北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
问问东城区永外的管村26号院，原北京粮食局1997年建立的老公房，该若何处置？我是想得看看周边的开展，包罗看坛棚改、南中轴建立、大红门晋级革新，不晓得对房价有没有加持？我的设法其实仍是等涨起来卖了，置换到石景山的次新，事实那里太久太老了，并且是教导凹地。我是2018年买的，对以后孩子没有要求，就是想住的新点，情况整体好点。问问您的定见。
A：
1、等涨起来了再换，从2018年到如今已经涨很多了吧？我刚看了如今是8万，前几年也就是7万吧，那升值不低了，几乎回到2017年高点。那两年是进学更高峰期，溢价率已经很高，再战点儿有可能，太多了欠好说。参照一下旁边丰台的才不到6万，溢价率30%，根本就如许了。
2、靠周边革新升值比力难，北京没什么先例。因为不但是永外一个处所在革新，哪儿都在提拔情况的。所以实正能刺激房价升值几乎只要财产和学区，靠其他的配套都难，无论地铁商场仍是公园都很难做到，不稀缺的工具就没情面愿多出钱。
南城的财产开展不太随便，那么多年不断在勤奋，但效果不太大，只能等着了。寄期看于学区提拔吧，实能出好功效也能将点儿。不外那又呈现悖论，溢价率已经不低，再战的话就超越龙体以至和平里安交等学区了，也不太适宜吧？
3、总之常规定见是假设用不上学区，那就在顶峰期过往之前置换。那上彀搜一下北京历年出生生齿吧，2025年就应该呈现比力明显的拐点了，供需关系有可能影响到溢价部门。常规来说，在需求下降后，更好的资本能相对更保值，好工具才什么时候都稀缺。
仅供参考。
二
Q:
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向阳北四环亚运村阳明国际公寓那个小区，为什么比周边廉价良多。像育慧里那种老破小都比它贵良多，但是那两个小区对口的学校都不异，小学是芳草地国际世纪城小学，初中是陈经纶嘉铭。费事教师解答一下！
A：
1、阳明国际公寓，名字就已经说清晰性量了。北京楼盘名字带国际或公寓的大大都都是老公寓，70年的产权，各类外型的港式塔楼，没什么社区情况，配套多，得房率相对低。户型大，经常带斜边斜角，然后良多也有办公的。根本就是那些，也就是和普宅的栖身体验不太一样。
2、北京的那种公寓十分多，向阳占了一半以上。优势就是经济实惠，价格低。优势也是价格低，过几年或许会显的更低。也就是升值慢，持久跑输大盘，各个老公寓都差不多。
3、其他没什么，好坏势都十分明显，算价格凹地，不算价值凹地。租金一般都比力高，用升值慢换来的。总之就是甜蔗没有两端儿甜，看本身重视哪方面了。
仅供参考。
三
Q:
我如今手里有300，想在工具城买一套2000年后稍新一些的房子。孩子老迈5年级，老二本年9月上一年级。我只是在链家平台看了国瑞城，左安浦园，北欧印象，馨莲茗园，一些小户型的，500～600本身能承受，孩子不是牛娃，您给一些定见，谢谢。左安浦园二环里，觉得价格比力廉价，还有永外的房子也比力廉价，不断踌躇怎么买，如今在大兴。
A：
1、本年上学，如今都二月中了，挠紧吧。
2、不是牛蛙那就选好点儿学区呗，出格是大宝，不出区的话也就不算食亏了。那就只要左安浦园那一个选项了，其他的都不算适宜。
3、广外学区的排名低于龙体和东崇前，也就是比永外强点儿。本年进学顶峰，广外又卖了那么多的房子，普瓦过往不占廉价。大宝和在东城一样是靠命运，那干嘛不选个学区好点儿的啊？
东崇前的学区也挺好，但那预算在国瑞城可能率买不到什么宜居的，不是楼层就是朝向有点问题的，回迁房的可能性更大。所以整体看还不如踏踏实实买左安浦园呢，归正都是经适安设房，在小区里不食亏。
4、永外廉价就廉价呗，一分钱一分货，学区以得到东城学籍为主，能买到一师附小的也挺好。但一是本年孩子多，派位看命运；二是大宝在永外派位，小升初不占廉价。
仅供参考。
四
Q:
单元盖的房，在西红门，华润橡树湾那一片，2万8一平精拆修，合同是租赁合同40年，因为地盘性量是财产用地，产权是整顿楼产权证。房子能够继续，出租，单元内部让渡，到期后，国度收地价，就陆续交钱，国度不收就不断住着。请问那房子值得买吗？
A：
1、房子是用来住的，人家买的也是栖身权，为了自住就值得买，为了投资就差点儿呗。
2、投资品三要素，风险、收益和活动性。三者不成兼得，只能相对取舍。单元的产权应该是没什么风险，跟过往的老公房一样。
