北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我爱人北京社保刚满五年，但他工做地不固定，南方出差比力多，没有北京户口，积分无看。也没法打点栖身证。目前我带孩子在天津栖身。我想在向阳或者通州买一套斗室子，估量十年之后才气往住，想先出租。预算总价320万元摆布，无法贷款。请教您买老破小室第好仍是买公寓好？
A：
1、十年之后才气往住，先出租，那还考虑以后的置换吗？或者说能否考虑保值和套现一类的，也就是那套房还用不消再换成钱吧？
2、假设是确定只是考虑出租和自住，不再置换，也不在乎未来能换回来几钱，那就买公寓适宜。租金收益率高，一般是普宅的两倍，自住的话只要能承受那情况就行。
公寓的优势就是升值慢，之所以租金高就是用升值慢换的。所以常规定见就是要么就别买，买了之后就别卖了，十年后不太可能平价换成老破小，得加钱。并且也欠好卖，买了就持久持有吧。
别的两个风险提醒。一是房产税，公寓是有成文法令的，只不外不断没征收罢了。假设整体启动房产税，那公寓可能率就是第一批。二是地盘出让金，事实是贸易地产，产权到期后可能率会征收，只是如今还没有出台详细政策。
3、老破小就没什么别致的了，通俗室第。优势就是相对保值不变，只要没硬伤，大大都都是跟从板块大盘涨跌。优势也是出手时不太好卖，比公寓强一些罢了。
4、总之那看本身的需求吧，没什么好欠好的，就看哪种合适本身了。甜蔗不克不及两端甜，人生抉择罢了。
仅供参考。
二
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Q:
请问下，在大兴的央企集资房若何？有啥风险没？西红门橡树湾四周，3w，能够考虑麽？小我首套资格在，想一步到位买那个大户型，次要是自住用，说是也带学区，不晓得从资金回报上和通俗商品房差距若何？
A：
1、没什么风险。但那不是集资房，喊“集租房”更适宜，就是在农村集体地盘上盖的租赁住房。就相当于过往的公房，或者说军产房院产房的性量，没有完全产权，不成上市交易，只能内部畅通。以后怎么办看政策，就是自住的房子，房住不炒。
2、既然次要是自用，那就别太考虑资金回报了，不克不及上市交易怎么回报呢？商品价格是由供需关系决定的，买的人多才气进步价格。那只能内部畅通就限造了大部门的买家，价格欠好提多高，都是同事也不适宜。
3、大兴，带学区就是处理孩子上学问题，跟房价的关系不大。假设未来能有完全产权了，能上市畅通的情状下就和商品房没什么区别，略弱于罢了，就相当于如今的上市公房。不克不及上市的话没法儿比力，不服等。
仅供参考。
三
Q:
我在丽泽上班，如今算二套，首付在170-200摆布，和家里白果住。如今看了大井中里三楼的小两居，五十多平，房子比力老，没什么物业，老破小，离地铁近上班便利。还有就是丰泽园，新回迁房，320万摆布，五十多平小两居，首付比大井多，但房子新，有电梯，量量一般，户型一般，物业比大井好一点。
别的就是广安康馨家园，只能买大一居，310-340摆布。刘家窑和桂花园的房子都是330万以上，地铁的话5-6站，有直达。您觉得哪一个会更好一些？我想找能自住比力保值的，想买电梯，但首付凑的有点困难。刘家窑和桂花园310-330找电梯房也比力难。
A：
1、都是自住为主的，从小区讲抉择本身喜好的就行，越宜居的保值越好些。
2、从地段儿讲都不算太好，大井中里那里有些封锁，被高速和四环隔成了一个角落，体育场占了那么大面积，健身还不错，但不太好引进其他配套了。
广安康馨那是两区接壤，不然也不会用来盖安设房，好地段儿政府还留着卖钱呢。优势就是经济实惠，自住挺适宜的，但升值一般不占优，连南边的东海仪园都落后了一些。回迁和安设房差不多情状，在房龄新的时候活动性好，之后看物业能否能连结操行吧，大都都不太随便。
南三环沿线的也是自住为主，交通便利经济实惠，但从投资讲大都都弱于北部。近20年来不断是南三不如北五，到目前为行还没有逆转的迹象，以后看开展吧。
3、总之我觉得仍是多从自住角度考虑吧，事实房子是用来住的。别太锐意逃求其他的，反倒耽搁了自住的抉择。选户型好的吧，越宜居的保值也就越好些，能填补些地段儿和性量的不敷，至少是活动性更好些。
仅供参考。
四
Q:
