文/乐居财经 曾树佳
上海第四轮土拍，一幅地块引来了12家房企围猎，呈现了久违的喧哗。
参加的其他合作者，纷繁瞪大了眼睛。保利、金茂、建发、招商蛇口、中铁置业等，哪一个都是国资布景、托底主力，但此次却都眼睁睁地看着热门地块，从手边溜走，落进了上海当地房企佳运置业的囊中。
那宗宝山顾村镇共富社区宅地，仅用了23轮，就到达了地块中行价，随后在一次性书面报价环节后，佳运置业以9.4%的溢价率、20.796亿的价格，将地块收下。
本年的土拍市场，品牌房企隐退，但一个城市的“地头蛇”，却反而不竭进击。佳运置业即是此中之一，年内它已三度夺地，尤为显眼。
固然眼下的表示遭到存眷，但比拟于品牌房企，佳运置业总体的拿地节拍，仍较为迟缓。能够看出，老板沈仁兴想将佳运置业打形成“小而美”的公司，也常自我标榜操行，只是旗下公司屡遭惩罚，项目也屡次令业主不满。
沈仁兴极为低调，公开材料几乎找不到关于他的创业故事。不外，细看那家名气不大的房契，其股权变动中，似乎隐躲着家族成员进退的迹象。沈仁兴掌控公司的手段，也在此中若隐若现。
虎口夺食
此次佳运置业竞得的上海宝山区顾村镇室第地块，出让面积3.46万平米，建筑面积6.23万平米。地块所在板块，为本年宅地成交热门区域。前三批次，大华、中建八局、华发等主体，均曾在此拿地。
本年6月，在上海疫情后重启的首轮土拍中，佳运置业也敏捷展开动作，以12.7亿斩获宝山罗店镇宅地，溢价率8%；又以6.8亿梅开二度，竞得金山新城宅地。加上近来拿下的顾村镇地块，年内其已拿下三宗地块。
不外，眼下的显眼表示，其实不代表佳运置业有着扩展规划的大志，它历来几年拿一次地，开发节拍也颇为迟缓。
好比，2003年，佳运置业在土拍市场，竞得上海浦东新区康桥镇0号地块B街坊一期地盘，尔后鲜有扩储动做，曲至2006年才又出手拿下临近的二期地盘。其规划的视野，似乎只集中在周边的一亩三分地上。
2009年，佳运置业末于想有所改动，其脚步迈出了上海，在江苏东台建了室第项目“时代豪庭”；但后来外拓事业又踟蹰不前，9年后才进军浙江宁波杭州湾区，在慈溪开发10万多平米地块。
在那低频的获地行动中，佳运置业也曾历经盘曲，白手而回。
2003年3月，佳运置业和旗下的上海兴日置业，与松江房地局签定地盘出让合同，获得位于上海市松江区中山西路一号B地块，总面积4.946万平方米，地盘利用权为40年，做价4839.228万元。
与此同时，佳运置业还需向松江土发中心，付出调拨用地、动迁、安设等前期开发费（含城防费、轻轨建立费和市政公用根底设备费）1.13亿元。
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5个月后，佳运置业声称，松江房地局不克不及按约交付地盘，因而不再向其付出剩余款项。尔后一段时间内，佳运置业再三重申了“回绝付出”余款的理由，但仍像一拳打在棉花上，对方并没有做出明白的回应。
那一挈就是四年。曲到2007年10月，松江房地局才向佳运置业，发进来除地盘利用权出让合同的通知。但被消耗了耐烦的佳运置业不愿罢休，指进来除合同的行为是错误的，并表达不克不及承受。
后来，松江规土局出头具名补救，才令两边达成合同去除协议，使那项地盘买卖的罗生门，告一段落。但无论内中启事若何，最末的成果是，佳运置业竹篮打水，本来已经食到嘴里的地块，被迫吐出来。
官网上，佳运置业自称“在房地产开发建立逐渐完成本钱积存”，现拥有总资产48亿元，净资产36亿元。由此计算，其资产欠债率为25%。
如许的低欠债程度，虽可在活动性风险急剧的情况下，证明本身较高的债务治理才能，但也从侧面阐明，佳运置业“小富即安”，随便称心现状。当下的积极拿地，只是它看中时机，一时的抄底罢了。
避嫌阜兴系
沈仁兴较为低调，在公开材料中，几乎找不到关于他的创业故事。他以至不及他的女婿赵卓权被人熟知。
通过岳父沈仁兴，赵卓权曾在地产范畴积累了很多人脉和资本。正因而，后来他与墨一栋兴办的阜兴系，才气依靠为房企供给过桥资金，逐渐成立起营业。只是后来阜兴系虚构投资项目、涉嫌自融自保东窗事发，处在言论的风口浪尖。
