北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
本人工薪阶层，月薪不到2万，在北京可能刚够中位线。没啥钱，因而无比纠结中，请教您。我想在东五环外购置一套小三居或大两居（3口之家），预算不超越500万。因为在副中心工做，所以纠结是买向阳的仍是通州的，通州的存眷了几个区域，好比二手房武夷花园、荔景园、运河湾，及新房武夷花园融御、金地北京壹街区，融御觉得有点贵，向阳的想存眷常营周边，也不晓得将来那两边开展若何，看着似乎通州开展潜力好一些。
请章哥指点一二，选举一下通州、向阳东边靠通州的性价比好一些的楼盘（70年产权室第集中供热南北或朝南吧），以及购置的时机。将来再改进或者传给下一代次要就靠它了。自认为房价久远看不成能太涨了，也不做投资，都是刚需，期看能保值吧。
A：
1、北京通俗人的收进没那么邪乎，中位数也就8000摆布，超越1万就是前30%，不到2万就至少前20%了。500万的预算也接近中位数了，全北京算上核心区也不外是600万摆布罢了。
2、不做投资但期看保值？那都让我没法儿接。相当于出门找工做，说本身不认为那公司有开展，也不想升职加薪，但收进不克不及比他人低。那让HR怎么接茬儿啊？所以有什么需求就大大方方的提吧，只要不外分的都好了，比遮遮掩掩的其实。
3、重视自住的就买新房，实如果想传代其实都无所谓保值了，不套现或换房还要保值有什么用啊？重视保值或过几年想置换的再看二手的，相对更划算。所有新房都有溢价，不让人家开发商和地盘方赚钱是不成能的。那就跟新车二手车似的，没有更好，就看本身的需求。
向阳的租金更高，代表栖身的性价比也就高些，常营的大都升值不落后。只要如今无法揣测的才喊潜力呢，谁要都能看出来就喊价值了，早已表现在价格之中。通州说欠好，像运河那种热门板块也都有溢价，有学区的也有概念的，为了孩子上学就更适宜些，投资角度那会儿晚点儿了。
4、总之仍是先理清需求吧，无视本身的设法，别本身忽悠本身，没意义。自住是消费，保值升值是投资，在预算不太高的情状下是相抵触的，恰当取舍。但投资赚钱没什么不该该的，全世界所有国度的房价都不计进CPI，就因为其自己就被定义为投资品。
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5、常规定见是先看常营吧，没适宜的再看通州。能够计算一下租售比，北京均匀值是700摆布，在那四周的就算性价比适宜。时机的话假设资金到位就尽快，如今春节前，成交量已经走高，节后有可能呈现小阳春。全国救市期间，北京下跌的可能性几乎没有。
仅供参考。
二
Q:
我长短京籍，如今通州有房有工居，孩子在通州小学二年级了。小学很通俗，曲升北京五中通州分校，但想给孩子拼一把好一点的。根据北京如今积分政策估量也到初二摆布落户，孩子初中想给上好一些。但在通州的太少了，也考虑了首师大附平分校，但必定要换房，做为最初的抉择吧！
目前我在向阳798四周上班，想考虑向阳区的中学学区房，资金有限想占坑房，想着400摆布。但不晓得哪片随便进学一些，学校又不错的。我不晓得我那种情状的您有没有碰着过，我如许的考虑学区房还有需要吗？也是纠结的很……
A：
1、二年级，那就是2021年进学的，不算学位太严重的年份。可我也不晓得向阳哪所学校有学位啊。一般来说勤学校是都没有的，那跟是不是京籍无关，而是就算有空位也早就让人占了。有那种设法的良多，但大部门都是小学看派位，然后小升初的时候再根据学区划片进学，事实向阳单校划片的相对多，非京籍也能按房籍进学。
2、400万，能否包罗税费？都能够看看，离798比来的就是陈分和清朝学区，都能买到。陈分的相对房龄新一些，能贷款。利泽西园和南湖东园二区都有，还有北湖渠也有那价位的。小学能否能转往问问学校吧，然后再看什么时候买。
清朝学区的在新源里，也有400万之内的，就是房龄老，贷款大多都受限造了。看看吧，尽量买房龄新的，未来出手时便利些。
3、能否有需要看本身，那没原则。考虑好呗，买的话可就实是占坑儿房了，家庭自住够呛，弄欠好还得换租，或者是上了学就再换房。不外还有一点吧，落户用没用职住分啊？通州的那套能卖吗？
仅供参考。
三
Q:
25年上小学，目前对应东城体育馆路小学，想换西城，预算有限650。问题1：西城展览路朝上进步小学有需要么？问题2：章哥有选举的片区么？问题3：23年购置学区房人多会涨价么，所以23仍是24年换适宜些？
A：
1、学校的比力我不懂，征询搞教导的吧。不外朝上进步小学也是普小啊，展览路学区又不算多强，中等学区吧，理论上没比龙体强。那看孩子的天禀吧，假设天禀高，父母的期看值也高那就换西城，事实清北985的概率更高。普瓦的话差不太多，未必能强什么。
2、23年买学区房，那不是已经在涨了吗？至少是成交量增加，量在价先，至少在信息摘集之前可能率会战。商品价格是由供需关系决定的，那几年之所以学区房上涨，不就是二宝们要上学给鞭策的吗。每次都那种情状，买的人多天然上涨。
3、2024年也是顶峰期啊，应该没什么太大的区别。并且过了顶峰期也未必是降价，以台湾省和韩国的先例来看都是涨的慢罢了，降价不明显。
仅供参考。
四
Q:
预算500-600，想买一个海淀不要太北，地铁四周的，不想有太多学区溢价，兼顾栖身温馨度和保值为主。请问田村绿谷雅园和北承平庄周边的公房哪个更适宜？还有什么选举吗？
A：
1、栖身温馨看本身的爱好。不外提醒一下，那属于消费，而保值属于投资，在预算不是很高的情状下那两项是相悖的，欠好兼顾，一般都要取舍。典型的就是绿谷雅园，看那价格像是保值好的吗？那假设在他人手里一般，接盘之后也未必就能逆转趋向。
那里早期和丰台的西府兰庭一个价儿，如今人家7万多了，那里6万多吧，略微落后了一些。不外那还得说是绿谷雅园包罗溢价的情状下，假设计算进往就差的更多了。溢价率如今我也不晓得几，之前不高，如今估量也不低了。进学顶峰期，海淀低价的商品房都被炒高了。
2、北承平庄老公房的溢价应该低些，学区也不热门，自己地段儿的价值高，估量不超越15%吧，或者10%摆布。如果觉得栖身适宜就以那里为主吧，相对性价比还高些。保值什么的中等，那些年老城区没有新区受逃捧，在同等溢价的情状下略弱于五环外。尽量选房龄新点儿的小板楼吧，得房率高，户型好对保值也有搀扶帮助。
3、其他欠好选举，那要求有点儿高。
仅供参考。
五
Q:
我们是17岁尾，从西南三环一居换到了广外三义东里89年老破小小两居。想24年孩子初中结业后卖掉。因为老看您的帖子，老破小是不是尽量不留了，卖掉后预算480不晓得买南三环草桥或北苑或苹果派哪个更保值一些？没有通勤间隔要求，北苑家园和华留城平层哪个好点，华留城对口朝外分校有溢价吗？
别的通州运河广场边河畔丽景还有套两居室，也想卖掉，不晓得哪年出手适宜。通州的租金也比力低两居租金3800，通过几次买换房发现南城和通州是涨幅不可，固然房是用来住的，但等卖房的时候仍是发现地段太重要了。
A：
1、草桥北苑也得看哪个小区啊，假设是480预算的话那就以苹果派为主吧。常营一带是年轻人的比例更高，那个价位的活动性更好。
2、老北苑和新北苑比力，那必定是新的好呗，谁不喜新厌旧啊？没学区溢价，那里不是分校，而是来广营校区，理论上比分校的血缘近。但现实中没强太多。朝外又铺开统招了，那名额可能率多不了。往年并校闹的沸沸扬扬，传说是一个班50个孩子，也不晓得实的假的。
归正没有学区溢价，但房价涨的快，有租售溢价，10%吧，租金有点儿低。
3、通州的哪年出手？那我也说欠好，不住了就出手呗，用年当单元长了点儿。郊区的租金大都都偏低一些，要否则欠好吸引城里过来的租客。
4、那如今考虑那些还早点儿，既然是2024年上学，那用完学位再看行情吧，那会儿定了方案也用不上。
仅供参考。
六
Q:
我在海淀工做，但因为首付太少只要100万出头，所以买不了那里的，也没成婚，只能考虑其他区。请问纯投资应该买哪里的？近几年没有自住的需求，但假设过几年成婚的话期看能自住，更好是两居室操行稍好一些的。当然那不太重要，最重要的是升值要好，以便于成婚时的置换。我的收进较高，能够承担更高的月供，有办法能多贷款吗？
A：
1、假设是首贷资格那就一项贷款了，更高65%的额度，100全能买到285万幢房子。再想多贷款就得增加首付了，没其他的办法。假设是二套资格，一般是能够用抵押贷，能多贷一些。但假设只是100首付的话意义不是太大，假设买二手房也就能增加几十万，而办手续的费用却不低，未必划算。所以假设想多贷仍是尽量增加首付吧，出格是有首贷资格的。
2、100万首付的话一般就是买200多些的，那总价买不到投资房，根本都是自住为主的。出格还要两居室操行好的，那必定就是在比力远的郊区了，近郊都没有。那一般不会升值太好，租金也不太高，就是自住为主。既然在海淀就看看昌平呗，其他区都太远了，更不便利通勤。
3、总之要想多贷款和买到投资性量的，都得增加首付，不然以如今的预算都不太随便，就是自住为主的。
仅供参考。
七
Q:
我们是2014年卖掉的看京的然后买了泰禾北京院子，别墅很好，就是升值其实太差了，几乎是惨绝人寰，很懊悔。并且孩子目前在海淀上学，往返的驰驱也很辛勤，所以不断在航天桥租着房子，两边的花销都很大，一边是月供一边是房租。
我如今纠结的是能否应该卖掉北京院子，如许能套现万万以上，买在海淀也就不消租房了。可是假设卖掉就浪费了拆修，并且也有些不甜心。所以请问假设是您的话会若何抉择，能否卖掉仍是再等等？
A：
1、假设是我的话就必定卖了呗，房子是用来住的，住不上的就算是再好也没什么意义啊。或者要不就出租，升值固然一般但租金应该还算适宜的。但也得考虑好拆修的损耗问题，就算是租户的层次高，那也没有本身住的敬服。本身住上八年十年的都损耗不大，出租的有个三年摆布就比力明显了。
2、别墅就别太重视升值了，和普宅完满是两种产物，就是自住消费为主的。升值方面有可能在某一阶段跟上大盘，但大大都期间仍是走弱的。一般都得比及成为老房了，那才有可能跟从板块大盘涨跌，也就是走弱的趋向减缓。所以假设确定住不上就没需要留着，白白占用资金，还看着闹心。
3、2014年的看京，均价也就4万多块钱，如今根本都翻番了。泰禾那就甭比了，以后可能率也是那趋向，怎么也得延续几年。所以考虑好吧，确定不住的话留着就没什么意义了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。