香港地产商霍英东恐怕没有料到，在七十年后的今天，他一手创建的“卖楼花”形式——商品房预售造，其霸主地位已是朝不保夕。
“现房销售”大有燎原之火之势。2023年1月17日，全国住房和城乡建立工做会提出“有前提的能够停止现房销售”后，山东、河南、安徽、四川等省份先后开展商品房现售试点。至此，全国有十多个城市试点现房销售。
动静传来，有人欢喜有人忧。对购房者来说，能够买到“所见即所得”的“家”，不消担忧烂尾问题；但一些习惯了资金高周转的房契却兴奋不起来，那意味着企业资金回笼周期变长，从拿地到开发，可能1~2年之内都在投进，没有收进。
经济学家任泽平整言，做为中国商品房销售的最次要体例，预售造极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房赐与，鞭策了城镇化开展历程。
但站在当前的语境下，商品房预售造转向现房销售很有需要。
2月24日，瑞银财产治理投资总监办公室也颁发机构看点称，为保交楼，大部门开发商（指中国）认同预售轨制持久或逐步转向现房销售。“将来，中国的住房销售安放可能从百分百预售，转向10%~25%的预付加上完工后付款的形式，类似于新加坡和澳大利亚。”
只是，变化并非一蹴而就。
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（图源/视觉中国）
格局被突破了
“可以现房，何必期房？”当看到那个告白词时，程澄心里又有了波涛。
她不断想在海南买套度假房。前几年，因为疫情等原因，程澄不断没能下定决心进手。本年开年，她将买房的日程从头提上来了。
但再次存眷新房市场后，她发现改变更大的是，在网上起头频繁刷到“现房销售”的动静。所谓“现房销售”，即将完工验收合格的房屋，以“钱货两清”的体例出卖给购置人。那契合日常生活中绝大部门商品的交易习惯。
与其买期房之后担忧量量问题或者呈现烂尾，抉择“一手交房，一手交钱”的现房岂不更踏实？心动不如动作，2月中旬，程澄便让熟识的房产中介在海南帮她找到一些现房。
领会事后，程澄发现中介供给的都是一些总价低、小户型的房子。好比，有一套是位于三亚市海棠湾86平方米、总价245万元的房子，还有一套在清水湾，面积76平方米、总价170万元。
从房价看，两套房子都很诱人，但中介坦言，“好一点的房子，一个城市提早卖完。那些都是期房卖剩下的，或多或少都有点瑕疵。”对方的照实相告，程澄在感恩之余，也对此现象迷惘不解。
该中介阐明说，如今市道上有两类现房：第一类是尾盘，即期房销售到尾期，已进进现房销售阶段。那类现房是积压盘，除了因疫情和市场情况滞销外，大多是他人挑剩下的。那些房子本身存在一些缺陷，好比朝向差、户型设想欠好、景看差、摘光通风欠好等。
第二类是各大城市正在试点的“现房销售”。那种形式凡是是，“地盘拍卖环节配必然比例的现房面积，然后由开发商停止竞拍。开发商竞拍胜利后，将房子建起来，房子完工存案后才气出卖。各大城市的现房销售形式都差不多。”杭州房管局的一名人士告诉市界。
那类现房销售其实早有先例，譬如2014年的上海，2016年的深圳和2020年起头实行该政策的海南。
而要说起各地推行“现房销售”的原因，还得先聊聊我国的期房预售造。期房，起源于香港的“楼花”，即房子还没建好，开发商就能够拿出来开盘预售。拿着预售的钱，开发商不只能完成后期的建立，还能陆续拿地。
在房地产行业早期，期房预售造可以有效搀扶处于生长期的开发商，通过资金和销售的快周转，到达提振市场行情、扩展市场规模的目标。但跟着房地产市场告别黄金时代，在“房住不炒”的政策定位下，预售造权责失衡等交易困局，逐步表露出来。
2021年上半年之前，各田主如果在供地规则中，明白了现房销售的形式，起点是“稳房价、稳地价、稳预期”。彼时，各地关于现房销售的变革，更多是从鼓舞和自愿的角度动身。2021年下半年后，关于现房形式的讨论，次要从提防烂尾楼风险、提防房企金融风险蔓延等角度动身。
而那背后的逻辑是，房地产行业处于调整期的那几年，有许多习惯了高周转、高杠杆的房契陷进资金链危机，以致楼盘停工，以至呈现大面积烂尾。在此布景下，贷款买了期房的人，不只拿不到属于本身的房子，每个月还需要向银行了偿房贷本金和利钱。
“企业的运营风险转由社会承担，预售造酿成以期房之名，行现房之实。”一名资深地产人士告诉市界。
