河南省住房和城乡建立工做会议明白“以郑州、开封为试点，积极摸索预售轨制变革和现房销售。”我国关于现房销售测验考试从未行步，将来在推进房地产行业不变开展的过程中，现房销售试点范畴有看陆续扩展，预售轨制的变革仍在继续推进。
表：部门省市现房销售相关政策梳理
材料来源：中指研究院综合整理
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表：部门城市现房销售地块成交情状
材料来源：中指研究院综合整理
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比照兴旺国度商品房预售造，我国预售造仍有优化空间
目前国际上多个兴旺国度同样存在预售轨制，容许商品室第在完工前销售。针对其风险性，各个国度均有相关政策保障购房者权益。但因为房地产开展轨迹差别，各地预售轨制存在较大差别。通过比照国际体味，能够看到，国内预售轨制仍有优化空间。
从国际体味来看，针对期房销售，列国期房交付前的首付及部门购房资金一般由律师或第三方机构停止监管，待项目交付后付出给开发企业。房地产开发企业的资金次要来源于银行的建筑贷款而非住户购房款。同时，开发进度一般会向买方律师或监视机构按期报备，使购房者足够掌握期房的建筑情状、资金拨付信息等，保障期房及时交付。比拟其他国度预售造，我国在首付保障、工程监管等方面仍有待陆续优化，同时在购房者付款节拍和按揭还款时间等方面仍有改进空间。
1．美国：开发企业交付前无法获得预售房款，若未交付购房者可仲裁取回预付款
美国房地产市场关于房屋预售行为没有法令限制，无需打点特殊答应证。各州关于房屋预售的规定有所差别，配合点是预售资金拨付机造较为严厉，需交付后银行等金融机构才将首付和按揭贷款资金拨付给开发企业。
一般来说，开发企业建筑资金大部门来源于建筑贷款，建筑贷款额度一般在预估建筑价值的65%-80%，开发企业需要与贷款方配合筹议工程时间方案表，建筑贷款将根据建筑节点停止放款。银行等贷方将对开发企业的建筑节点情状停止监视，包管房屋一般销售交付，开发商能够一般了偿贷款。
购房者与开发企业确定预订意向后，一般要付出定金并签定预售合约，明白购房款的付出时间、体例等。定金比例凡是在房价的5%摆布，并在必然期限内可无前提返还。大大都房屋交易在完工后打点贷款手续，部门地域购房者前期需要付出响应首付款（凡是为房价的10%-20%），该款项根据施工节点停止房款分期付出。该部门房款将被存于开发企业的代办署理律师事务所负责治理的托管账户上，曲至商品房正式交付，开发企业才气获得响应款项。假设楼盘烂尾未能交付，购房者可通过申请仲裁取回，不承担任何责任与缺失。按揭贷款一般能够在房屋交付后停止还款，假设开发企业与贷方有协做关系，则能够提早敲定贷款利率，避免加息带来的利钱上涨。
2．日本：金融机构发扬监视感化，实行期房定金保全办法
日本通过法令对商品室第的预售行为做出必然限造，足够发扬金融机构的监视感化，对开发企业期房交付风险停止防控。法令律例方面，日本1952年6月发布第176号法令《宅地建筑物交易法》，标准地盘和房屋交易有关事项，对交易细则、各方责任等做出要求，该法令颠末不竭修订利用至今。《宅地建筑物交易法》原则上不容许建立工程完成前停止房屋销售，但完成“期房定金保全办法”后容许预售（定金不超越5%也不超1000万日元可不摘用）。办法要求开发企业在签定预售房的交易合同时，需要向银行等金融机构申请购房者所付定金的担保或保险，金融机构向购房者出具担保书或者保险的包管书，协助监视开发企业施工情状，如开发企业呈现违约，金融机构将对购房者停止赔付。
停止预售交易时，开发企业有义务向消费者阐明房屋交付利用时的详尽情状，法令规定购房者付出的定金比例不得高于房价的20%，余招待至商品室第完工交付时才向开发企业付出。凡是签定预售购房合同后，购房者即可与金融机构申请按揭贷款，但按揭放款与还款凡是在交付后起头停止，开发企业一般在交付后获得售房款项。该轨制对购房者的权益停止保障，制止了房地产开发企业未能一般履行合同而对购房者形成财富缺失。
3．英国：资金通过两边律师停止转移，开发企业与担保商协做供给首付担保
英国一般通过两边律师确定交易细则，律师协助购房者监视相关流程及协议，庇护购房者相关权益。项目前期，开发企业一般通过建筑融资获取项目总成本70%-90%的资金，金融机构根据与开发商筹议的工程时间节点，停止资金拨付。关于预售项目，购房者确定购房意向并签定预售合同后，凡是需要付出预定金。根据房屋类型、位置、开发企业及中介公司的差别，预定金金额也有所区别，一般在房屋总价的2%-5%。在签定合同的三周内，购房者需根据协议付出首付款，一般首付比例在10%-25%，预定金也将转进首付款内。同时，大大都开发企业都与担保商协做供给首付担保办事，首付将被存放在零丁的账户中，由英国抵押贷款协会承认的独立担保商以信任体例持有并担保，担保商负责在楼盘呈现问题时完成开发或了偿响应首付；凡是担保补偿有10万英镑或10%房款孰低的上限，超出此范畴的首付将难以被补偿。
