险资抄底房地产！盟国50亿史上更大手笔买楼，但地产股却被险资嫌弃

图片来源：图虫创意

香港中环干诺道中1号，盟国金融大厦坐落于此。该栋甲级贸易大厦楼有37层，高185米，集聚了高规格租户，包罗瑞联银行、中国民生金融控股有限公司、中国信达等。

资金雄厚的险资不断是不动产市场的大买家。此前，盟国的不动产投资相对集中于港澳地域。除了盟国金融大厦，盟国的投资物业还包罗香港的盟国大厦、盟国香港大楼以及澳门的盟国金融广场等。

盟国保险（01299.HK）财报展现，截至2021岁尾，其投资物业资产价值高达47.16亿美圆（约合人民币329亿元），昔时投资物业的租金收进为1.66亿美圆。

现在在上海核心地段北外滩，盟国再度占据一处地标型项目。近日，盟国人寿官网披露，以50.3亿元胜利投得上实开展（600748.SH）的项目公司上海实森的控股权，从而获得上海北外滩89街坊贸易、办公及文化综合地产项目。

“部门房企财政严重，方案出卖商办资产。当下，商办资产的挂牌出卖量有上升趋向。关于险资等资金方来说，当下也是抄底商办资产的良机。”IPG首席经济学家柏文喜对时代财经表达。

盟国规划上海北外滩

继外滩盟国大厦之后，在黄浦江的北外滩世界会客厅，盟国再次占据一个城市天际线。

“此次项目是盟国人寿成立以来停止的更大一次资产收买。盟国人寿将陆续发扬保险资金的持久性和不变性感化，赋能中国经济开展。”盟国人寿官网称。

盟国人寿称，以合计人民币约50.3亿元，投得上海实森90%股权以及其100%股东告贷债权。

将为此项目标建立和后续运营陆续供给资金，估量项目总投资不超越87亿元。此投资项目标资金次要来源于保险责任预备金。

根据项目让渡方上实开展此前的通知布告，该地块位于上海北外滩核心地段，东起公允路、西至丹徒路、南到东大名路、北至东长治路，占空中积约2.3万平方米，规划计容建筑面积约12.67万平方米，总建筑面积约23.05万平方米。

展开全文

2015年11月26日，上海实森通过竞拍体例以32.6亿元获得了该项目地块。截至本年4月30日，该项目已投资约69.57亿元，目前楼宇已完成构造封顶，预期于2023年3月31日前可获得完工验收存案证书。

有阐发指出，上实中心23万方的开发体量包罗了：办公约10万平方米、贸易约4.6万平方米、文化约1.3万平方米，以及车位819个。以87亿元的投资金额计算，上实中心以商办面积计算的单价约为6万元/平方米，以地上计容面积计算的单价约是6.86万元/平方米，和凯德数年前拿下北外滩来福士广场的价格相差不大。

迄今，上海最贵的写字楼、酒店都是在北外滩成交的。上实开展此前在该板块连落三子，出卖89街坊之后，将有更多资本往开发此前拿下的90街坊和91街坊地块。

上实开展通知布告，出卖事项有利于回笼资金充分现金流，更好地集中资本投进到公司重点项目，保障公司平稳运营。经其测算，交易完成后，估量为公司带往返属于母公司净利润约1.39亿元，约占公司上年度回属于母公司净利润的26.16%。

险资不断是不动产市场的主力买家之一。

“险资投资垂青资产优良的保值性和适中的收益率、较好的活动性。险资投资的标的物一般都是位于一线城市核心地段的优良收租型物业，或者优良地块。用处方面，以自用为辅，投资为主。”柏文喜称。

感德梁行华东区本钱市场部施行董事卢强对时代财经举例道：“我们之前帮安然购置的南外滩歌斐中心，帮某险资购置合肥华润大厦都是本地城市核心地段的核心资产。”

频频抄底房地产

近两年，险资频频有收买不动产的动做。

据中国保险行业协会披露，2021年，泰康人寿、安然人寿、协调安康、太保寿险等险企披露对10余个不动产项目标投资停顿。2021岁尾，绿地将上海绿地外滩中心T4办公楼售予建信人寿，售价高达55.5亿元。

