北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我家宝宝27年进学，如今丰台大红门有一套2居室自住。存款400万，想贷款买一套学区房，将来给孩子上学用，工具海3个区都能够。看过陶白畅柳园的一居室，荣丰2008一居室，远见名苑的一居室，德胜裕中西里的一居室。
对远见名苑一居室觉得还能够，但是事实本身的目光有限，也不晓得还有没有此外更适宜的房子，兼顾学区和一家3口住的。您有什么选举的处所吗？别的，27年进学何时下手比力好？平房能够考虑吗？
A：
1、工具海住区都行，更好仍是考虑清晰吧，三个区的教导形式到目前为行还挺纷歧样的，没有更好，只看哪里合适本身。有时候抉择比勤奋重要，选错了可就欠好改了。
2、陶白，广外，德胜，那是怎么个路子啊？头一回见到那么选学区房的，工具海不分，哪个学区也无所谓，房子也不在乎，有钱率性了。
简单说吧，德胜是顶级学区，溢价更高，如今必定在40%以上。本年仍是全数出区的，2027年是进学低谷了，理论上应该不出区。
陶白是曲升的多，热门学区，溢价至少是均匀值吧。但那学区品级和德胜可欠好比了。北师大附还行，育才跟三帆的差距大点儿了。
广外那就是以占西城学位为主了。荣丰更是典型的占坑儿房，小公寓。那会儿买也考虑好，明年是更高峰期，过往之后一般来说都是勤学区的或许才保值好，好资本才到什么时候都稀缺呢。那通俗学区+公寓，有点儿风险。实要选的话尽量买远见名苑吧，相对好点儿。
3、兼顾学区和三口栖身，意思是不考虑保值了是吧？我也欠好说什么，要不然是再考虑一下吧，事实好几百万呢，太随意了也不太适宜。2027年上学，常规定见是错过顶峰期，犯不上那会儿往夺房。2025年之后就是拐点了，看本身的揣度吧。
4、平房一般不料见。以前夺平房是因为既能上学也能赌拆迁，如今没拆迁改腾退了，招致很多昔时高价夺房的都给套住了。并且平房的栖身体验大多一般，那在学区功用降低之后，又欠好贷款，能否保值和好卖就欠好说了。赌一把的事儿吧，考虑好再买。
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仅供参考。
二
Q:
我们夫妻二人咬牙订了宸悦国际一套房（三居的，合同尚未签），实属无法之举。该楼盘全面打破我的底线，现场看了，一个四六不靠的地儿，萧条，城乡连系部。实是应了“房子是用来住的”。四周就一王府中西医连系病院，上彀一查，口碑还不咋地。
儿时，我往天安门、前门、天坛公园都不远。但二套80%的首付，我们几年之后也将完毕职业生活生计，不想资金压力太大，唉！不能不向现实妥协。我们现住亚运村，我的看念是必需给儿子预备一套房。
以后两个家庭都有地住了，总算了了我的一件心事。但孙辈的上学仍是个大问题。只能安抚本身“儿孙自有儿孙福”。烦琐了一下我的心路过程。我想请教的问题是：
1、北京市规自委网站上楼盘的名称是“宸轩佳苑”，那个名称一般。为何开发商鼓吹为“宸悦国际”，跟国际有什么关系—莫明其妙。那个问题看起来稚嫩，该往问开发商。但仍是想听听你那位地产资深人士的观点。
2、查了相关材料，地铁5号线也不会北延。不求、也不成能那个楼盘有多大涨幅，但能否可以跑赢通货膨胀？未来（好比五年摆布）能否到达北京楼市的均匀涨幅？
3、 总之，买该楼盘是为了自住，但也不想有吃亏。
A：
1、楼盘项目一般都有两个名字，一个是存案名，也就是正式注册的名字。但那种名字一般都比力土，所以开发商大都都再起一个妥帖名，相当于艺名，便于鼓吹和销售。那无所谓，除了房本户口本等处用得上存案名，日常生活没影响，更不会影响产权，不消纠结。
2、5号线北延，有可能，不断都在唤吁。但到目前为行还没明白的规划，那就算北延，通车也得几年。并且在北京来说，地铁不是别致事物，而是属于新区板块的标配，有了不加分，没有或离得远的话就不是太好了。
到达北京楼市均匀涨幅，那得看板块的规划和建立。新房的价格如今都是政府订价，他们是根据规划做出的，也就是把将来应该建成的配套的价值都已经表现在现有价格里了。假设配套定时完成，那就能跟上大盘；假设超出，好比再建立个很好的财产区或者来个勤学校，那就是超出大盘；假设配套建立的慢，那有可能落后一些。
以后我不晓得，但之前的不是太好，略有落后，旁边的看都和名佳等小区都没占廉价，次要就是配套和财产区没实现预期。但从近几年的价格来看，北七家呈现两级分化的趋向，17号线四周房龄新操行高的都跟上大盘了，阐明新贵来的多了，推高了房价，只是长幼区得到的利好不多。
3、那看将来的配套建立吧，期看尽快完成，再能增加勤学校或提拔功效就更好了。旁边的王府就是北京第一个学区房小区，20多年前挺受逃捧的，只是后来被公立校夺走了风头。期看未来四周的公立校能更好吧。
仅供参考。
三
Q:
