鲁商开展本来是一家山东的房地产开发公司，2021年，企业房地产销售规模为92.8亿元，且有着必然规模的物业办事营业（子公司鲁商办事2022年在港上市）。
但因为近年来房地产行业的不景气，鲁商开展的房地财产务表示一般，反而是旗下的大安康财产快速开展。
不断到近日，公司通知布告表达出卖原有的房地产开发营业资产，由双主业板块开展转型为以生物医药板块为主业，包罗化装品、医药、原料及添加剂营业等。
受此动静影响，鲁商开展股价自10月底至今已经翻倍。
但目前来看，固然股价已涨了很多，其转型之路仍充满了想象空间，我们今天就来梳理一下它的上涨逻辑，并展看一下其将来的开展。
一、转型大安康财产，庇护快速增长
鲁商开展关于大安康财产的规划能够逃溯至2018岁尾，并购了控股股东旗下的山东福瑞达医药集团有限公司（以下简称为“福瑞达公司”），福瑞达公司次要处置药品、保健食物、化装品、生物手艺产物等的研发、消费与销售。
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其旗下拥有“颐莲”、“瑷尔博士”、“善颜”、“伊帕尔汗”等多个化装品品牌，“明仁”、“施佩特”等骨科范畴品牌，以及通明量酸（次要为化装品原素材）范畴的“焦点福瑞达”企业品牌等。
此中，瑷尓博士是鲁商开展收买福瑞达公司后开辟的化装品新锐品牌，焦点福瑞达则是企业2019年通过收买山东焦点生物科技股份有限公司获得的新营业。
（鲁商开展大安康财产规划时间图）
不能不说，鲁商开展在大安康财产的规划愈加完美和成熟，且庇护着可看的增长趋向。
2018年，企业药品、化装品、保健品及添加剂营业别离实现营业收进约8.25亿元，占到企业总营收的9.35%；
到2021年，那部门营业收进便到达了约22.77亿元，占到了总营收的18.42%。
与此同时，大安康营业的盈利才能快速提拔，带动着企业净利润的增长。此中，2018年，企业新合并的福瑞达公司旗下的包罗福瑞达母公司在内的三家子公司实现净利润6600多万，到2021年，那三家子公司的合计净利润到达了约2亿元。
由此可见，企业拓展聚焦大安康财产，出格是化装品营业的准确性。
二、聚焦大安康财产，鲁商开展前景若何？
起首，和房地财产务比拟，大安康营业有着较高的盈利程度；
高盈利程度/才能不只意味着企业能够在必然规模收进下获得更高的净利润，并且有看享受更高的估值。
截至2021年，鲁商开展的化装品营业毛利率为63.68%，生物医药毛利率为57.86%，原料及添加剂营业毛利率为37.14%。
与此同时，2021年，A股化装操行业的毛利率为47.97%，此中利用纯天然的动物活性成分供给温暖、专业的皮肤护理产物的化装品公司，贝泰妮的毛利率以至到达了76%。
因为较高的毛利率，贝泰妮2021年的净利率到达了21.48%；
鲁商开展2021年的整体毛利率为25.69%，净利率仅有3.19%。
出卖房地财产务后，鲁商开展的毛利率则有看大幅提拔，同时净利率也会得到明显改进。根据企业的资产出卖陈述数据，房地财产务出卖（交易）后，2021年、2022年1-10月净利率别离为6.31%、8.91%。
所以即便鲁商开展出卖了大部门的房地财产务，在大安康财产优良的增长趋向以及盈利程度得到改进的布景下，企业反而获得了更高的预期。
截至目前，鲁商开展的动态市盈率到达了约60倍，对应着全年约2.05亿元的净利润，而剥离房地财产务后，2022年前十个月，企业净利润便到达了2.45亿元，本年全年净利润或有看冲击以至超越3亿元。
假设2022年企业净利润能到达3亿元，那么如今那个价格对应的市盈率为41倍（市值为123亿元，等于60倍PE乘2.05亿元年度净利润），参考公式为市值=市盈率×净利润。
那41倍市盈率高仍是低呢？
不能不说，关于处于生长阶段的化装品公司来说，那个估值其实不高。同业业企业贝泰妮、珀莱雅等，它们如今的动态市盈率别离为89倍、72倍摆布。
而招致鲁商开展和它们之间的市盈率区别有两点，一是盈利才能略差，二是确定性有待考量。
但反过来讲，鲁商开展的盈利才能仍有提拔空间，以及其确定性增长问题有看随其合作力的提拔、以及市场对它的认知更深进而迎刃而解。
关于鲁商开展来说，目前化装品营业是增长最快以及更赚钱的一个营业，其旗下两大品牌“颐莲”、“瑷尔博士”销量比年翻番，均在2021年跨过了5亿元销售额关卡，现已胜利跻身国产化装操行业前列，开展势头不容小觑。
三、总结一下
最初做个总结，鲁商开展在2022年11月16日提醒将名下房地产开发营业相关资产欠债置出，由此股价继续大战，其背后的逻辑显而易见。
而即便股价已经翻倍，我们似乎仍不克不及承认企业的生长潜力，2021年鲁商开展的化装品营业实现净利润1.68亿元，同比增长了277.53%，2022年上半年，化装品营业实现净利润约0.9亿元，同比增长率为21.01%，虽略有下滑，但其营业收进仍然庇护了62.31%的增速。所以，假设化装品营业表示的更好，41倍的PE、123亿元的市值就不算高了。
说明：以上阐发仅代表做者小我看点，不构成投资定见。股市有风险，进市需隆重。
