北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是西城集体户，爱人和孩子都是东城集体户，俩娃一个四年级一个五年级，我们在学校旁边(朝内北小街)租房。北京无购房笔录，外埠有房有贷，贷款已还清。
目前存款有400个，广州房产挂600个出卖已半年，未成交。中介说降到550可快速变现，那样的话我们最多也只能拿出950个首付。夫妻公积金账户从未动过，余额总共100多个。
期看向您请教的问题:
1、俩娃的东朝建学籍，小升初能否已经够用？我在同片区内买房对孩子升学择校有加分感化吗？
2、假设第一个问题的谜底是“没用”，那么我能够不消付出学区溢价，同等价位就可以享受更好的栖身体验。我们仍是想住在那个区域，便利孩子上学和爱人上班，恳请章哥选举适宜标的类型，或者您手头有没有客户学区名额刚用完就想卖出的？6年内不克不及再用，此外买家不肯要，而我只需要价格优惠。
3、看过向阳公园周边、龙潭湖公园周边、地坛公园周边的房子，栖身情况比力称心，但工做日还得在孩子学校旁边租房，那当下购房就只是为了上车而上车，您觉得能否有需要？再等等可能会有更适宜的时机吗？
4、此外我还有一个比力特殊的执念，特殊想住在重点大学里面，次要是看中那里的人文情况和体育设备，不晓得章哥有没有如许的资本能够选举。
A：
1、到目前为行，东城只要有了学位，再买房也对小升初没用。那就没有加分那一说，东城的轨制谁都摸不清法例，所以各人都是靠命运，挺公允的。
2、你们对东城的六年一学位有曲解，那针对的是“多校前”买房落户的家庭，六年只给一个学位，是要制止业主用奇葩手段变出几个孩子来。但对多校政策后再买房的没用，归正是多校，派位就是了。所以那与房子的溢价没影响，该什么价就是什么价，没有优惠。
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3、买向阳公园的不就得了，没学区溢价，出租的话也不食亏，两边换租还能占东城的廉价呢，至少30%。或者买个向阳的学区房当备用，那价位能买到溢价低或没溢价的商品房了，怎么都不食亏。
4、重点大学里面，我也喜好那气氛，连食饭都便利。但我没资本，都是找本地中介。看学院路的呗，也没几学区溢价，栖身的性价比相对高。
仅供参考。
二
Q:
目前我栖身在向阳区建华南路，住房旁边是清华附小cbd商务学校。老迈明年上小学，比来在考虑要不要换到芳草地小学对口学区房，请问您对那两所小学有何评判？
A：
1、对小学评判，那还用他人来评判吗？相当于问：请评判一下CBD与门头沟的国际经贸。没什么太大需要吧？
向阳区只要芳草地+陈经纶、朝外、白小+80、嘉铭、帝景、人朝、陈分和清朝那几个算勤学区，其他的都不算学区房。那都不消评判，家长们已经用钱做出了评判。谁家的钱也不是大风刮来的，既然舍得多付出溢价，那就阐了然学校的品级呗。
2、建华南路，现有的房子是长幼区仍是公寓啊？假设是长幼区，那在保值上就无所谓，必定仍是跟从大盘涨跌。公寓就通俗了，那么多年的升值不断略有落后，也就是自住和租金相对适宜，高租金是用升值慢换的。
3、总之那看家长吧，外人欠好定见。明年也是进学顶峰期，孩子没削减几，提早多考虑一下吧。
仅供参考。
三
Q:
想征询一下海淀区莲花小区的前景，保值增值能否能跑赢大盘。问题可能不专业，请见谅。
A：