收益，商品价格是有供需关系决定的，内部让渡，那能有资格购置的人就少了呗，需求削减，价格就高不到哪儿往，跟如今的院产房什么的差不多性量，略低于能上市交易的商品房。
活动性那就看内部员工的购置意愿了，说欠好，看其他同事的立场吧。
3、那没有什么值不值的原则，就看本身的次要需求了。仍是那话，自住为主就值，投资为主就通俗，其实谁都心里大白。
仅供参考。
五
Q:
房产情状：北京3套房，两套在向阳区承平庄阿曼寓所（市场价700万/套，一共1400万）。目前自住一套、白果住一套日常平凡赐顾帮衬小孩。都有贷款，第二套是用父母投靠落户，父亲名字买的。第三套在东城区东花市金桥国际公寓（市场价600万），1911政策之前买的（16岁尾买的，二套房利率没有收紧），小我第二套房子，小户型，有贷款，在出租。目前是文汇小学曲升文汇中学9年一贯造。3套房子贷款总贷款可能630万（年限25年）摆布，还款2-8年不等。
问题：目前小儿2岁，后面上学处所和目前住址离得较远，后面房子上怎么安放没太想清晰。我理解有几个抉择：
1、所有房子都不交易了（次要觉得交易成本比力高），后面上学了把如今的房子都租出往，在学校四周租房。
2、卖一套向阳的房子（或者小孩上学之后卖一套向阳房子+东城房子），在学校四周再买一套（觉得除了把租房酿成住本身房子，其他没有什么额外收益）。
3、趁如今还有时间和时机，考虑一下西城学区房，让小孩从东城换到西城。
上面几个抉择没太想清晰。
A：
1、那都是自住和上学的考虑吧，外人欠好定见。我一般只能从投资角度说两句，但那和保值什么的都无关啊。
2、简单说吧，租房是相对划算的，能占学区房的廉价，但就得看本身能否能习惯良多年住他人的房子了。阿曼寓所700万的，大两居，就算收益率略低也能8/9000的房租吧；东城的都有溢价，能做到价值8/900万栋房子。看本身重视哪方面吧。
3、不承受租房那就换呗，房子是用来住的，能承受溢价就行。额外收益那就看学区房的溢价能否能连结了，那两年应该没问题，进学顶峰期。2025年之后看政策吧，能鼓舞就是更好的。
4、能否换西城就更是得家长定了。常规定见是假设是天牛娃就更好往西城，有点招，并且上限更高，每年清北的人数都比东城多，四中的均匀分更是北京第一。普瓦那就在工具城都差不多了，都资本很好。但要考虑一点，731政策之后，东城来了大量不肯鸡娃的家庭，所以有可能鸡娃气氛略弱于西城。
5、详细没定见，列出那些供参考罢了。
仅供参考。
六
Q:
孩子在将来科学城上班。诡计买房，总价在550万摆布，在外埠有贷款笔录。1、往市里一点儿，向阳区只能买老旧小区，但考虑以后置换可能更好一些，但目前栖身体验差些。2、在昌平，目前因为租住在北七家，所以看四栋房子，看都家园二手房2000年摆布的单价3万多，旁边的2016年4万多（是低楼层，不是电梯房，考虑以后我们能够住）。新楼盘看了宸悦国际，6层电梯5万2千摆布。从目前自住，5、6年以后置换的方面考虑，买哪里适宜些？费事您给点定见。
A：
1、五六年就置换，那老房不是太适宜。优势是得房率高，但优势就是不太好出手啊，在楼市横盘期置换还行，渐渐儿也就不食亏。但假设是行情期间就有可能因为等买家而错过时机了。所以老房更合适持久持有的，不动不动就卖也就无所谓活动性了。所以那欠好说置换更好一些，尽量买1990年之后的吧，不耽搁贷款的才相对好一些。
2、北七家太大了，财产区的开展也不算特殊快，所以耽搁了一些小区的升值，大都都是自住为主的。那几年升值好的都是地铁沿线房龄新的，财产区经常如许两极分化，新贵们宁可花高价接盘好小区，也就夺走了长幼区的份额。所以像看都那地段儿的多考虑自住吧，不算太老，挺好的。未来在同板块之内置换也不食亏，大都都是同涨同跌的。
3、新楼盘，五六年置换，刚交房没住几年就换，恰是性价比高的时候，未必划算。那我也不太懂，都没往过，不便利点评人家。只是提个醒吧，地铁在市区无所谓，但在郊区属于必备的，有了不加分，没有的话减分。所以那种新房更是自住，持久住着才适宜。
4、总之简单说吧，假设重视自住的话就买北七家的，新房或看都都行，未来在板块内置换也无所谓。更侧重保值就买市区老破小，置换的时候抉择好时机。那看本身的需求，只能取舍。
仅供参考。
七
Q:
我家是儿子，本年预备成婚，女孩有北京户口，在西四环上班，男孩在芍药居四周上班。看了几套房子，一个是复兴路81号院91平，一个是玉海园五里的3室2厅，带阁楼142平。还有向阳新纪家园的两居，可能100平，暂时不考虑学区，自住为主，首付能够在350万摆布，不含税。想请您帮我们阐发下那几套房哪个适宜些？或者您给我们选举下。