佳运置业也曾被阜兴系连累，饱受量疑。对此，沈仁兴只能出头具名廓清，两者没有任何关系，在营业上没有任何交集：“阜兴集团股东赵卓权没有在佳运置业上过一天班。”
在佳运置业的公司系统中，确实没有呈现沈仁兴和赵卓权的任何交集。看起来，沈仁兴比力重视与女婿划清边界。
佳运置业旗下，有15家对外投资公司，此中有13家为房地产公司，别的2家公司为租赁或商务办事业，营业构成较为简单。
沈仁兴小我的对外投资公司，只要3家。除了通过佳运置业掌控房地财产务之外，他还持有上海海厚投资有限公司70%股权，持有上海浦东新区仁龙建材公司62.5%股权。但海厚投资旗下并没有对外投资公司，仁龙建材则已被登记。
因拿得出手的项目较少，那家上海房企，对仅有的佳运公寓、时代豪庭、佳洲欣苑、仁和都会花园、兴日家园等项目，如数家珍、大书特书，标榜本身的操行。
它在官网上，自称公司对所有开发楼盘的房型都“精巧雕琢”。“除做到通风好、摘光好、没有暗室（即没有窗户的厨卫），且得房率高，利用率高。”
其以至引用第三方转述，表达经常听到购置了其他小区的消费者，抱怨“懊悔没有买兴日家园的房子”。
但事实却有些反差。诸如佳运公寓门店违建、时代豪庭将小区的物业办事承包给“三无”公司等工作，却偶有发作。前些年，还有时代豪庭小区业主反映，小区的防空地下室被开发商，私行划成泊车位出卖。本来地下层是小区全体业主共有的财富，房企是无权处置的。
佳运置业旗下的上海佳地置业有限公司（简称“佳地置业”），更是连遭行政惩罚。
它曾因未定期打点建立工程施工答应、未申请开工放样复验私行开工建立、私行填埋汤基港河道100平米等原因，遭四处罚。此外，佳地置业还于2019年2月成为被施行人。
由此可见，沈仁兴试图打造“小而美”的房契，但在此过程中，仍有很多挑战与懊恼。
一举两得
佳运置业由沈仁兴、沈铁龙别离持股80%、20%。目前尚不知“二沈”是什么关系，但从公司的股权变动过程中，似乎能够看到沈铁龙进局的草灰蛇线。
成立之初的2003年，佳运置业的注册本钱只要580万元，彼时沈仁兴出资464万元，持股80%，而凤惠芳、沈涓梅合计出资116万元，持股20%。一个月后，公司的注册本钱敏捷增厚到1800万，三位股东照旧按“二八”比例，增加出资额。
如许的架构，庇护了7年。2010年8月，凤惠芳、沈涓梅突然退出，沈铁龙接下两者的持股，正式进进佳运置业的股东行列。
尔后八年间，该公司停止了4次股东注资，注册本钱最末超越10亿，定格为10.8亿元。但无论如何改变，其股权架构不断较为安定，沈仁兴拿稳八成股份，剩下的两成则交给别人掌管。
因为佳运置业并未上市，因而外界其实不能得悉它详细的分红、鼓励计划。
不外，乐居财经查阅得悉，它曾施行了以2007年6月30日的总股本5.01亿股为基数，每10股送2股转增1股的2007年度中期分红及本钱公积金转增股本计划，使得总股本增至6.52亿股。
目前沈仁兴为佳运置业董事长，顾金德、陈桂珍、沈铁娟为董事，顾红兰为监事。或许是为了赐与员工鼓励，在佳运置业15家对外投资公司之外，沈仁兴让很多员工结合、单独持有旗下平台。
如董事顾金德，曾持有上海浦东新区仁龙建材公司25%股权；监事顾红兰，曾持有上海皓慧投资征询公司60%股权。那两家公司固然目前都已被登记，但仍留下点点的蛛丝马迹。
而另一名董事陈桂珍，则是持有公司数量最多的治理层。
其目前做为天然人股东，持有上海时茂文化传媒中心、上海蓄莱商务办事中心100%股权，并与沈铁娟合资持有上海一升商业，与沈铁龙一路持有上海信桥物业治理。
那位佳运置业的重要人物，所持有的平台涉及文化艺术业、化学原料与化学成品造造业、批发业、贸易办事业等范畴。由此看来，陈桂珍有可能是佳运多元板块延伸的主导人物之一，是沈仁兴的左膀右臂。
沈仁兴在牢牢把控公司的同时，让员工持股多个平台，既能到达鼓励的目标，又能开展多线营业，可谓是一举两得。
文章来源:乐居财经