北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和我对象诡计本年领证买房，首付我俩能凑140万，家里或者亲戚伴侣能借50万，差不多能凑190万。我俩每个月工资能笼盖北京更高月供1.7万元，我目前在向阳区亮马桥上班，对象经常出差，刚需购房，对此您有啥定见不？
我俩目前看的房次要是丰台的老破小、翠城馨园和双百口园。相关于老破小，我俩心里倾向于楼龄略微新点的小区。目前觉得翠城馨园还不错，但是有点踌躇，不晓得那块将来能否保值？
A：
1、翠城的A区保值还行，也就是最早的那两期，量量相对好，次要是户型更好。后来的几期弱点儿，次要是因为拆迁成本上涨，但经适房不容许涨价，所以在转不到钱的情状下就节约成本了。但从价格上也差不太多吧，比力一下就晓得了，户型好的根本能跟上大盘。
2、将来估量还如许儿，户型好宜居的差不多，塔楼什么的弱点儿。次要是地段儿通俗，向阳区不太重视南部，招致那些年的配套和财产都慢了点儿。
3、双百口园也是那种情状，次要是地段的事儿。东南沿线规划的大都都是保障房和安设房，整体层次上不往。如今又提出那里要“减量开展”，那就更不太好说了。所以就是自住为主吧，其他的期看值别太高。
4、我定见是尽量在京通路和通惠河以北抉择，此日然屏障就是分界限，北部略强。要不再看看东边，好比常营管庄一带。以那个预算能够看看草房的几个小区，价格和如今看的差不多。固然也是保障房，但房龄相对新，规模大，小型配套也齐，聚集的年轻人也就相对多。学校也还行，陈经纶保利在系统内排名中上。就是那里是五环外了，间隔远点儿，贷款也低了一些。
仅供参考。
二
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Q:
孩子本年上学。要换到能上学的区域。目前看了（1）向阳区芍药居勾栏小三居105平，940万；（2）嘉铭桐城板楼105平两居，1050万；（3）嘉铭桐城塔楼2居110平，950万；（4）西城区陶白四周70多平小两居900万。问题：（1）学校通路是西城白纸坊-15中好，仍是向阳人大附或者陈经纶嘉铭好？（2）以上几个哪个保值，投资性好？
A：
1、那是刚考虑学区房吧？西城和向阳俩概念，一般没那么比的。相当于问是来北京通俗校仍是往河北衡中？没有原则计划。
看孩子的天禀吧，特殊高的天牛娃就来西城，15中的功效固然不如向阳的那俩，但西城的整体资本好啊，金刚多，也有点招，对天牛娃更友好。通俗牛娃，父母期看值不是特殊高的就在向阳吧，九年造比曲升更省心，能考上陈经纶就很棒。普瓦那就西城更友好些，事实高中学位多。而在向阳假设考不上牛高的话就不太好说了，原来牛高就少，仍是2023年进学的。
那评估一下孩子和家庭情状吧，学区房只是个门槛儿，进门之后次要看本身了。
2、都那会儿了就别太强调投资了，北京有史以来的进学更高峰期就是本年，2025就是进学低谷期了，那会儿太强调投资性意义不大。
所以仍是先考虑学位吧，能进进勤学校就算胜利。相对嘉铭的好一些，溢价相对低，风险小。人朝的居中，前两年溢价还很高呢，如今比西城的低了，比嘉铭的商品房高些。能买板楼当然尽量了，比塔楼的活动性好，保值也强些。
3、不外也考虑好被调剂的事儿。人朝往年四大神盘的可都全数往看京了，西区也调剂到和平西桥。本年的进学孩子比往年还多，能否能进进本校就看命运了。别的人朝的孩子那么多，中学能否能连结师资和功效也说欠好。嘉铭往年有部门往了芳草地教辅，据说比例不高，和人朝比拟的话以嘉铭为主吧。
4、总之我定见仍是先考虑孩子和家庭的详细情状，学区房是上学为主的，教导比房子重要。
仅供参考。
三
Q:
我的情状复杂，非京籍但名下两套房，目前想给孩子换学区房。孩子随母京户，但已离婚，户口在大兴姥爷家。两套房一套买的一套前些年抵账的，都是向阳老房渣学区，总值850万。