A：
1、不考虑学区，那那住满是学区房啊。所以仍是考虑好需求吧，到底是自住为主仍是学区为主，是买向阳的仍是海淀的，是派位的仍是单校的，是逃求牛小仍是更重视中学，那仨都不太一样。
2、别的考虑好面积，91平刚超90，为难。玉海园的那种户型更是自住为主的。单价低面积大，住的温馨，但未来不太好卖，不然也不会如今那价格。出格是142平也有点儿为难，多超点儿才更适宜，归正都是多交税。
3、我欠好说哪个更适宜。从学区讲是复兴路的更好，算热门学区，溢价根本就是海淀均匀值。玉海园的是小学很好，全中国级别更高的，但中学通俗，所以到目前为行是更得搏点招。所以溢价不算太高，应该低于均匀值。
向阳的那算好板块里的通俗小区，小学不错，中学对口人朝，功效很好，小升初也省心。之前那种情状的都没什么溢价，但那几年人朝太红了，所以也都有了，不算太高吧。
4、总之就那情状，看本身的设法了。仍是先理清需求吧，自住、保值仍是学区，能否考虑活动性？
仅供参考。
八
Q:
我们目前在公益西桥有两套房子，孩子27年上学，可能率能够走政保，在金融街片区上学，我们也在那片工做。如今有改进需求，有几种计划，第一是把两套房子都卖了，换一套1500摆布的房子，尽量离单元和以后上学的处所近点。
看了广外，牛街，新街口，月坛，也看了西南二三环四周的新盘。广外有次新但是接送孩子也不是很便利，牛街新街口月坛都是老房子，西城都有学区溢价，不以上学为主，不知能否值得。新房就是得等两三年，且以后上学有间隔，可能还得租房，觉得现实栖身时间有限，但是能否更具保值增值潜力（好比瑞府悦府那种）。
第二个计划是先卖一套房子，换个三居改进，孩子上学在四周租住或者卖掉另一套四周买个小的。三居看了四周公益西桥，草桥的次新，还考虑看下首经贸，丽泽四周的，请教您觉得哪个板块涨幅更有保值优势。我也熟悉到北边财产区的房价更有保值支持，但是通勤和上学来看间隔都偏僻，南边是相对近点，但财产偏弱，请教您否还有更好的板块定见。
A：
1、不以上学为主，那自住就看本身的爱好了。值不值得没原则，喜好就值，就跟买件名牌衣服似的，明晓得有品牌溢价，但就是喜好，那就很值得。
2、新房我不太懂，欠好评判，仍是征询卖房的中介或电商吧，他们更熟悉新项目。从价格看是相对适宜的，只要操行不凑合就能做到保值。
3、草桥和首经贸没区别，商品房的走势根本一致，很多都略超大盘了。丽泽四周的涨的更好，但涨出的溢价快赶上学区房了。所以也得看本身能否承受，赌一把将来就适宜，逃求稳妥和性价比的话那会儿就晚点儿了。
4、那仍是本身先想好到底需求是什么吧？间隔通勤那事儿没原则，看本身的体验，外人欠好定见。别的学区房和保值什么的在目前来看欠好兼顾，看本身更重视什么了，要不我也欠好说什么。
仅供参考。
九
Q:
今天听中介说“东富西贵”，有那么一说吗？什么意思？东边是不是比西边将来开展的更好？
A：
1、有那种说法，东富西贵，南平北贱。也有说东贵西富南商北旗的，不是太时髦。东富的意思是大运河载着南方的货物从通州进京，所以商人们大多聚集在东城和通州，所以东边的财产更多。而西部多是官员，广安门又是举子们进京的最重要通道，所以官宦大多住在西边。
包罗外城也是，宣南聚集的汉族官员较多，会馆多，以琉璃厂为代表的文化场合多，西贵。而东部崇文门是明清九门税关之总，又是“酒坊十八家”所在地，所以聚集了以花市兴隆街为代表的手工业者和商人，东富。
2、解放后也是那种情状，西部以百万庄三里河等地为部委大院为主，再往西还有队伍和院校大院，西贵。而东部向阳区是工业区为主，所以有大量的工场大院，消费创造财产，东富。
3、改开之后有一段时间仍然是东富，因为向阳区的商贸更兴旺，倒腾外汇券的都多。因而不断到2003年之前，东城的房价是全北京之首，向阳的豪宅公寓更是最多的。以昔时公房上市订价原则为例，市区只要东城区的分红起步原则是5000，其他所有区都是4000块。2003年之后东城逐步被西城超越，但近几年东城又在拉近价格差。
4、将来我不晓得，各区定位差别，都有本身的优势。从房子来讲，向阳房子的活动性挺好，租金也是各区更高，阐明性价比也挺高的。那看本身的需乞降爱好吧，没有原则，我也不敢揣测将来，不懂宏看的。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
如海