后续款项将以分期形式缴纳，每笔金额可能为房价的5%-10%，交付前付款比例一般为20％-45％。预售房款一般通过律师停止转移，同时律师会对项目进度停止监视，保障购房者资金平安。在交付前，英国规定房屋需要颠末房产公证公司的查验验收才气交付，其余55%-80%房款在确认交付后将付出给开发企业。按揭贷款方面，针对贷款详细细则，差别的金融机构略有差别，大大都购房者可在交付前6个月停止按揭贷款申请，提交响应素材以及房产评估陈述，金融机构在审核完成后向开发企业律师账户拨发贷款资金。
4．德国：根据建筑施工进度分期付款
德国在《经纪人和房地产开发商条例》中造定了付款方案的响应原则，可在政府确定的付款方案原则中挑选响应节点，将整个付款方案划分为最多7期，完成响应的项目节点，方可收取响应比例款项，保障购房者资金平安，化解可能呈现的交付风险。假设开发商要求买方付出的款项高于法令规定的预付款，则根据联邦法院的相关判决，原定付款方案将失效，所有房款均可在验收后停止付出。
表：德国商品室第付款方案响应原则
注：付出款项比例为逐级累计造
材料来源：中指研究院综合整理
首付方面，德国没有要求更低首付比例，根据项目及开发企业的差别，一般首付比例在0-30%之间。 在交易流程方面，确定购置意向后，两边一般签定预定协议，包管不会在约按时间内将财富提赐与任何方。在开发企业从银行所贷的建立融资还没有完全批准、建筑答应证也未全数发放的情状下，为了确保后续交易可以顺利停止，购房者可先与开发企业签定初步合同并停止公证，避免开发企业将商品房销售给其别人。在签定正式购置合同前，购房者即可向银行申请按揭贷款。签定合同后，开发商将根据工程进度向购房者发送账单，购房者则转交账单给贷款银行，向开发企业付出响应款项。在工程落成后，一般仍有10%的购房款由律师专项保管3年至5年，做为房屋量量纠纷的包管金。民法典规定购房者能够要求两边银行对开发商诺言及工程进度供给担保，进一步降低开发商违约的可能性。
表：部门国度预售轨制比照
材料来源：中指研究院综合整理
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预售造转向现房销售轨制的影响阐发
比拟预售造，现房销售要求开发企业在项目完工存案后停止销售，可以必然水平庇护消费者的权益不受损害，也能对高周转与高杠杆可能引发的行业风险停止必然约束。与此同时，从预售转向现房销售，对开发企业、购房者、政府、金融机构、行业等各方均将带来诸多影响。
图：全面施行现房销售的影响
材料来源：中指研究院综合整理
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对开发企业影响：周转速度减缓，资金效率降低
对开发企业影响：周转速度减缓，资金效率降低
关于房地产开发企业而言，期房销售在称心商品房形象进度以及其他前提即可获取预售答应证，而现房销售则需要期待完工存案前方可销售，项目开盘销售时间从拿地后的数月提至数年。
开发企业运营现金流相当一部门依靠开盘后回流的预售房款，现房销售后回款周期大幅耽误，意味着开发企业无法实现资金快速回笼，同时开发贷还款也需期待现房销售。现房销售形式需要企业承担更大的风险，若项目建成后销售不及预期，前期投进资金收受接管及了偿贷款将面对浩荡压力，那也将倒逼企业愈加尊重市场供求法例，审慎拿地，科学决策。同时，数倍于期房销售的回款周期意味着房地产企业无法将资金再快速投进新的项目，不异时间内开发的项目数量将明显削减，企业规模增速将明显下降。
图：一般室第项目现房销售与期房销售时间比照
材料来源：中指研究院综合整理
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别的，现房销售利于保障楼盘项目操行，对项目工程量量提出了更高的要求，有效制止虚假鼓吹、量量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。现房销售愈加考验企业的产物力，高产物力、强品牌力的企业将来开展机遇或将更大。
对购房者影响：产物行量所见即所得，但商品室第价格或有所抬升
对购房者影响：产物行量所见即所得，但商品室第价格或有所抬升
现房所见即所得更契合购房者置业意愿，但从市场来看，因为贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本进步，那就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。同时，短期赐与才能下降也会对市场供求关系产生影响，进而带来价格的颠簸。
对政府影响：现房销售下卖地收进或承压
对政府影响：现房销售下卖地收进或承压
现房销售将促使房企审慎拿地，因而部门城市的地盘热度将下降，地盘成交规模也将缩量，那将间接影响处所政府财务收进，为了进步企业拿地积极性，处所政府需合理降低地盘价格。从积极的方面来看，现房销售下，购房者的权益保障性提拔，新建室第市场相关赞扬维权频次有看降低。