请问有没有可能在只卖一套房的情状下换一套，想买的是东城和平里，没有详细目标。孩子能不克不及做为买房人？我父亲却是也有五年社保，但以他的名义买房有意义吗？更好用哪种办法处理那问题？
A：
1、不算多复杂，给说的复杂了。简单说就是独身名下两套房，父亲有资格，怎么在不削减套数的情状下换一套学区房。
2、假设非得用你的名义，那就只能是办个工做栖身证然后找人成婚，以夫妻家庭就能够买两套房了，工居证在买房资格上等同于北京户口。
孩子不克不及成为买房人，因为不到18岁是不克不及零丁立户的，所以他和你算一户家庭。
3、既然你父亲有资格，那能够把要保留的房子过户到他名下，然后用你名下的那套置换不就行了。别用白叟的名义买学区房了，没意义。我觉得那是相对适宜的计划，也就不消折腾工居证和成婚了。
4、别的孩子的户口一般转不了，18岁以下不克不及零丁立户。不外不转户口也能够在房产所在地报名进学，归正东城怎么都是派位，得到学籍是必定没问题的。那也能够往征询本地派出所，传说有处理办法，看人家能否附和办手续了。
仅供参考。
四
Q:
我们是移到通州的老北京，儿子如今回城里上班。假设卖掉如今的能凑400首付，贷200万摆布，预备东城给他买套房成婚，我们租房住。儿子上班地点在崇文门，您看买在哪里适宜，不出东城就行，目标是自住+保值+学区+两居即可。
A：
1、卖了房给儿子买房，然后你们租房住，同情全国父母心啊。不外考虑好，年纪越大越欠好租到房子，房东们都不太共同。所以假设有此外办法，就更好给本身留个斗室，哪怕是公寓呢，也免往租房的费事。
2、600万买东城的两居，那根本就是永外了，二环内也有那价位的，但要么是公寓，要么是太老的，贷款都受限造了。
永外典型的百荣嘉园，房龄挺新，也就六七年吧，只不外是回迁房，尽量抉择离铁道噪声远点儿的。还有天天家园也有那价位的，不算新了，各类产权都有的小区，前些天传闻有600买到小两居的，60多平。重视朝向，那个价位欠好买到南向的，以工具的为主吧。
3、但提醒一下，东城的都是学区房，那两年进学顶峰期，恰是溢价高的时候。所以那会儿买就是得以上学和自住为主，保值那方面不太好说，得看过两年顶峰期过往之后的趋向。
仅供参考。
五
Q:
我之前不断没有太焦急，租房栖身，比来看到良多帖子说房价会暴涨，怕上不了车，所以想问问您。购房需求：房子更好是小两居，物业好一些，未来每年父母会住一段时间。更好有电梯，首付100万摆布，公积金可贷120万。工做地点在万寿路四周, 目前没有看到适宜的两居室户型。一个是考虑青塔博龙家园或民岳家园一居，或者管庄西里一居。您觉得能否适宜？
我没有孩子立即上学或成婚特殊刚需的需求，只是怕买了之后房子降价、欠好出手。请问能否近期进手？仍是再等等？购置的小区您能否有选举？民岳家园一居室觉得没法改成小两居，物业和将来开展不确定。管庄西里觉得房子比力教师，固然挨着八十平分校，离地铁略微有点远，自住加将来换房，不晓得能否会跌。
A：
1、首付100买220万的，物业好的两居室电梯房，在市区的话难度有点儿大。博龙和民岳能买到吗？阿谁年代的一居室根本上50平起，220万减往税费可才4万摆布，那价格不太对，太低了，估量是有硬伤的。自住看本身的爱好，那种价位的不像保值好的，没那么廉价。
管庄西里却是有可能，老公房有40平摆布的。但那价位可能率也是楼层不太好的，底层或顶楼。老房原来活动性就弱，楼层欠好的就更弱点儿。别的那里是公房，公积金有可能贷不满年限了，也考虑月供的问题。
所以我觉得不是能否适宜的问题，是能买到就算适宜。先把守庄那边儿吧，年轻人的常规抉择。
