北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
孩子目前一岁半，2027进学，家里独一房产在天通苑，可能400摆布。颠末之前您的定见，预备目标就是嘉铭桐城了，看中了嘉铭桐城还有紫薇天悦两个小区，更倾向后者，两居可能1000万，是我们的预算内价格。现有如下问题，需要您给一些定见：
1、天通苑那套房产，事实何时卖？是等买房置换的时候？仍是如今就卖？目前价值400，年租金就是6万摆布，我倾向于如今就卖了，钱存银行食利钱。
2、关于目标地小区房子，事实是买个两居1000万一步到位？仍是说买个一居占个坑，孩子上学了再租房？前者关于资金比力食紧，根本得把钱用光了，但一步到位，可能没啥后顾之忧了，后者的话，可能买房就轻松多了，事实一居也就6/700万摆布。
3、看您帖子，不断都在提，牛瓦，普瓦，天牛娃，很猎奇一件事，若何才气定义本身家孩子事实是哪种呢？
A：
1、天通苑400万的，假设是没硬伤的小两居就留着呗。不外那租金似乎低了点儿似的，为什么？是要少了吗？那看详细的吧。归正天通苑中小户型的一般在保值上不食亏，什么时候换都行。
食利钱那就是本身的抉择了。只是提醒一下，一般来说利率下行是可能率事务。欧美日早就都实行过零利率了，日本丹麦什么的以至是负利率，存银行不给利钱还得交治理费，所以中国的保险柜才热销。美国如今利钱高，但那是因为通胀严峻，钱越不值钱的时候利钱才高呢，就是为了压通胀。按中国前央行行长周总的说法是：“中国能够尽量制止快速进进负利率时代。”本身决定吧，看本身的揣度。
2、一居仍是两居，那也看本身了，没原则。假设觉得食紧就别硬努了呗，那岁首儿掌握风险比激进更重要。不外嘉铭的学区房也有溢价，总价低的买得起的人多，所以溢价率就高点儿，看本身能否能承受了。
3、单指进修测验上的事儿就以智商定义呗，能够找机构测一下。130以上的就是天牛娃，天才140以上（胜冷协会的级别），牛蛙120以上，其他就都算中等吧。普瓦没太大的原则，在名校里面120以下的都是普瓦，通俗校110以下的吧。其实良多孩子也很伶俐，110以上的就算中上等。只是都往进修测验那一个赛道上挤，内卷的情状下推高了牛蛙的下限。
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意外智商的话那就看进修才能了，学龄前不消教只靠模仿就能进修的天然是天牛娃，教一两遍就会的是牛娃，频频操练的那就是普瓦呗。是不是天才一般在上学前就晓得了，是不是天牛娃到三四年级也根本明白，奥数就是区分智商层级的。牛瓦普瓦的最晚到初二也定了，能否考上高中或不错的高中都能看出来，哪个教师都有体味。
但那只是指应试教导，别太强调，人和人纷歧样，测验上不占优的或许有其他天禀。
仅供参考。
二
Q:
27年以后才上学，刚看了套新街口的房子。看了渐渐的帖子发现新街口走势偏下，求问为了保险是不是优先考虑德胜或金融街？再征询下标的目的性问题：当前情状是上班别离在东单、西单，先有住房西城白纸坊。
构想1、考虑置换长安街北的西城更优良xqf。但上学需求至少是在六年以后，担忧的是如如今进手、将来五六年西城xqf房价走势会降么？总出生人数鄙人降了，但西城金德月xqf需求量也会随降么？构想2、闲钱先买丽苑太和改进下住房前提（面积小价格低、上班间隔近），旧房不卖，坐等xqf走低。
顾忌（1）6年后xqf越来越贵……越来越难上车。顾忌（2）东城降更狠，丽苑太和将来不保值。
A：
1、未必会间接降，也有可能是涨的慢。溢价那工具涨上往快降下来慢，随便谁也不肯低价出手，一般都得用几年时间逐渐消化。所以也有可能是相对走弱，也就长短学区房涨的多点儿，学区房少点儿。
别的也得看政策，假设鼓舞买学区房那就有可能不降。好比放宽落户，高考名额铺开什么的，那学区房还得受逃捧。
