“本年正式开工了。”2023年2月的最初一天，在沈阳恒大文化旅游城“兄弟姐妹群”里，群主发布了一则沈阳市苏家屯区某派出所的通知：3月1日上午9点30分，在B14对面苏中建立项目部，举行四个地块复工开工仪式。
那关于苦苦期待交房的业主们来说，无疑是食了个“定心丸”。
3月1日上午，在施工现场的场地内，简易搭建起的仪式现场聚集了良多业主，沈阳苏家屯区城建局和房产局负责人以及恒大辽宁方面的负责人都向业主们做出了交房的许诺。
做为此中一个烂尾楼地块复工的业主，李超（化名）回想那两年的期待和煎熬，心中五味杂陈。
“如今回想，当初不该该买期房，痛快买个二手房也不至于那么被动，耽搁了良多事。”李超说。
其时和邻人家的发小约好一路买房子，伴侣左挑右选没有出手，急性质的李超渐渐一个月时间看遍了沈阳的楼盘，最初抉择了文旅城，等来的却是漫长的本色性停工。
包罗李超在内的良多人，透过此次冲击，都从心底里产生了关于期房销售形式的不相信。
那种市场预期的自信心不敷，使得政策频出之下，大部门城市房地产市场供需两侧仍然略显低迷，以致于良多期房被托成了现房来销售。
“保交楼”的客看需要叠加楼市置业情感上升和市场预期回热的需求，多重考量之下，商品房重启现房销售试点似乎迎来绝佳契机。
不外在业内人士看来，现房销售在保交楼特定的情况下重启，全面展开还为时髦早，事实现房销售会加剧房企的运营承担，出格是现房销售对开发商资金实力以及地产金融撑持形式提出更高的要求。
从鼓舞到试点
2023 年 1 月17日，全国住房和城乡建立工做会议召开，此次会议明白要促进转型，并提出“有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险”。
尔后，山东省、河南省、安徽省、四川省四省提出撑持有前提的城市开展商品房现售试点。
根据媒体报导，进进2月，山东潍坊在住房和城乡建立工做会议上强调，要促进转型，鼓舞开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。
此外，在2月6日召开的安徽省住房和城乡建立工做会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地造宜开展示房销售试点。
统一天，四川省人民政府印发《聚焦高量量开展鞭策经济运行整体好转的若干政策办法》提出，撑持有前提的城市开展商品房现售试点，积极鞭策房地财产向新开展形式平稳过渡。2月7日，河南省住房和城乡建立工做会议在郑州召开，会议明白，本年将进一步标准商品房预售资金监管，逐渐进步预售门槛，以郑州、开封为试点积极摸索预售轨制变革和现房销售。
针对现房销售政策，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉颁发评论称，郑州已赐与地盘和新房都良多，在售和潜在赐与量十分大，房价又继续下跌，施行现售不会因赐与周期长、建立成本高而使得赐与跟不上。
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据克而瑞数据，2022年12月郑州新建商品室第库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。
据此看来，开展试点背后是基于商品房室第的较高库存，让现房销售形式能后顺水推船开展起来。那一特征印证了住建部提出的“契合前提的城市”说法。
全面妥帖面对挑战
固然商品房预售轨制已经呈现政策层面的调整契机，但是全面推开却其实不详细前提。
据中指研究院市场研究总监陈文静阐发，在短期内全面实行现房销售将对市场赐与才能形成影响，并对开发商资金实力以及地产金融撑持形式提出更高的要求，目前并不是全方位推行现房销售轨制的适宜时机。
沈阳市某公司处置金融配资的人士认为，房地产预售轨制关于地产开发企业融资贷款来讲周期更短，资金回流速度较快，反之现房销售从贷款利用周期来说，时间会大大耽误，并且关于金融机构来说，时间耽误就陪伴着资金风险的升高和周转的降低，那并不是是房企情愿看到的。
在该人士看来，目前房地产市场仍然比力低迷，房企的资金面没有实现底子性的好转，如许以来，房企拿地意愿就会进一步降低。此外，一些处所中斗室企资金多以来贷款开发楼盘，现房销售形式的资金压力或许部门小型房地产企业会退出市场，倒霉于行业不变开展。
不外，在购房者的一方，关于现房销售政策仍是持撑持承认的立场。
沈阳市某品牌房产中介人员说：“过往一年，市场整体情况相对低迷，沈阳市二手房市场存量也很大，招致沈阳市个别新楼盘预售其实不抱负，期房挈成现房，现实上本年部门在售楼盘已经把现房销售做为营销的一个亮点拿出来了。”
“沈阳老苍生比力信得过大开发商，也都喜好买大开发商的房子，但是那几年，出格是良多品牌企业的楼盘，老是有量量赞扬、合同纠纷、配套削减、拆修反面原则等一系列问题，最怕就是延期交房，买个房子提心吊胆就怕烂尾。我们中介必定是期看现房销售的，与其看沙盘，不如看楼盘，购房人看见的房子什么样，买到手里的就是什么样的，潜在的风险没有了，烂尾什么的更不成能”，该中介人员说。
中国银行研究院研究员叶银丹此前在承受媒体摘访时阐发指出，现房销售既可以庇护消费者的权益不受损害，也能对房企楼盘量量和交付行为等停止约束，有利于“保交楼、稳民生”。特殊是关于房地产企业来说，现房销售轨制有助于标准其资金运用、项目运营、企业运营等方面，避免产生资金断裂和风险蔓延。总的来说，在当前楼市供需两侧撑持鼓舞政策频出的根底长进一步试点现房销售轨制，将有助于加强市场自信心，鞭策正在看看的购房者加快进市，以促进需求回热。
市场自信心和房企资金周转重塑
据中指数据阐发，过往20年，期房销售不断是市场支流，且陪伴着房企高周转、高杠杆形式的开展，期房销售占比闪现上升趋向，现房销售占比在2020年降至仅有10.2%。
早在2006年至2008年，全国商品室第现房销售比例曾到达30%以上，2009年降至27.1%，尔后，房企周转速度加快，2010年至2016年，现房销售比例不变在22%~23%，2017年现房销售面积呈现回落，招致占比下降，2018年现房占比已降至15.7%，2020年、2021年占比仅为10.2%和10.4%。2022年，在期房交付风险上升后，现房销售占比呈现进步，全年商品室第现房销售1.6亿平方米，同比微降2.3%，而同期室第期房销售面积大幅下降29.6%，现房销售占比上升至13.9%。
并且，在业内人士看来，从久远角度阐发，预售轨制变革都是大势所趋。
比拟预售造，现房销售要求房地产开发企业在项目完工存案后停止销售，可以必然水平庇护消费者的权益不受损害，也能对高周转与高杠杆可能引发的行业风险起到必然的预防和约束感化。
也就是说，现房销售轨制试点及后续妥帖，关于市场自信心重塑有着积极的感化，不外房地产企业也势必面对销售不及预期的风险，必需要愈加隆重拿地，科学决策。
不外，在前述金融机构人士看来，那个改变还需要很长时间，事实房企资金周转形式的重塑，相当于把部门销售风险加在了金融机构的肩上，并且一旦房企隆重拿地，部门关于地盘出让依靠严峻的城市会面对财务压力，不外如许一来，会让地盘价格有所下降。
据相关阐发，现房销售利于保障楼盘项目操行，对项目工程量量提出了更高的要求，有效制止虚假鼓吹、量量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。现房销售愈加考验企业的产物力，高产物力、强品牌力的企业将来开展机遇或将更大。
不外，企业回回产物，利好行业优良劣汰，才气实现房地产行业高量量开展。
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文章来源:中房网