2、那预算是不是不太对啊，算的总价是几？常规来讲，100万假设包罗税费，那能贷满公积金就差不多了，再加商贷不随便，小户型不太好高评。让本地中介给算好站，别随便交定金。
3、有需求就买，不焦急就再等等呗。我认为是至少本年没什么降价的可能，全国救市期间，北京没什么降的事理。老房欠好出手是必定的，不然就不是那价格了。优势就是保值相对不变，优势就是活动性弱呗，甜蔗不克不及两端儿甜，总得取舍。户型好的还行，看能否买到了。
物业和将来没什么不确定的，老公房的物业费不高，供给根底办事罢了，欠好和商品房比。老房除非是学校功效提拔到头部校的水平，不然也没什么零丁的开展，就是跟从板块大盘。尽量买小板楼楼层好的吧。
4、我觉得再核实一下房源和预算吧。民岳家园的觉得100首付够呛。管庄西里要能买到小两居当然好， 50多平有全南的，但怎么也得300摆布了，那预算够不上。别的那期看值高了点儿，再考虑一下吧。
仅供参考。
六
Q:
我近期在看房，总价750-850，买房和贷款都是首套。独身，目前次要诡计自住，短期内不会有小孩，可能比力存眷栖身以及保值增值。方案买二居室，目前看了莱圳家园（通勤50分钟），世华龙樾（50分钟），定慧福里北区（40分钟），保利百合（40分钟），首城国际（50分钟）。上班地点在安然里四周，方案近期看到适宜的就买。
想请问我目前看的几套房您选举挨次是什么，能否还有其他小区能选举？如今买房时机若何？目前我满北京看房，您能否定见专注于看某一个区的房子？
A：
1、我选举挨次，仍是先看本身的次要需求吧，看样子是都想兼顾，不是太随便。
2、重视学区就看海淀的，五环外学区溢价也不算太高，略低于海淀均匀值。但估量850只能买世华龙樾的回迁房了，相对偏于自住。清河的升值是挺好的，那些年超越大盘很多，能承受学区溢价就买那里，但学区也不是很热门。
定慧福里那就是典型的学区房了，学区挺好，溢价也是海淀均匀值。保值通俗，北区那种板塔形式的优势就是价格相对低，优势是活动性弱点儿，就是上学为主，兼顾自住。对口人大附亮甲店，中等学区。
重视概念就买丽泽的，事实丰台区的财产重点。就是开展的慢点儿，挺高的溢价都等着看将来呢。溢价率比学区房略微低点儿，看以后什么时候抹平吧，我认为是那会儿接盘晚了点儿。
首城那就是典型的自住+保值了，那些年跟从大盘挺好，至少不食亏。没学区溢价，栖身的性价比更高。
3、那些房各有各的好坏，看本身想要什么了，不太好兼顾，也谈不上挨次。相当于想买辆车，问轿车、面包、皮卡和挈拉机怎么排序？不是一种功用欠好排。
4、常规来讲是先考虑好本身想要什么呗，一般定见是把需求都列出来，然后停止排序，看本身更重视哪些，或者是能够舍弃哪项。要否则满北京的看，谁也欠好定见。
仅供参考。
七
Q:
想征询下慧忠里40一居将来走向，17年395买进，如今500摆布，踌躇出手仍是陆续持有。假设出卖后，还7788贷款还有250结余，还想投资一个总价低房产，但是置换非学区就是二套了，进退两难。
A：
1、慧忠里，学区房的走向谁说得好啊，那仍是占坑儿房。2017年买的算是适宜了，17630政策公布，朝外的学区房超跌，之后看没施行又涨回来了，所以在2017买的就算捡到廉价了。
2、但那也阐了然学区房的不不变呗，那两年都是进学顶峰期，看多校政策能否施行吧。假设施行的话估量又要受影响，然后再过了顶峰期，弄欠好还要受影响。
等等看吧，看本年能否施行了。不多校的话就无所谓，归正明年也有大量的孩子要进学呢，到时候再考虑也来得及。多校的话就没辙了，看看人朝那闹腾的，房价也受了影响。
3、别的也考虑好，北京低总价的投资房不太多，一般都是自住为主的，能跟上大盘的就算是胜利。所以就算换的话也别期看值太高，仍是多考虑自住吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。