假设没有政策鼓舞，那就是看供需关系了。退潮之后才晓得谁在裸泳，好工具什么时候都稀缺，金德月能确定进进勤学校的支持力度必定大。那能够参照韩国首尔和台湾省台北市的先例，首尔是此外处所降了，江南区连结“江南不败”，因为资本更好。台北是通俗小学没什么溢价了，但更好的六所“明星小学”仍是“满额”的，学位不敷也就撑住了溢价。
归正假设“就近进学”的原则稳定，那离勤学校越近，操行越高的小区受影响越小点儿。
2、丽苑太和，那就改进呗。坐等学区房降低，要不降呢？可公寓是必定走低的啊，拿确定性的往赌不确定性的，那就只能看命运了。
3、其他的不晓得，我程度不可，不太懂，也没人能确保，更不成能所有优势都占。
仅供参考。
三
Q:
我孩子明年幼升小，山川文园有一套130小三居，依莲轩有一套105的二居（13年买的），户口还没下来，只能用东城的工做栖身证先上学。考虑到西城即便户口下来，也是多校划片（西城对户口迁进时间有要求），况且还有户口来不及下来的可能性，别的东城上班比西城近。所以想把两套房子卖了往东城买一个兼顾上学和自住需求的房子。那个做法对吗？
东城因为房子买的晚，且用的是北京工做栖身证。因而可能率也是多校划片。所以想选比力均匀的学区，不消顶尖的，排名中上且初中稍好即可。别的可能要二胎，更好是4居，楼龄不克不及太老，期看安稳改进需求，能保值增值。目前考虑东外39，但是压力太大了，不晓得有没有此外抉择。我工做就在东曲门。别的，山川已经卖了，等过户，依莲轩今天往跟中介聊了，说是2居如今很难卖……
A：
1、谈不上对不合错误。明年是进学顶峰期，假设没京户的话在哪个区都是派位，所以在工具城都差不多。除非是孩子天禀好，期看值也特殊高，那在西城好一些，清北率比东城要高一些。
2、但那派位怎么能确定进进排名中上的学校啊？假设小升初之前拿到京户，那能够说在派位上不食亏，但那也不敢包管，只是理论上的。要不然是征询搞教导的吧，我对东城派位的规则不懂，总结不出法例，到如今似乎也没人能看出法例，都有试试看的成分。
3、房子的预算是几啊？看看龙体或东崇前吧，房龄新的小区多，相对好抉择。那找本地中介就行，也只要他们有房源。不外那保值增值得看顶峰期之后的供需了，出生生齿下降是明摆着的，那两年的溢价率更是创了新高。所以没人敢包管那保值增值，只能说总价高的房子溢价相对低些，就算到了低谷期也比占坑儿房稳妥。
4、那问题我都欠好答复，不太懂。东外39号挺好的，典型的综合体公寓。昔时的东华国际，后来的国盛中心，新加坡的开发商，十多年前就时髦那种设想。成为烂尾楼之后倒了好几次手了，信达接手之后革新的挺好的，层次挺高，自住为主吧，学区也还能够。
那我其实欠好说什么，一般只能从投资角度阐发，自住用房仍是看本身的爱好吧。
仅供参考。
四
Q:
我通州人，手里有200个，想买大方居的房子，想问问大方居有升值空间吗？我是地道投资用，假设大方居不可，还有其他楼盘能够选举吗？
A：
1、投资，一般首选成熟板块的商品房，然后是近些年的福利房，之后是公房，再之后是政策房保障房，最初才是安设房回迁房。那次要就是基于量量和社区操行，能理解吧？
既然是通州人，那应该也领会那里啊。通州第一个两限房性量的小区，也是面积更大，利润更低，量量最通俗的项目。归正是安设房用处，开出的价格是明摆着闪开发商赔钱的，那开发商就只能是节约成本呗，那跟住户或中介聊聊量量就晓得了。总之就是自住挺好，经济实惠，其他的看本身的揣度，别期看值太高就行。
2、能否有升值空间就看大盘了，大盘涨的多那里天然跟从，不然也不会涨到如今的3万多。只是那种小区的优势就是经济实惠，假设涨的多了就不实惠了，还会有人来投资吗？所以更好功效就是跟上板块大盘，没什么超越的可能，事实不会有太多人来逃捧。除非是成为学区房，不然不成能走出独立行情，没有零丁的升值空间。
3、那看本身的揣度吧，我欠好选举，仍是问本地中介吧。
仅供参考。
五
Q:
我在老宣武新西城陶白地域里仁街有一套不到60平米的老破小，我45岁，北京人，无子女没有学区需求，1978年的老房子了想卖掉改进栖身前提。我母亲78岁了不断独居在良乡大学城四周的瑞雪春堂，岳父母家在丰台七里庄。我们夫妻也没有通勤需求所以想考虑400万预算在房山买房，纠结长阳似乎开展保值才能更强。
良乡的话以前住过对周边比力熟悉，瑞雪春堂情况不错，预算内能买到的户型面积也比长阳更大，赐顾帮衬白果也更便利些，事实我母亲在那里住习惯了不情愿分开。我老婆名下在丰台七里庄小井润园有一套本年5月刚拿房本的回迁房，96平米的两居室，但是房龄20年整了，也想趁一卖一买退个税的时机卖掉。
请教问题1：丰台七里庄的房子目前不满两年趁一卖一买退个税在房山置换，西城陶白房子是我母亲名下满五独一，所以间接变现能否划算？问题2：没有通好学区需求的话良乡大学城四周瑞雪春堂的房子能买吗？仍是长阳才是房山更佳抉择？
西城陶白里仁街的房子是1978年的公安局已购公房，56.89平米，2014年加固革新过增加了一个南朝阳台面积，觉得短时间不会有拆迁的可能了，没有学区通勤需求的话能否还有保留价值？我老婆名下丰台七里庄小井润园的回迁房，目前是我们家庭名下独一房产，20年房龄房本不满两年又有3%的地盘出让金，所以税比力高，假设趁一卖一买退个税在房山置换改进还能算首套能否适宜呢？
A：
1、没什么不划算的，房子是用来住的，为了栖身晋级就应该换。学区房既然用不上学位也换呗，趁着顶峰期还能卖出高价，再过两年还不太好说呢。
2、自住为主的话就买大学城四周的呗，重视保值的一般都定见在长阳。一分钱一分货，房产的价值由地段儿表现。那没原则，看本身重视什么了。
拆迁一般没可能，二环内早就制止新增建立用地了，连四环内都严控。所以除非是政治使命，不然一般都是庇护，其实没有庇护价值的时候或许原址重建。
有上学的需求就保留呗，没有的话何必呢？那两年进学顶峰期，再过两年又是低谷期，看本身的需乞降揣度吧。
3、那问的怎么都是车轱辘话似的。仍是那话吧，房子是用来住的，晋级置换是应该的，归正是本身住，也不炒房，没需要太纠结其他的，都是栖身之外的副产物。
仅供参考。
六
Q:
我来北京做小生意良多年了，赚了点小钱，完美的错过了所有的购房时机。戴口罩那三年来生意欠好做，还没员工的房子涨的多呢，觉得都是挖苦。所以我想仍是买一套吧，就在看京，我是眼看着那里从一万多涨起来的，想问的就是同为1500万，华彩和澳洲康都选哪个？别的还想问，假设疫情陆续，房价走势会如何？
A：
1、假设陆续，更好不陆续呗。归正那三年的情状谁都看到了，起头是勇敢对房地产停止打压，各地偶尔出台刺激政策也都给拍回往了，绝不拿房地产当为短期刺激经济的手段。然后就是那延续不竭，良多行业都遭到了影响，经济其实是欠好。那如今高层发话了，认为房地产泡沫化的趋向已经得到按捺，所以也就没再制止各地的刺激政策。
那假设陆续，各地可能率都还会陆续刺激。北京是没出台什么零丁的政策，那房价也没跌。那在其他中小城市都盼着房子销量上涨的情状下，你觉得北京房价会下跌吗？次要是不太适宜，标杆如果跌了，其他城市就更欠好办了。所以我觉得北京可能率不克不及下跌吧，涨不涨的看情状了。
2、华彩和澳洲康都，同板块之内的同等小区其实凭爱好抉择就行，涨跌差不多。华彩的大户型稍好一些，当然小户型保值更好，看京特色。如果我的话先看华彩了，大户型好选户型，别的空调什么的也省心，澳洲康都的迟早是费事事儿。
不外也能够看看周边的新航路什么的，户型也挺好，社区更大。岁首儿长了的话，大社区相对更好庇护一些，收到的物业费多。
3、多说一句，看着看京从1万多涨起来的，那必定是在2009年炎天之前了。十多年了都没买房，那意志也挺顽强的。别太焦急，不差在那一会儿，选好了再掏钱。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。