中新经纬2月9日电 题：现房销售变革提速，已从“鼓舞”晋级为“试点”
做者 严跃进 上海易居房地产研究院研究总监
2月7日，河南省住房和城乡建立工做会议明白，2023年河南将逐渐进步预售门槛，以郑州、开封为试点，积极摸索预售轨制变革和现房销售。同时，开展住房优居动作，进步住房操行，扩展住房消费。
河南是2022年全国保交楼工做的标杆省份，此次再提现房销售变革更具风向意义。我们通过研究发现，当前现房销售(指“即买即交付”的新建商品室第，不包罗商展、写字楼)变革在提速，且大城市推进节拍明显加快。现房销售政策正从过往“鼓舞”晋级为“试点”，那或将表白现房形式变革已正式开启。
全国现房销售规模明显比期房销售行情好
2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据呈现小幅降温，与房地产市场降温有关。若比照全国房地产销售别的两个目标，现房销售数据其实其实不差。2022年，全国新建商品室第成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，那阐明现房销售市场并没有碰着较大下跌。
图1 全国现房销售面积及同比增速
数据来源：国度统计局、上海易居房地产研究院
数据展现，2021年6月，全国现房销售占比为9.5%，随后该目标总体处于攀升态势，2022年12月一度到达13.9%。现房销售占比拉升，表现了购房者自信心改变。受烂尾楼事务冲击，购房者担忧买期房有风险。而“所见即所得”的现房愈加受宠，使得现房销售市场占有率提拔。
图2 全国现房销售面积占比(岁首年月累计销售面积口径)
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数据来源：国度统计局、上海易居房地产研究院
警惕劣量现房混进交易市场
研究展现，历年现房价格总体上比期房价格要低，如2022年现房价格为8326元/平方米，期房价格为10486元/平方米，两者价差为2159元/平方米。
理论上现房认购风险较小，其价格应比期房要更高。之所以闪现反常，原因在于目前市道上有部门现房属于滞销盘或尾盘，即户型或产物存在瑕疵，房价较低。
那给我们提出警示：当前现房销售占比在拉升，但可能存在不良交易构造。即部门劣量现房可能在那两年“混进”到室第交易市场。
图3 全国现房和期房的销售价格
数据来源：国度统计局、上海易居房地产研究院
我们针对全国31个省份在2022年的现房销售面积、同比增速、近3年销售面积占比等统计后发现，2022年，部门省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速别离为41%、33%和32%。目前，江苏、河南属于现房销售规模较大省份，别离为1942和1555万平方米。湖北现房销售面积同比增速拉升明显，到达32%。其在2020年、2021年现房销售占比均为9%，到2022年则上升为15%。
近5年现房销售规模占比有看到达20%
中国内地期房销售形式已实行超越30年，该轨制为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活泼等发扬了积极感化。2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险切磋明显增加，关于现房销售的各类文件和定见也明显增加。最为典型的是，2023年1月，全国住房和城乡建立工做会议召开。此次会议明白要促进转型，有前提的能够停止现房销售。
当前，全国现房销售规模占比约为14%，估量在近5年政府变革鞭策下，到2028年全国现房销售规模占比有看到达20%，那意味着后续购房市场中，5套住房有1套是属于现房。
现房销售占比上升，素质是各地地盘赐与形式的转型，将来，全国多个城市的地盘、房地产开发、住房交易等城市随之改动。