本年下半年，阳光保险集团投资了位于北京市向阳区十里河东三环南路100号的北京朗诗大厦。本年11月底，保集安康通知布告，阳光人寿将用11.85亿元收买位于上海松江区物业资产。

从赐与端来看，大量房契公布资产出卖方案，此中不乏高能级城市的核心资产。

绿地控股（600606.SH）治理层就曾在投资者会议上介绍，公司本年5月份订定了一份资产处置方案，将来三年方案出卖约2000亿元资产，包罗自持贸易、办公楼和酒店等，每年安放让渡约500亿~700亿元资产。本年前三季度，其完成5000万元以上市场化的大单，成交总金额约290亿元。

世茂集团（00813.HK）的资产出卖方案也曾在本年1月份流出，其将36个项目摆上货架，合计价值超越771亿元。那些项目标业态包罗酒店、贸易、办公、室第及城市综合体。

“目前商办资产出卖挂牌量仍是相比照较大的，并且有少部门有比力高的折扣。那些高性价比的写字楼物业关于市场仍是有成交吸引力的。”卢强对时代财经表达。

从需求端来看，商办酒店的租金正在逐渐筑底，大宗交易有看苏醒。投资者能够择机抄底。

卢强指出，自2020年以来，大宗交易的投资市场遭到比力明显的影响。目前因为铺开后疫情扩散招致的贸易冷清，应该是破晓前最初的暗中。全国各大城市逐渐解封，疫情最困难期间已过，投资活动有看逐渐苏醒。

卢强认为，贸易估量会是最快反弹的业态。一方面贸易随便受疫情影响，贸易租金其实已经根本完成筑底；另一方面贸易运营的根本面正在改进，人们的消费意愿和频次估量将会明显提拔，那将带来的是租金的反弹。

其指出，酒店的反弹将紧随其后，办公的反弹相对较慢但也末会反弹。“写字楼租金还在底部，也还需要一段时间来酝酿提拔，降低空置率。但是量量好的写字楼资产目前仍是合适抄底的。”

地产股被嫌弃

不动产做为抵御经济颠簸的战术设置装备摆设资产，是化解当前保险资金运用压力的有效东西。险奇的不动产投资规模，或有进一步提拔的空间。

国寿投资控股有限公司副总裁、国寿本钱投资有限公司总裁刘晖曾表达，目前国内保险行业普及设置装备摆设较低，次要机构对不动产资产设置装备摆设比例一般只要3%至4%，与国际同业均匀10%摆布的程度还有很大差距。

而险奇的投资邦畿不行于商办资产。根据近日举行的世邦魏理仕2022年度论坛的交换信息来看，包罗安然在内的险资还起头存眷保障性租赁住房、长租公寓、物流冷链、财产园区等新型细分赛道，保租房REITs也成为其一大投资热点。

值得重视的是，与不动产差别，地产股和债券仍具有较大的颠簸性，很多险资有撤离的迹象。

12月8日晚间，华侨城A（000069.SZ）通知布告称，前海人寿及其一致动作人钜盛华，拟减持华侨城A不超越1.64亿股，即不超越总股本的2%。

11月29日，旭辉控股集团（0884.HK）通知布告称，因为安然人寿、安然资管（香港）公司及其一致动作人在旭辉控股集团的持股比例变动至低于5%，获安然投资者提名的蒋达强将辞任其实不再担任非施行董事。而根据旭辉控股集团2022年中报，减持前，安然人寿持有旭辉控股集团5.76%的股份。

除了二级市场减持，也有保险公司方案出卖地产公司的股权和债权。近期，各人保险集团旗下两家公司，海口远见共创一号基金（有限合伙）和各人投资控股有限责任公司，在北京产权交易所披露了一则让渡项目，拟让渡成都厚德天府置业有限公司100%股权及13.25亿元债权，让渡底价39.25亿元。

2022年，有多家保险公司在地产投资方面缺失惨重。如中融人寿因房地产投资失利产生巨额吃亏，现在陷进资不抵债窘境；泰康人寿及泰康养老进股阳光城（000671.SZ）不到一年半，浮亏过半，最末抉择忍痛割肉离场。

虽然近期地产利好政策频出，关于险资而言，地产股债或仍有较大的风险。