2023年2月7日，河南省住房和城乡建立工做会议召开。此次会议明白，本年将进一步标准商品房预售资金监管，逐渐进步预售门槛，以郑州、开封为试点，积极摸索预售轨制变革和现房销售。河南是2022年全国保交楼工做的标杆省份，此次提及现房销售形式的变革，具有风向标意义。因而，连系河南此次变革精神，深进阐发全国现房销售的市场与政策，具有积极的意义。
现房销售是指购房者认购了“即买即交付”的商品房，区别于到售楼处认购期房的行为。本陈述提及的现房，特指新建商品室第，不包罗商展和写字楼。本陈述对2022年全国现房销售的量价数据做了系统阐发，同时也梳理了历年来现房轨制变革的各类摸索。我们认为，现房销售的变革节拍在提速，包罗河南等省份的摸索立异，有看为全国各地的试点供给值得借鉴的内容。相关工做齐发力，将有助于促进房地产新开展形式的更好成立。
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全国现房市场情况
1、全国现房销售规模：明显比期房销售行情好
2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据呈现小幅降温，和全国房地产市场降温的大情况有关。不外需要阐明的是，若比照全国房地产销售的别的两个目标，现房销售数据其实其实不差。2022年全国新建商品室第成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，那反过来阐明现房销售市场没有碰着较大的下跌。从现实反应情状看，2022年楼盘停工烂尾风波事务影响了购房者自信心，也使得部门购房需求从期房市场转进到现房市场中。
2、交易构造：现房占比继续拉升
我们对2013年以来全国现房销售的规模占比做阐发，即“现房销售占比=岁首年月累计现房销售面积/岁首年月累计新建商品室第销售面积”。2018年起头现房的销售占比继续走低，也阐明室第交易市场中认购期房的比例越来越大。那一态势不断延续到2021年的6月份。2021年6月份，全国房地产市场步进新一轮降温通道，房企债务问题起头表露出来，停工断贷风波起头呈现。此类事务下，购房者关于认购期房产生了较大的顾忌，部门购房需求进进到现房市场中。
数据展现，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该目标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该目标陆续上升，到了2022年12月到达13.9%的程度。现房销售占比的拉升，表现了购房者购房自信心的改变。受烂尾楼事务的冲击，购房者担忧买期房有风险。而“所见即所得”的现房愈加受宠，天然使得现房销售的市场占有率提拔。
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3、成交均价：低于期房价格
对全国现房和期房的销售价格停止阐发，能够看出，历年现房价格总体上比期房价格要低，好比说2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。理论上说，现房的认购风险较小，其价格应该比期房要更高。之所以呈现那种反常现象，原因在于，目前市道上的部门现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产物存在瑕疵，所以其房价会比力低。其对我们的启发是，目前现房销售占比在拉升，但那也不是我们所期盼的交易构造。部门劣量现房可能在那两年“混进”到了室第交易市场，那是我们需要警惕的风险。
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各省份现房市场情况
1、销售规模占比：海南占比更高
我们对全国31省份现房销售的规模占比做阐发，即“2022年某省份现房销售规模占比=2022年某省份现房销售面积/2022年某省份新建商品室第销售面积”。数据展现，2022年全国31省份中，海南的销售规模占比更高，为39%。通俗理解是，海南10套室第销售中，有6套是期房、有4套是现房。同时，青海的现房销售规模占比更低，为4%。总体上，全国有15个省份现房销售占比低于全国均匀程度。
差别省份现房销售规模占比的差别，有差别的原因。此中，2020年3月，海南发布《关于成立房地产市场平稳重康开展城市主体责任造的通知》。此次政策明白，新出让地盘建立的商品住房实行现房销售轨制。2020年5月，《海南省住房和城乡建立厅关于明白当地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布。此次政策明白，在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让获得的地盘建立的商品室第，实行现房销售轨制。从那里能够看出，海南成立了比力系统的现房销售轨制，涉及地盘出让和房屋销售两个范畴。海南也成为目前第一个推行现房销售的省份。颠末那3年的变革试点，其现房销售占比明显提拔。数据展现，2020-2022年3年期间，海南现房销售的占比别离为20%、24%和39%，该占比拉升速度很快。
其他省份方面，如黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比力高，别离为39%、34%、26%和21%。从可能的原因看，或和此类省份楼市行情不景气有关。因为销售市场表示欠好，所以销售周期或往化周期明显拉长，进而使得部门项目在期房阶段无法顺利销售，最末构成了现房层面的待售房源。而关于北京、上海等省份而言，其现房销售占比为23%和20%，那或和此类省份预售答应的原则较高有关，良多预售的项目，工程形象进度已经接近封顶或现房原则，进而使得现房销售占比会略高。总之，差别省份现房销售的占比，存在差别的逻辑和原因，不成一概而论。
2、现房销售规模同比增速：云南增速最明显
我们对全国31省份现房销售面积同比增速做相关统计。2022年部门省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速别离为41%、33%和32%。从现实反应的情状看，以云南为例，2022年停工断贷事务后，确实良多购房者更偏好买现房，对认购期房十分隆重，出格会回避有债务违约报导的相关房企期房项目。
3、停工断贷风波10省份：部门现房占比在拉升