1、莲花小区的前景，还如许儿呗。跑赢大盘不太可能，那么多年都没赢过，带着学区溢价都输了。那再过两年就是进学低谷期了，那种被铁道和环路所隔离的小区，仍是板塔形式的，没什么可能跑赢。
打个例如吧，那就相当于一个专科学历的通俗工人，多半辈子了都在下层，公司几次改造或发期权什么的都没占到廉价。眼看着行业有些不太景气，然后问那人的工资涨幅能到达金融互联网的程度吗？可能性不大呗，能得到个均匀值就不错，其他的期看值别太高。
2、不外那也没什么，为了孩子上学该买就买，固然溢价率是海淀均匀值，但事实单价和总价相对低，也是适宜的。用完学位后看行情，适宜就留着不适宜就卖不就得了。
仅供参考。
四
Q:
我们在海淀田村租房上学，现有北京南三环世纪星家园塔楼两居97一套，和大兴长丰园三区板楼三居120一套。孩子要在海淀不断上到高中，因而我们在海淀不断租房住好仍是把此中一套或者两套卖了再置换一下？假设卖掉您定见卖哪个？在哪个区域买更适宜？次要是想保值不变。
A：
1、那我欠好定见吧，租房仍是换房自住得看本身的习惯。
2、不外现有的那两套房的保值都比力通俗。狼垡是大兴的飞地，三区接壤，很难说短期内会怎么开展。拆迁难度大，丰台也不会共同开发，可能率仍是等着，什么时候比及地铁延伸过来或许好些。
世纪星也是地段儿问题，南三北五，招致沿线除了草桥和首经贸还行，其他的都相对弱一些，也不太好逆转。又是塔楼，那就更是自住为主了。
3、先换哪个？在我看来都差不多，先换长丰园的吧，事实南三环还占了个交通的优势呢，情况也好的多。
4、假设是确定要换就在田村呗，学区溢价也不算多高，房龄相对新的小区很多呢。那么多年的保值不断挺不变的，至少不落后。并且假设海淀实的平衡学区资本，那关于永定路来说也算利好。
仅供参考。
五
Q:
我和我爱人在海淀和西城工做，在海淀车道沟有一套老破小处理孩子上学问题。如今就想买一套投资房，看好那五年的涨幅，但总价不高，只能在250万总价摆布。请问您有什么好的定见吗？我看了王佐，房山，通州商务园站四周，也没有什么眉目。
A：
1、250万在北京不太好买到投资房，大都都是自住为主的。打个例如吧，那就跟找工做似的，说想进进央企或大厂上班，那一般都得高学历。拿着通俗专科文凭的难度大，也就是当外包还有可能，职业开展那就看命运了。
2、甭看那些处所了，必定都是自住型的，地段儿偏僻招致租金低，行情来了也被传导到的晚，等人家都涨完了那种处所都未必有动静。优势就是单价低，自住适宜；优势也是单价低，大都都落后。
并且看那意思是不是还想买大点儿面积的啊？没需要，那属于投资中的“货币幻觉”，也就是重视数量不重视量量了。200多全能在鹤岗买一栋楼了，但还不如北京的老破小呢。
3、看看顺义后沙峪吧，花梨坎地铁站有个蓝星花园，有小开间差不多就是那总价。根本能跟从大盘，租金也不算低。然后大兴旧宫的亦庄北岸也有小户型，挨着亦庄好租好卖，升值不算多高也根本不落后。小开间不太定见持久持有，岁首长了不太好说。先看看吧，别期看值太高，投资是有门槛的。
仅供参考。
六
Q:
我们婚后在天津南站买了一套新房，但是我们夫妻俩如今都过不往天津，也没办法住。所以如今想看看北京的小两居的房子，次要是为了自住，近两年要生小孩。目前手里的钱再借一点，差不多能有120万。如今看了南五环德茂小区的中楼层的两居室，您觉得那边的房子能够买吗？
假设我们缓一年买就不消借钱，但是就怕一年后那边房价再涨个几十万，就觉得不如如今借钱买。别的那个价格，我看马驹桥一世情园也能买到小两居，次要靠近我媳妇，她在亦庄工做。马驹桥能够买吗？您能够帮手阐发下吗？