为了制止风险加剧，一个城市在地盘出让环节设置了竞报“现房销售”面积环节。也就是说，从开发商拿地之初，就确定好其现房销售的规模。
如北京，继2021年第二次集中供地初次试点“竞现房销售”后，2022年继续设置竞报“现房销售”面积环节，并加大比例。在借鉴其他城市体味的根底上，长沙是通过两种形式试点竞现房销售：一是按总量比例试点，二是按区域供需现实试点。
进进2023年，现房销售的势头有增无减。1月17日，全国住房和城乡建立工做会提出“有前提的能够停止现房销售”后，山东、河南、安徽、四川等四省先后开展商品房现售试点。至此，现房销售原有格局产生了改变，跳出了鼓舞和自愿的范围。
就在程澄对第二类现房表达感兴致时，现实又给她泼了一盆冷水：在海口买房必需是当地人，而她的户口其实不在海南。
不外，中介告诉程澄，即使她有海南户口，也纷歧定买得上那里的现房。“海口正在销售的现房不只少还很火爆，华润光阴里和中海汇德里两个楼盘，开盘后只用了两个月时间，几乎一网打尽。光阴里没有房源了，而汇德里剩下的是靠马路边的大户型。”
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现房会比期房贵吗？
现房销售在试点城市陆续启动后，购房人更在意的是，那能否会招致房价上涨？
那两天，北京的萧雅接到了售楼处的德律风。两年前她存眷的一个期房，现在有了新动静。工做人员告诉她，那个楼盘如今还剩一些尾盘房源，都是现房销售。不外萧雅发现，现房的代价和两年前的期房比拟，贵了一些。“并且小户型没有了，只剩下大户型了。”
针对那一情状，北京一名资深房产中介告诉市界，“有的现房比期房卖得贵，也有卖得廉价的。次要看市场大情况以及每个楼盘的定位，假设地段、户型等前提不错的话，根本每平米能贵3000元~5000元。”
卖得比期房贵的现房，除了是因市场大情况滞销的积压盘外，有一些是开发商为了博得更大程度升值，特意留下的好房子。因为错过楼盘销售时机，它们也成了尾盘。
而卖得比期房廉价的现房，大都是筹谋错误或房源先天不敷，没能“结业”。易居研究院数据展现，历年现房价格总体上比期房价格要低，好比2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。那种情状大都因为那些是瑕疵房源。
但是，完工存案后才气出卖的现房差别。“如许的现房跟期房，从施工环节没有什么区别，图纸怎么设想就怎么建造。”一家出名房企工程部人士表达，凡是来说，那类现房会比期房贵出很多。
以海口首批现房销售的华润光阴里和中海汇德里为例，“海口新房均价为1.73万元/平方米，华润光阴里存案价是2.06万元/平方米，而中海汇德里则是2.1万元/平方米。差价可能在3000元~4000元/平方米。”海南资深房产中介王潇告诉市界。
“一手交钱，一手交房”背后，意味着“所见即所得”。小区情况、生活配套、物业水准、建筑操行等环节，不再是写在纸上的工具，而是在买房过程中能够逼真感触感染到的。
购房者不只不消担忧房子烂尾，还能够在房子里感触感染阳光、规划，以至能够起头设想拆修，一切就期待购房手续完成，即可拆修进住。那是现房的天然优势，也是其更大的卖点。
“购房人假设买了期房，还得等一两年才气进住。”在北京某出名房企担任治理层的郭齐告诉市界，从企业角度来看，固然拿的是统一块地，但在完全由市场经济调剂的前提下，两个项目门对门，一个是现房，一个是期房，前者天然要卖得贵些。
那么，现房一般会比期房贵几？
“那是随行就市的订价，没有一个公式。假设根据项目标详细定位，以及根本前提来看，贵出的价格怎么也得至少是两年房租。”郭齐认为，除非全市场都是现房，将它的优势给抹平了，但那也不料味着，现房销售就有比期房廉价的可能。
抽丝剥茧下，那背后更深层的原因是，开发商现房销售的面积越多，意味着项目标资金成本越大。在北京、广州等地，预售造下，一般能做到三个多月开盘，项目假设卖得好，从开发商交完地盘款再到开盘预售，可能半年就实现了现金流回款。
反看现房销售，“一般从买地到完工存案，再到开盘销售，可能需要两年的时间。房企投到项目里的钱大部门是借来的，都有资金成本。假设按6%的折中利钱来算，房企两年要承担的利钱可能12%。”郭齐说。由此可见，在现房销售轨制下，开发商的利润被摊薄了。