金融机构影响：现房销售使项目开发贷期限耽误，后续部门销售风险将由金融机构承担
金融机构影响：现房销售使项目开发贷期限耽误，后续部门销售风险将由金融机构承担
在现房销售完全代替期房销售后，银行所需承担的风险也响应提拔。在期房销售的项目中，销售回款逐渐笼盖开发贷及自有投进资金，使得开发商实现现金流回正，但若项目烂尾，购房者不单无法收房，还需要陆续向银行了偿贷款。而现房销售形式中，销售回款节点大幅延后，建立阶段的开发贷利用期限耽误，若项目建成后滞销，企业了偿金融机构贷款的不确定性将明显提拔。
图：现房销售与期房销售室第项目资金来源比照
材料来源：中指研究院综合整理
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对行业影响：行业开展降速，转向高量量开展
对行业影响：行业开展降速，转向高量量开展
现房销售形式下，房地产开发企业的高周转形式难认为继，现房销售有助于降低开发企业的资金杠杆；同时，现房销售形式短期内削减了市场新房赐与量，必然水平上也会招致行业开展降速。别的，现房销售将促使企业回回产物，进一步加速行业优良劣汰，促停止业更高量量开展。
将来商品房销售轨制途径阐发
（一）目前仍不具备全面实行现房销售前提
短期内全面实行现房销售将对市场赐与才能形成影响，并对开发商资金实力以及地产金融撑持形式提出更高的要求，目前并不是全方位推行现房销售轨制的适宜时机。 一是全面现房销售将对新房赐与、处所财务带来影响。当前，市场供需情况并未得到明显改进，部门城市的商品房库存其实不充沛。在此布景下，一旦全面实行现房销售，在目前库存往化完成后，房地产市场将面对必然时间的赐与断档期，形成供需构造的失衡。关于政府而言，现房销售或招致开发企业拿地意愿愈加低迷，招致地盘成交冷漠，从而影响政府财务收进，加剧处所政府财务压力。 二是现房销售对开发企业资金提出高要求。当前开发企业资金压力仍较大，运营性现金流相当一部门来源于商品房销售回款。短期内全面取缔预售造将使开发企业资金压力进一步加重，加速企业风险表露。 三是现房销售需要银行等金融机构改变资金撑持形式。预售轨制下开发企业利用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐渐了偿贷款，银行资金回流速度相对较快。转向现房销售后，企业开发贷利用时间耽误，金融机构若何更好地赐与企业资金撑持的同时，降低本身资金风险或是将来研究标的目的。
（二）将来新房销售形式开展途径
预售轨制与现售轨制并不是是完全对立的关系，在向现房销售轨制改变的过程中，预售造仍将发扬重要感化，过渡阶段二者之间的彼此共同或将对市场产生必然促进效果。
1.开展示房销售试点，逐步转向全面现房销售
对部门项目停止现房销售试点并逐渐加大试点范畴是目前向现房销售改变过程中较为适宜的途径之一。
现房销售逐渐妥帖前，市场根底前提需要得到称心。一是市场处于供求根本平衡或供过于求的形态，市场库存充沛，在现售范畴扩展的过程中不会形成市场供需失衡。二是逐渐鞭策开发商适应现房销售形式，不变赐与端预期，赐与市场充沛的消化期。
现房销售轨制下，响应的赐与端政策、金融端政策需要同步跟进。在项目试点阶段恰当通过降低地价，降低贸易配建比例等办法，同时简化审批流程，对流程实行便当化审批，削减企业拿地到开工所需时间，缩短项目开发周期，降低开发企业资金压力，进步开发商对现售地块的获取积极性；金融端研究合理处理资金缺口计划，有效称心开发企业建立期的合理融资需求。
2.在向现房销售轨制开展过程中，不竭优化预售政策和监管
目前，预售轨制仍然是我国较为普遍利用的房地产销售轨制，在连结目前轨制的前提下，不竭优化相关政策和监管亦是将来开展可选途径之一。2022年以来，各地政府已出台预售相关政策近200条，从优化预售前提、预售资金监管及相关预售流程等方面停止调整，鞭策商品房预售轨制愈加完美。
预售轨制带来的间接问题之一在于交付风险，对其停止预防及化解将是完美预售轨制的重要标的目的，如加强工程进度和资金平安的把控，对购房者付款节拍及按揭还款时间停止优化，对房地产开发企业实行信誉分级轨制，对存在交付风险、虚假鼓吹、量量问题等的企业进步其预售门槛，加强资金监管，庇护购房者的合法权益。
整体来看，当前，预售造仍是我国商品房销售的绝对支流形式，短期内全面实行现房销售对商品房市场赐与才能、开发商资金实力等均有较高的要求，需要循序渐进的推进。从现实情状来看，较为稳妥的体例是各地因城施策，连系本地市场供求关系、库存前提等开展试点，其实不断总结试点体味，完美相关政策及轨制安放。在此过程中，政府也需要不竭完美预售轨制，包罗优化预售资金监管、加强工程进度管控、调整居民付款节拍等，促停止业更高量量开展。
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