当前我国积极推进现房销售形式的变革，很大水平上和2022年停工断贷事务有关。所以我们在研究现房销售市场方面，关于2022年呈现停工断贷事务较为明显的省份，需要单列研究。2022年7月份曾经在收集上流出271份停贷告知书，根据其省份回属地，我们拔取了数量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆。我们对那10个省份2022年现房销售面积、同比增速、近3年销售面积占比等做统计，如下表。
统计展现，江苏和河南属于现房销售规模较大的省份，别离为1942和1555万平方米。湖北的销售面积同比增速更大，为32%。同时看察比来3年现房销售的面积占比，湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显，好比说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而到了2022年上升为15%。
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现房销售的政策和各项摸索
现房销售形式所对应的，天然是预售轨制或期房销售形式。1956年，香港发布了《预售楼花附和书》，以法令形式确认了商品房预售造。1983年和1986年，深圳和上海别离试点了商品房预售轨制。1994年，《城市商品房预售治理办法》正式发布，预售造为我国商品房销售的次要体例之一。据此统计，中国内地期房销售形式已实行了30年时间。该轨制为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活泼等发扬了积极的重要感化。当然，2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险切磋明显增加，关于现房销售的各类文件和定见也明显增加。最为典型的是，2023年1月，全国住房和城乡建立工做会议召开。此次会议明白要促进转型，有前提的能够停止现房销售。那也意味着2023年现房销售的变革号角已吹响。
比来几年，关于现房销售的形式摸索，有各类试点和立异，但也构成了两个差别的阶段。此中，2021年上半年之前，各田主如果在供地规则中明白了现房销售的形式。其起点是基于“稳房价、稳地价、稳预期”的工做目标，通过设定现房销售形式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高操行室第赐与。而2021年下半年后，关于现房形式的讨论，次要是从提防烂尾楼风险、提防房企金融风险蔓延等角度动身的。各地进步了政治站位，基于庇护购房者合法权益的工做构想，在各地住房和城乡建立工做会议中纷繁提呈现房销售的变革试点。那也是各地摸索房地产新开展形式的重要表现。
本部门对全国各地取缔预售轨制、推行现房销售形式的轨制变革、政策文件、相关定见等做了梳理总结。我们能够发现几个重要的特征。1）关于现房销售的形式，其实有约20年的摸索之路，也阐明各人关于那个问题的存眷和重视。2）从变革的省份和城市看，一些大城市明显变革节拍较快，也阐明此类城市变革的迫切性更高，或者说主动性更强。3）各地关于现房销售的变革，更多是从鼓舞和自愿的角度动身的。但是2023年包罗山东、安徽和河南的变革，跳出了鼓舞和自愿的范围，而是上升为“试点”的概念，能级更高。那阐明变革的节拍明显加快，也更具有示范效应。4）变革之路不是一蹴而就，对各地现房销售形式的变革道路停止梳理，能够看出，也有部门碰着困难、一波三折，以至暂停了变革之路。那阐明，现房销售形式的变革，要紧扣房地产市场的变革之路，同时要密切存眷房地产市场的行情走势、存眷购房者和房企的利益诉求，以更乖巧和务实的立场推进相关工做。
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现房销售的开展趋向
我们此次摸索现房形式，是因为其呈现了一个重要的政策改变，即从过往的“鼓舞”晋级为“试点”，那也意味着现房形式变革之路正式开启。2023年中国开启了中国式现代化新征程，房地产范畴也逐步要朝着新开展形式转型。而现房销售形式，是新开展形式中的重要一环。各地要掌握政策大趋向，主动研判现房销售市场，积极进修全国优良的试点形式，为各地现房形式的推进创造更好的前提。
1、近5年现房销售市场趋向：规模占比有看到达20%
当前全国现房销售规模占比约为14%，我们认为比来5年变革下，到2028年全国现房销售规模占比有看到达20%，那也意味着后续购房市场中，5套住房有1套是属于现房的。同时，包罗山东、安徽和河南等重点省份，相关比例也会明显提拔。现房销售占比的上升，现实上也是各地地盘赐与形式转型的过程，那也意味着，后续各地地盘赐与中，现房销售的条目明显会增加。此类变革下，地盘、房地产开发、住房交易等市场城市发作重要的改变。
2、现房销售政策趋向：估量2023年各地文件会密集出台
河南此次提呈现房销售形式，具有十分强的信号意义。因为比拟海南等过往的试点，河南更具有标杆性。2022年河南停工断贷潮事务后，现房销售的唤声明显增加。此次河南主动把郑州和开封做为试点，延续了2022年下半年以来的保交楼工做构想，同时连系2023年住房工做总精神，具有十分好的示范效应。估量后续各地在住房和城乡建立工做会议中城市提及现房销售的试点工做，从点状式的试点逐步演变成组团式的开展形式，出格是一些重点省会城市会加进到试点的大军中。我们认为，有几项工做会明显提速，包罗商品房预售资金监管政策会逐步标准、预售门槛将连系短期和中持久做差别化调整、供地政策会不竭嵌进现房销售条目、现房销售的轨制和流程会加快造定、“交房即交证”会和现房轨制变革密切绑缚等。总体上，关于本年各地的现房销售轨制变革和立异，值得等待。
3、对房企和购房者启发：供需形式确实会有严重改变
现房销售形式的立异，不但对处所政府等有较大的启发和影响，其关于房企和购房者等都有积极的感化。关于房企来说，要深进根究那项轨制带来的挑战和影响，出格是要从项目开发、资金管控、项目销售、产物展现、房屋交付、物业治理等角度理解那个问题，要深进引导企业投资人员、营销人员、财政人员、物业治理人员做根究，积极投身到那项严重的变革大潮中。而关于购房者来说，也要理解现房销售形式将显著改动购房形式、住房消费形式。要足够理解撑持此次变革的浩荡目标，同时在新一轮住房消费提振工做中，存眷变革趋向，积极调整优化购房战略。
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文章来源:易居研究院