A：
1、天津有新房，贷款了没有？假设没贷过的话是首贷资格，120全能买到200多的。假设贷过款的话可就是二套资格了，就算是不计税费也买不到200的了。税费至少留出大几万来，做好预算。
2、都是自住为主的小区，不成能涨的快。那种板块一般都是在行情后期才会被传导到呢。也就是得等学区房和热门板块、通俗板块都涨了一段时间之后，才会轮到那里。所以甭焦急，就算行情启动也来得及。
3、马驹桥没什么不克不及买的，自住为主的板块，栖身的性价比相对高。就是那些年的升值相对慢些，略落后大盘。持久自住就买了适宜，过几年置换的话看往哪儿换，同板块之内就无所谓，同涨同跌。换到其他板块的话或许会弱点儿。
仅供参考。
七
Q:
我是二套换房，如今手中有一套天通苑二居自住，有一套荣丰小开间出租，户口在荣丰。传闻西城731后西城区内换房仍是走单校，想考虑给孩子换个好点学区。孩子本年上学，时间有点晚了，两个都卖掉时间有点不赶趟，卖掉一个还行。
有几个问题请教：1、不晓得荣丰小开间和天通苑二居留哪个更好，哪个将来更有增值空间？2、换房的首付能有500，贷款也只能承担200多，所以总价在800以内。想问问西城区哪个位置比力选举？考虑孩子上学、保值以及将来好出手。如今次要看的德外，那边即便调剂，上西师附小传闻没问题。德外那边您有选举的处所吗？
A：
1、孩子本年上学，用完了学位就卖掉荣丰呗。留着的话就是赌，孩子是必定逐年削减的，其他的就赌政策了呗。一般来说不太定见，以其他国度、地域和城市的先例来看，生齿降低之后，只要更好学区且宜居的房子才更保值，通俗学区占坑儿房的支持不大。退潮之后才晓得谁在裸泳，只要好资本才什么时候都稀缺呢。
2、二套资格的贷款更高187，多贷不了，所以假设是500首付的话最多买650的，还得留出税费的备用金呢。
3、既然是731之前的那就是单校，有可能西师附小。但来得及吗？立即就2月了，得赶在信息摘集之前完成落户，有点儿严重。假设是转学就就必定进不往牛小了，学位肯定被占满。
所以先预算一下时间吧。理论上德胜的保值会比荣丰的强，学区量量就强的太多了。但那也就是占坑儿房，从房子角度没强什么。并且德胜600多万的房源不太多，大大都都有硬伤，假设确定换的话就尽快往看吧。
4、那选举不了，都是等出房，只能找本地中介。
仅供参考。
八
Q:
布景：三代人栖身的有娃家庭，孩子25年上幼儿园，28年上小学，考虑学区。夫妻一个在丰台一个在向阳工做，要在城六区外买房拼积分落户，在京无房无贷，首套房。方案买370摆布的三居室，方案看房山和大兴的房子。因为不断栖身在房山长阳，先看了长阳那边的房子，看了地铁沿线的小三居和可改三居的大两居。
长阳四周的大两居不是刀把户型就是全南户型，改起来有难度暂时舍弃了。长阳地铁四周买得起的三居只要长阳国际城，小区情况和房子量量不是很好，就是离地铁近点。篱笆房看了初创新悦都和国际花园，心仪新悦都的小区情况，但是小区位置略偏离地铁远。家里固然有车，但是考虑将来，置换怕不保值，但是又不想牺牲栖身情况买长阳国际城。纠结中，请章哥解答。
问题1：考虑10年之后置换买哪里更好？
问题2：求选举大兴性价比高的小区。
A：
1、在京无房无贷，在其他城市能否有过房贷啊？假设有的话就是二套资格了。
2、尽量间接买原户型的，假设好改的话我们开发商就间接设想了，不成能把多赚钱的时机留给买房人。所以尽量不改户型，出手的时候无论改的若何，接盘人城市拿那说事儿，不是太好卖，也有可能缺失拆修费。