“所以，开发商做现房销售，将成本转移一部门到购房者的手里，那是没办法的事。”郭齐感慨道。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，则将“现房比期房贵”那一现象，比方成“羊毛出在羊身上”。她告诉市界，融资成本是开发商的一个重要成本构成。预售房价较低的一个次要原因，是购房人提早付出了一部门购房款，降低了开发商的融资成本。“而现房销售会增加开发商的融资成本。成本高，房价就高。”
从那个角度来看，“对一些房企来说，现房销售并非一个好生意，出格是一些现金流不安康，或者借贷成本比力高的企业。”郭齐坦言。
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漫漫征途下
往年，郭齐所在公司也竞拍了配有现房销售的地盘。
在不考虑房企现金流的前提下，郭齐认为，现房销售对整个房地产行业来说，确实是个严重利好，有助于行业躲避风险。“从营销层面来看，现房也好卖。现房大大削减我说服客户的成本。我不消讲得口干舌燥，只需要带客户到房子的每个角落看看，那就是最强的说服力。”
不外，在赵秀池看来，现房销售假设没有响应的金融轨制跟进，恐怕持久难认为继，也难以大规模开展。
从过往体味看，即使是一些资金实力雄厚的房契，在做现房销售时也无法“施展拳脚”。仍是以华润光阴里和中海汇德里为例。
中海汇德里，是2020年3月的“地王”，楼面价为1.18万元/平方米，开盘价则为2.1万元/平方米。华润光阴里，是2020年8月的“地皇”，折合楼面地价为1.12万元/平方米，开盘价为2.06万元/平方米。
有业内人士算了一笔战，华润光阴里的建安和拆修成本至少都要七八千每平方米，再加上两年多的开发周期，各类人工收入，总成本至少要两万元。根据开盘的销售均价，房企根本无钱可挣。面临如斯残暴的现实，开发商拿地兴致寥寥。
2021年9月，杭州第二批集中供地，有做为现房销售试点的10宗“竞操行”地块，最末全数流拍。所谓“竞操行”，就是先审核开发商资格，再让其提报计划，政府打分后再参与竞价。之后，开发商还需要先打点不动产注销，再停止操行核验，最初才气现房销售。
也就是说，在拿地后的很长一段时间，房企只要投进没有产出。那个冷意，地产老板们都嗅到了。
市界领会到，即使2020年就全面实行现房销售，海南也并未大面积展开。“我晓得的是，只要海口那边施行现房销售了，好比中海和华润那两家房企，其他小开发商因为资金实力不敷，达不到现房销售的前提。”王潇说。
但也有民营房企迎难而上。2022年8月，普罗中国集团董事长徐益明公开表达，将来，普罗抱负国所有的销售，都将摘取现房销售政策。普罗抱负国是远郊大盘，开发周期比力长，且不断是售卖生活体例和生活理念的企业，投资拿地动做频次较低。
从目前来看，除了普罗中国如许少数非高周转的民营房企外，做现房销售的次要群体仍是央企和国企。他们也有两种构想，一种是分期、分栋、分块开发，通过工程节点实现部门产物提早销售；另一种是通过产物规划凸起产物优势，并以小面积、低总价区分客群，与周边产物差别化合作。
那两种构想的核心都是：加快资金回笼，削减因资金收受接管的耽误带来的额外费用。
前杭州金朝控股集团营销中心社群总监殷俊，更情愿将现房销售视为一场房企大浪淘沙的游戏。他告诉市界，因为那要求房企具有更高的市场研判和项目筹谋设想才能。同时，对项目建筑的适应性、在地性也会大幅进步。而且，“大型头部房企在融资成本、品牌价值、销售渠道方面的优势会愈加明显。”
另一名资深地产人士亦认同此看点，“叠加2021年启用的房地产融资‘三道红线’‘四档治理’以及室第用地‘双集中’行动，现房销售的推行下，行业有向头部集中的明显趋向。”
赵秀池则认为，市场经济下需要更多的利用市场经济手段，调动市场主体的主动性和积极性，应该完美一系列信誉系统。“包罗成立开发商信誉评判系统，对守信开发商赐与优惠融资撑持、税费减免期待遇；降低资金监管的力度，构成守信者走遍全国，失信者寸步难行的市场格局；通过无理由退房躲避预售造带来的交房与量量风险。”
关于大面积推行现房销售，行业仍有争议。但无论若何，在那场变化中，更大的受益者仍是购房者。即使面临“现房会比期房贵”那一事实，包罗程澄在内的多名购房者，都当机立断地表达，会“优先购置现房”。
在心心念念的“家”面前，那多出来的两年，或者更多的房租，此时都变得何足道哉了。
（文中程澄、萧雅、王潇、郭齐为化名。）
做者 | 陶婷
编纂 | 田晏林
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