导语
2月16日，莫斌在碧桂园集团2023年度工做会议表达，将来现房销售必然是大势所趋。2023年以来鞭策商品房销售的政策不竭出台，房企基于“现房”的营销体例不竭迭代，房企应若何调整？
◎文 /沈晓玲、张少贤
2022年下半年起头受停工停贷潮影响，负面市场情感不竭呈现，多条“保交付、保民生”政策持续出台。2023年1月17日，在全国住房和城乡建立工做会议上，住房和城乡建立部部长倪虹提到“有前提的能够停止现房销售，陆续实行预售的，必需把资金监管责任落实到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反响，并起头推行现房试点。
事实上，在政策倡导现房销售前，部门房企也已经起头测验考试基于“现房”的营销手段以博得购房者自信心。 目前市场上常用的“现房营销”手段次要包罗准现房提早交付、库存现房让利出卖、期房交楼包管等，但从监测来看，效果各别。
01
准现房提早交付，自带营销属性
购房者相信不愁销路
为获得消费者承认，较多项目加快工期提早交付，以至为后续项目博得市场空间。项目标提早交付不只能实在展示产物操行，也有利于项目所在市场的口碑打造以及品牌鼓吹。根据CRIC监测数据展现，在疫情散点多发的情状下碧桂园、保利、中海、招商、建发、旭辉等房企在重点地域实现了差别水平的提早交付，支持购房者自信心，如2022年保利开展全邦交付房产25.9万套，此中30%房子完成提早交付，旭辉集团提早交付1.8万套，占全邦交付总量的1/5。
从效果来看，项目标 提早交付力是最间接的品牌、操行鼓吹体例，无锡的建发泊月湾于2022年8月提早4个月交付，在持下期仍能连结优良的市占率，其仍然能进围《2023年1月无锡市区商品室第项目销售金额TOP10》。福州平潭鲁能公馆于2022岁尾提早9个月交付，2023年1月销售129套，成交量占本地同期间所有项目比例超越60%。 提早交付对多期项目标营销效果更为显著，石家庄旭辉滨河江来一期二期（旭辉公元）提早3个月交房，2022年9月之后项目后续上市获得市场承认，该项目2022年进围位列石家庄销售额TOP11，以至在本年1月进围河北省销售第22名。
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02
库存现房以促往化为次要目标
房企拿出更大诚心才有效
库存现房是项目已完工、但未销售而产生的现房，凡是存在着楼层、户型或者其他方面的问题，招致产物无人购置构成库存积压，因而在那类现房营销过程中 多以折扣让利、特价房、买房送车位等形式为主，从CRIC监测情状看， 2023年已有多家房企“以交换回款”以减轻房企库存压力。
从效果上看，因为产物上的存在硬伤，小幅让利效果有限，企业需给出更大诚心。2022年5月时代中国举办了现房节，从公开材料来看未发现特殊大的折扣，活动包罗首付分期、买房送车、老带新送物业费以及露营活动等，且根据之后发布的中报数据来看效果有限。比照时代中国2021年和2022年中期财报数据，时代中国的库存现房占比继续攀升，在2021岁尾库存现房占比已接近8%的程度，在现房节事后，2022年中期的库存现房占比未有下降，以至接近10%的程度。
03
期房“交付、往化”两把挠
营销体例需重视合规性
期房仍然是当前房地产销售的支流，但期房其实不具备现房“所见即所得”的实在体验，还有烂尾、货不合错误版等风险。为缓解购房者对项目烂尾、暴雷的焦虑，很多开发商会提出在项目交付前“0首付”“0月供”的活动。
详细来看，在首付环节，首付分期是开发商习用的首付营销体例，在实操层面经常与低比例首付共同利用，必然水平上能起到增加到访、成交转化的效果，但因为低比例首付、通过第三方对首付停止分期的体例其实不合规，喊停、辟谣以至惩罚常有发作；在月供环节，开发商垫付月供是近期常见的变相折扣手段，固然没有号令制止，但变相折扣力度不克不及超越本地存案价的调整幅度，不然也面对喊停、惩罚风险。虽然那类营销活动的起点是正向的，但 在现实操做过程中仍是要制止进进“灰色地带”。
总体来看 ， 在政策倡导现房销售的布景下，市场对现房销售非常存眷，但是实现实正意义上的现房销售仍有很长一段路要走。目前通过提早交付手段，最能鞭策项目往化，但提早交付不是简单加快项目建造进度，对现金流的合理规划、对建造整个流程详细环节的把控以及营销节拍的展排，都是房企需要考量的重点方面。房企现阶段可集中资本加速优良项目标工程进度，提早交付挣得市场自信心、促进资金回笼。
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