我和老公都是北京人，老公向阳户口，婚前名下有亚运村安慧勾栏有一套55平小两居，孩子户口也在那里，房子目前市价约400万，无贷款。我们19年在看春园买了一套板楼三居，市价约920万，贷款根本还清。
我的问题：
1、孩子是26年上小学，自测普瓦一个，我如今纠结是留在向阳上学，争取上朝外本部，仍是置换下房产到东城上学比力合适孩子开展。我如今海淀上班，老公自在职业，但我觉得海淀不合适我和娃。
2、目前东城的房子溢价有点高，能否能够在25年再置换，能否来得及，如许房子也满5年。针对以上两个房子置换，您是怎么定见的呢？
3、别的东城的房子相对学区适宜些，预算在1000-1200摆布，合适三代人栖身，又相对有必然价值的，您选举考虑哪些处所呢？
A：
1、那如果我就争取朝外本校了。一是因为单校的概率大，省心；二是因为朝外的加工才能强，对普瓦的搀扶帮助大；三是因为房子的学区溢价和东城差不多，或许还低点儿，那干嘛不抉择更靠谱儿的呢？
就算是到了中学，在确定孩子在向阳考高中困难的情状下，那再考虑跨区工具城也都不算晚，前提就是在朝外打下还不错的根柢。
假设实确定是普娃就不太合适海淀呗，归正如今是够卷的。我觉得朝外挺好的，加工才能实的挺强，只要不躺平，功效就不比在其他区差。
2、假设卖房后增加的预算不多就甭焦急呗。看春园挺好的，户型不错都保值不落后，不食亏。
3、三代人栖身那就三居呗，也就是龙体和东崇前了，北城的太贵。先看龙体呗，安化楼一带很多呢，归正溢价率都差不多，看本身的爱好。东崇前更多点儿，花市崇文门都好选。
仅供参考。
五
Q:
我目前在管庄新六合有一套三居，想再买一个向阳或者东城的学区房，预算1000-1200摆布。目标是上学和保值，对孩子没有太高要求，就想给供给一个中上的进修情况。我在双桥上班，我媳妇在中关村壹号，我如今看的向阳的珠江帝景和东城的保利蔷薇。想问问您有没有其他定见以及什么时候买适宜。
A：
1、学区的抉择只能家长定，外人怎么好定见啊。看孩子的天禀和父母的期看值吧，天禀较高且图省点儿心的看帝景，九年造又单校。天禀中等的就往东城，龙体挺好的学区，搏个可能率的话比向阳要强。
2、什么时候买，资金都预备好了，或者焦急进学就尽快买呗。今明两年都是进学顶峰期，本年人数最多，不买也没其他办法。需要卖房置换且增加资金不多的，或者是孩子上学很晚的就不焦急呗，过两年就进进低谷期了，进学人数少了一半呢。
3、其他欠好定见，只能家长定。仍是先明白在哪个学区吧，到目前为行那两个区的教导形式还区别挺大的，一般没那么上来就选房的。更好是先看自家的情状合适哪个区，然后再说学区，最初才是房子。没有更好的，就看能否适宜。
仅供参考。
六
Q:
在北京近郊买了一套联排别墅，原来想退休和家人往那里养老，比来又觉得离得远，因为买的毛坯房，面积大，拆修成本比力高。离退休还有几年时间，不断弃捐也无法出租，考虑到持有和拆修成本较高，所以仍是决定卖了，想假设以后有时机退休往租个房也挺好，乖巧便利些，不消老顾虑着那个房子了。孩子在市内上班，以后事实仍是要和孩子住的相对近一些。
不晓得那个决定能否准确？还有面积上将来要征收房产税也是问题。综合考虑所以决定卖了，不晓得那么想对不合错误，想请教一下您，谢谢。假设卖了是在城里买个小户型出租仍是放银行里呢？哪个性价比更高？
A：
1、房子是用来住的，别墅更是表现了那一点，自住的功用远远大于投资保值。那既然是不住就买了呗，要不留着也有点儿别扭，既住不上也升值慢的，还收不到租金，意义不大了。
2、那跟房产税倒关系不大，或者说换到哪儿都一样。房产税是财富税，肯定以房产价值为主，不成能按面积算，不然郊区业主就太食亏了。假设征收房产税，那别墅或许还有占廉价的可能呢，只要不征收特殊的税，那升值慢就价格上不往，交的税天然少了。
3、出租仍是放银行，那看本身的设法了。北京的租金收益率就是1.5%，银行如今也3%摆布，差一倍呢。觉得房子有升值的可能就买房，觉得现金更能保值就存银行。不是同等的渠道，没有哪个更好。只能说按大大都国度开展先例来看，房子是持久投资，保值的功用更稳妥点儿。
仅供参考。
七
Q:
看京的上京新航路东南向两居（可能100平摆布），想买了给娃上学用同时自住，对口陈分的小学和初中。问了中介，业主说单价不低于11W了，您看如今值得进手吗？下半年会涨价仍是降价？
A：