预算1500-1800万的改进，目前是纠结于人济山庄和中海雅园。两个都是塔楼，人济的优势就是挨着紫竹院公园，但价格高，我看上的都在12万摆布，还有13万以上的，没往砍价。而中海雅园则价格适宜的多，根本单价都在10万摆布，估量砍价能到10万。那里离紫竹院也没多远，请问那两个小区的量量怎么样，保值若何选？
A：
1、那跳跃性的问题，不断说价格，猛地跳到量量上，太突然了。量量应该都挺好吧，我也不晓得。不外都20年了，有什么问题也早就表露了，到小区里问问业主们吧，他们才知根知底。
雅园是中海进北京的第一个项目，人济也是他们在北京的第一个，都挺下时间的。出格人济，那地段儿费了很大的劲才拿到。那不是挨着公园，而是就在公园里面，主打的就是公园里的家。
2、从栖身讲应该差不多吧，户型都没有板楼好，雅园的更弱点儿，斜角斜边多。然后就是跟紫竹院的间隔问题，本身多体验几次吧。我估量假设住人济的话能天天往，下楼有小门就进往。住雅园的话，怎么也得2公里摆布，不算近，快了走20分钟慢了半小时，多体验两次吧，看能否承受。
3、保值，到目前为行是人济好啊，那没什么可说的。昔时中海的还更贵点儿呢，5-10%吧，如今倒挂了。以后估量也就如许儿了，都是长幼区，指看着逆转行情可能性不大。
4、那我也没什么定见，既然是改进就凭小我爱好吧，我只能说单从保值来说人济占优。
仅供参考。
四
Q:
我也是落户加分的问题，往年我的排名是26000，本年竟然是24000多，那那每年胜利的还有6000呢，我觉得不合错误了。所以我如今想要不就换房到城六区之外吧，您有什么定见？目前是劲松老房，减往贷款能剩200w吧，可假设换的话我的房挺好，首贷资格也浪费了。以您的落户体味有什么定见？
A：
1、 我式微户体味，我的身份证是110开头儿的。那似乎也没什么定见吧，都是常规操做。
2、如今是每年几分啊？4分吗，所以才被他人超越？不外似乎6分的也提拔不到5/6000，阐明有很多人是用学历加分的，或者是用纳税。那我都不懂，仍是问专门干那个的吧。网上不有的是那种公司吗。
3、其实不可就换房呗，确实浪费了资格，但那不是没办法吗。并且你那也没贷满300吧？二笔贷款，五环外150万，也能够看看大兴的，旧宫西红门的都在五环内，能贷到187万。那本身算算吧，我欠好定见。
4、要否则就尝尝抵押贷，看那房子的房龄了，40年内就能做。并且弄个公司的话，到差不多的时候能用贷款冲一下。那我就不太懂了，帮不上忙。
仅供参考。
五
Q:
我在世纪城有一套住房。如今手里资金1800摆布，想再买一套住房投资。孩子正在读博，还有三年结业。如今踌躇：1、看了下西城的看河锦苑的两居，目标是投资兼顾孩子的下一代上学；2、看京的橄榄城或保利中心公园或东湖湾的三居；3、双井的富力城。拿不定主意了
A：
1、常规定见是首选看京的，哪个都行，那价位的都是受逃捧的操行小区，东湖湾算兼顾学区的但没溢价。次选富力城，板块标杆，也可能率不会落后大盘，不算学区房，没溢价。
2、看河锦苑那是以学区为主了，确定好是实如果为孙辈预备学区房，但投资什么的就别太兼顾了，难度大点儿。
次要就是溢价率高，西城均匀是30%，德胜则是30%以上，根本都40%起。明年是进学更高峰期，过往之后的溢价部门有可能遭到影响。
看河锦苑的优势是在学区房内部的，也就是德胜的学区好，小区也房龄新操行好，理论上比通俗学区或操行弱的小区支持大些，但和非学区房欠好比，两种功用，一个上学为主，一个投资为主。
3、那看本身的次要目标吧。看京是典型的产住连系，近些年在北京升值排前列。双井是CBD栖身区，富力城至少不落后。看河锦苑看本身，考虑好。
仅供参考。
六
Q:
孩子23年上学，想在向阳选个略微好点儿的学校。看了看京的看馨花园和芍药居的芍药居勾栏，后续想再比照一下亚运村朝外的对口小区，次要考虑学校，其次是栖身。想让您帮手选举一下那三个区域哪相对适宜，预算800万。
A：
1、学校，那必定是朝外啊，那没什么可比力的。朝外在之前不领受统招的情状下都能能排向阳前三，到如今也就是仅次于北中，和80差不多吧。可北京是点招，80是领受统招的，那朝外的加工才能就显的更牛了呗。如今也就是刚铺开统招，也无所谓，应该仍是以系统内为主。
人朝和陈分当然也很好，人朝的热度更高，所以溢价也高些。但那排名在向阳区是在朝外之后的，常规排序是朝外，人朝，陈分。
2、详细选哪儿只能家长定，外人欠好定见。从学区溢价讲也是朝外的更高，之后是人朝，陈分的低一些，不到北京均匀值，相对栖身的性价比更高些。
3、总之就是一分钱一分货，明年是北京有史以来的更高峰，哪个学区的溢价都到了高位，看家长的抉择了。不外明年上学，那挠紧吧，那已经是12月，5月份信息摘集之前是必需落户完成的。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。