3、长阳就是那现状呗。国际城是北京第一个限竞房的试点儿，不克不及算保障房，能够算政策房。但事实密度相对大，留给开发商的利润空间少，所以操行谈不上多高。到目前为行的保值还能够，次要是占了地段刚需房的优势。以后也可能率是跟从大盘，假设户型楼层没硬伤的话就不至于落后。
新悦都那儿就是那情状了，不然商品房也不会那价格。房龄新的情状下好些，只要物业庇护的好就行。但以十年为期，那房龄就得20年摆布了，假设操行下降，那也就没什么优势了。
4、我选举不了，那期看值有点儿高，都是明摆着的情状，只能看本身的取舍了。
仅供参考。
九
Q:
我家在东二环边上国都心屿小区有个110平的三居，属于向阳区。目前孩子在西城上初一，从孩子上小学不断租住在西城，国都房子属于劲松。看察了一下，房子六年不断都没怎么涨。可能率还得租六年，等孩子上大学了，或者回国都住，或者改进住房，卖了房子，再买一个大点的三居或四居，家里白果一路住。
如今纠结是，假设换房，是如今就把国都的房子卖了，仍是等再过几年孩子高二了，再决定是换房仍是回国都住。假设如今把国都房子卖了，换房，也是对外出租，比及孩子高二了，再拆修住。
A：
1、没怎么涨一般，那种公寓性量的产物原来就是自住为主的。优势是租金高，但换来的是升值略慢。全北京那种产物都差不多，再加上向阳南部原来就弱点儿，所以就更是自住适宜了。
2、我没看懂那是怎么个计划啊？简单说就是换不换，或者什么时候换的问题对吧？
那就看本身重视什么了，重视自住或租金相对高就留着。投资为主就提早置换，能否出租看本身，向阳区只要不是学区房的租金收益就都差不多。假设确定改进那就如今换，事实房子是用来住的，早住早享受，那就跟投资的关系不大了，看本身的爱好。
3、似乎是那个意思吧？
仅供参考。
十
Q:
我是2013岁首年月买的蓝桥驿苑，我想问问那小区跑赢大盘了吗？可能赢了几？因为我其时是用公积金贷款的，贷款比力少所以有些浪费了首房首贷的资格。我想假设赢的多的话那我就如今卖掉了，然后用贸易贷款的首房首贷资格换到尽量靠近四环的位置。仍然是自住+投资，为下一次置换做预备，期限五年吧，假设有学区房的话更好。
填补阐明：房子是80平的大两居，南北通透户型十分好，其时14000买的，贷款30万公积金。如今中介报价是2.8万，我认为有些低，因为同小区的都在3万以上，并且那里曾经到过4万以上呢，要不再等等也行。
A：
1、蓝桥驿苑，跑赢大盘不太随便。都南六环外了，还没地铁，并且是回迁房占比很高的小区。那种小区一般都是自住为主的，不太可能跑赢。2013岁首年月北京的均价是2.5万摆布吧，但那里面有一部门是学区房零丁上涨的溢价，不外也无所谓吧，不但算了。归正如今北京的均价是至少在6.7万以上，比翻番略微多了点儿，比力一下吧。
2、竟然用过公积金贷款了，那卖掉房子能够算首房，但首贷的资格就恢复不了了。公积金和商贷是一个性量，都是住房贷款，无论用过哪种都不再有首贷资格。当然那是如今的政策，以后假设有调整就另说了。
3、四环，南四环吗？只要丰台北大地的算学区房，其他都不算。那仍是先做预算吧，然后再说房子。等不等的看本身的需求了，回到4万就是要从3万上涨30%以上，不太随便，那市区热门板块得涨几啊？那看本身的揣度吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。