1、值不值的怎么说呢？没原则啊。我只能说从租售比来说还属于说的过往的，在全北京同等学区房里算溢价低的，远低于工具海。但事实是学区房，几仍是有一些溢价的，那就看家长能否承受吧，那现状也没什么办法。
2、下半年，仍是先看上半年吧。全国救市，春节前后大部门城市的“成交量”都上涨了，北京更是明显。归正到如今为行，北京市区几乎没有下跌的了，也没什么事理下跌。至于能否上涨看情状吧，概率比力大。
下半年欠好说，假设上半年涨的多了下半年就必定出台政策，那就会回调，也就是下跌。假设上半年不涨，那下半年就会加大刺激力度，北京也应该出零丁政策了，那就是上涨的可能性大。
3、简单就那现状，我觉得新航路还行，以学校层次来讲，和工具海的同等学区房算值的。
仅供参考。
八
Q:
我小孩如今丰台上小学5年级，想考虑小升初换房到海淀，预算900-1000万。初步筛了今日家园的两居100安然平静颐源居75平，那两个处所哪个更值得进手？孩子不算牛娃，中上程度，我考虑5年后等孩子上了高中就把房子卖掉，再买个更适宜的改进房，考虑接白果养老来住。所以那5年更好能保值，且将来出手更随便些。假设有其他更好选举，那就更好了。
A：
1、更值得进手，那当然是颐源居了。在学区差不多的情状下溢价也差不多，那当然抉择商品房了，操行相对更好些，不然也不会那价格。
2、5年能保值，那不是太好说，今明两年是进学更高峰，六年前出生的京籍孩子17万呢，所以溢价恰是高的时候。五年后就是2028年了，对应往年出生的孩子进学，网传是7.5万，差着小10万呢。所以只能到时候看吧，假设有政策鼓舞就好说，不然的话有可能影响一些溢价部门，根底部门是必定保值的，溢价不太好说。
3、那两个小区都还行，房龄相对新，贷款不受限造，选户型好的就行，价格适宜的话都不难出手。选举得找中介，我没房源的。
仅供参考。
九
Q:
坐标北京，两小我婚前纯商贷25年，首付一家一半，买了房，刚还了1年贷款，后面掰了。那个房子卖出往以后，再买，还有首套房资格吗？别的，是一个经济问题。房子在向阳区小关，因为刚买1年并且都拆修完了，不满5，如今出手纯亏差额20%税和拆修的部门钱，所以我想保留下来。
那种情状下有两种计划：一是我把手里剩余的资金还对方首付，后面本身还贷款，如许就相当于我把房子买下来了；二是我把全数资金提早还款，如许月供低一些，后面靠年薪和每个月积累的钱，还对方首付。哪种计划更好呢？（我隐约觉得第二个计划挈的时间会更长，但是我实是不太管帐算或者不懂办法，事实每个月的贷款少了，攒下来的钱也是要还对方的，并且是不是更经济一些？）
第二个问题我晓得可能说的有一些简单，并且问题很复杂，您看假设不克不及简单答复的话，能否给我个构想也行。
A：
1、在卖房一年内是都没有首套资格的。然后看贷款主体是谁，假设不是本身名下的，那一年后恢复首贷资格。
2、看贷款利率了，常规定见是第二个计划。既然是刚还了一年，那就是还没还什么利钱呢。所以假设能提早还贷就尽量，然后能够用其他贷款，更低的利率能到3%多点儿，相对更划算。时间长不了几，一个多月吧。
3、那不复杂，就是个成本的比力罢了。在首付确定的情状下，那能借机换成利率低的就更适宜。
哦，我大白了，你说的时间长是分期给对方的首付。那没需要，既然是可以提早还款，间接还贷款就行了，也就是从头贷一次，两个问题一次性处理。那随意找个代办署理机构问问费用就行，产物和办事都差不多，看能否适宜。
仅供参考。
十
Q:
海淀苏州街的纽约客loft若何，后续还有升值空间吗，或者下降的坑？
A：
1、问公寓的升值空间，相当于问低学历的就业开展空间，一般不太高吧，实如果很高也就不踌躇了，但也早就被他人夺走了。海淀是高知扎堆儿的处所，收进高的也有的是，但他们不瞎不傻的，也未必做慈悲把发家的时机留给他人。
2、也不是不升值，看板块大盘了，周边涨的多的话也会跟从。就是每次都弱点儿，不然也不会比老破小都廉价，谁都不傻的。
3、能否有下降的坑，那就看过两年进学人数下降后的政策吧。那种公寓的价格固然不算高，但溢价率是一致的，一般来说更合适自住和让孩子上学。生齿趋向是挺明白的，除非是政策鼓舞学区房，不然受影响相对会更大一些，事实栖身性比普宅弱了点儿。当然那也谈不上坑，都是明摆着的。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。